在二手房交易中，許多購房者往往只顧房屋價值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于北京二手房交易的一些注意事項和流程，北京二手房交易稅費和其他費用的知識，希望對你有幫助。
北京最新二手房交易稅費規(guī)定
2月22日，稅費新政在全國(北京、上海、廣州、深圳除外)實施，無論是買房還是賣房，稅費都可有新的優(yōu)惠。對購房者來說，如果是購買144平方米的首套房或者二套房，契稅比例由原來的3%降至1.5%;對出賣人來說，若果要出賣兩年以上的房屋，可以免征營業(yè)稅。那么，除了降低的契稅和營業(yè)稅，二手房過戶還涉及哪些稅費?這些費用該由買賣雙方誰來承擔(dān)呢?
1、賣方(出賣人)需要繳納的稅費種類及比例
①個人所得稅
個人所得稅稅率：交易總額的1%或兩次交易差額的20%。
個人所得稅繳納規(guī)定：如果同時滿足家庭唯一住宅、購買時間超過5年，免交個人所得稅;任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個人所得稅。
注：納稅人在地稅系統(tǒng)中未能查詢到原值，不能正確計算應(yīng)納稅額的，應(yīng)采取核定征收，購房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%。
②營業(yè)稅
營業(yè)稅稅率：交易總額的5%。
營業(yè)稅繳納規(guī)定：
(1)滿兩年的住宅，免征營業(yè)稅;
(2)未滿兩年的住宅，營業(yè)稅=成交價格×5%。
注：購買時間是否滿2年首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)。這三種證件按照時間最早的計算，一般地說票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證。
③土地增值稅(部分房屋)
土地增值稅稅率：
(1)增值額未超過扣除項目金額50%，稅額=增值額×30%;
(2)增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%，稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;
(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%，稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%;
(4)增值額超過扣除項目金額200%以上，稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。
注：若土地增值額小于0，就可以免交，否則稅率就要按30%計算;另外，如果房齡滿三年土地增值稅減半，滿五年免征。
土地增值稅計算方法：土地增值額=合同成交價-扣除項目金額(其中扣除項目金額=上手價格+上手契稅+上手印花稅+交易手續(xù)費+營業(yè)稅)。
繳納條件：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的時候需要繳納土地增值稅。
2、買方(購房者)需要繳納的稅費種類及比例
①契稅
契稅稅率：交易價格的3%。
契稅相關(guān)規(guī)定：
(1)首套房：面積小于等于90?，契稅稅率1%;面積大于90?，契稅稅率減半，為1.5%;
(2)二套房：面積小于等于90?，契稅稅率1%;面積大于90?，契稅稅率為2%;
(3)三套房及以上套數(shù)：契稅為3%，不減免。
②印花稅
印花稅包括交易印花稅和權(quán)證印花稅，交易印花稅為交易額的萬分之五，權(quán)證印花稅為5元/本。
印花稅相關(guān)規(guī)定：
(1)非住宅：交易印花稅=地稅局評估價或網(wǎng)簽價(取價高者)×0.05%，權(quán)證印花稅5元/本;
(2)住宅(含普通、非普通)：交易印花稅免征，權(quán)證印花稅??5元/本。
注：從2009年至今國家暫免征收住宅印花稅，目前只征收權(quán)證印花稅。
③交易手續(xù)費
二手房交易手續(xù)費=房屋面積×2.5元/平方米。
④登記費
個人住房登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)中包含《房屋所有權(quán)證》工本費和《土地使用權(quán)證》工本費。
⑤測繪費
面積75平米以下200元，75平米以上144平米以下300元，144平米以上400元。
一般，房改房都是需要測繪，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒有市房管局的測繪章也是需要測繪。
⑥評估費
評估費=交易房屋評估價×0.1%。
二手房的交易流程主要分為五步
1、提交材料審查購房資格
2、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)
3、辦理按揭和資金監(jiān)管
4、繳納二手房交易稅費和過戶
5、交房和資金解凍
一、提交材料審查購房資格（7-10個工作日）
在這里需要注意的是，北京由于限購政策，按照相關(guān)規(guī)定：
對于北京戶籍居民來說若單身只允許擁有1套住宅，單身包括：未婚、離異、喪偶和未婚先育。若已婚家庭可以擁有2套住宅，家庭范圍：夫妻雙方和未成年子女。
對于外地戶籍居民來說分為兩種情況：若無北京市工作居住證，同時在北京市連續(xù)繳納5年的社�；蛘哌B續(xù)5年的納稅，則不論單身、已婚，家庭只能擁有1套住宅。若擁有北京市工作居住證，則享受北京戶籍同等待遇，單身1套，家庭為單位2套。
二、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)（1-3個工作日）
經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口對提交材料進行初步核查。對符合條件的，在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報認(rèn)購核驗信息，并留存購房家庭提交的《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件。對不符合條件的，不予辦理購房手續(xù)。之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門在5個工作日內(nèi)，對購房家庭資格進行核驗。通過核驗的購房家庭，方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。網(wǎng)上簽約完成后，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和存量房網(wǎng)簽服務(wù)窗口將《家庭購房申請表》、《購房承諾書》原件及其他材料復(fù)印件作為合同附件，在申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時一并提交。
三、辦理按揭和資金監(jiān)管（7-20個工作日）
如果購房者如果能夠一次清付清二手房價款，可以直接進入“資金監(jiān)管”環(huán)節(jié)。“資金監(jiān)管”是指買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款或者二手房價款全額打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方；如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款或者二手房價款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。
如果您需要辦理按揭，則需要聯(lián)系相關(guān)銀行進行貸款事宜，與新房按揭不同，二手房按揭的貸款額度是有房屋的評估價為基數(shù)進行貸款，而不是新房一樣的房屋成交價為基數(shù)進行貸款。而貸款所需的材料包括：身份證明、婚姻證明、收入證明、個人征信證明、房屋買賣合同則基本一致，這里尤其需要提醒您的是，在日常生活中，一定要重視保護個人的信用記錄，一旦有單次額度過高或數(shù)次小額度的逾期，可能會直接影響您的購房貸款。
四、繳納二手房交易稅費和過戶
二手房交易稅費約為報稅價的8%（個人所得稅1%、營業(yè)稅5.5%，契稅1.5%）。報稅價是買賣雙方自己定的。房管局的電腦系統(tǒng)對當(dāng)?shù)孛總�區(qū)域有一個最低的評估價。當(dāng)報的報稅價高于那評估價就按報的價計稅。低于的話就按系統(tǒng)的評估價計算。北京18區(qū)縣和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的房屋登記大廳的18項房屋登記業(yè)務(wù)實現(xiàn)即時辦理。市民購房辦理房屋登記，當(dāng)天就可以領(lǐng)到房產(chǎn)證。而眾所關(guān)注的營改增，根據(jù)“營改增”的具體實施方案。具體到北京，5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。業(yè)內(nèi)專家表示，從稅費額度上來說，和此前的營業(yè)稅基本無變化。
所謂即時辦理，是指房屋登記部門從窗口受理業(yè)務(wù)時起，即時完成對該業(yè)務(wù)的受理、審核、記載進登記簿、制證等程序。申請人繳納房屋登記費、印花稅等相關(guān)稅費后，當(dāng)日即可領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。
五、交房和資金解凍
交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃?xì)獾冉唤�，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主交鑰匙，買方領(lǐng)鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理。資金解凍，則銀行把監(jiān)管的款項打給賣方。如有貸款，則購房者以后每月進行還款。買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
