“以房養(yǎng)老”就是將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從這個機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用這套住房歸還貸款。
現(xiàn)實困境“以房養(yǎng)老”不可行社區(qū)養(yǎng)老需完善
“以房養(yǎng)老”在我國到底有無市場。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，早在2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇便將“以房養(yǎng)老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養(yǎng)老”在全國各地都曾進行過試點，但最后都因市場反應寥寥而終止。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養(yǎng)老”模式，但因真正符合條件的申請人很少，后不得不停止。同年10月，北京市某機構(gòu)試點通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務。但據(jù)媒體報道稱，該項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構(gòu)也不信任�！蹦壳�，該項業(yè)務已經(jīng)停止。
記者幾日的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我市很多相關(guān)部門對“以房養(yǎng)老”問題或表示不知情或表示歸屬存爭議。
對于“以房養(yǎng)老”養(yǎng)老新模式，很多市民都表示“以房養(yǎng)老”的關(guān)鍵是要有一整套客觀公正的評估與兌現(xiàn)體系，對此很多市民也都存在顧慮，“以房養(yǎng)老”所涉及的一些金融機構(gòu)也表示估算房屋價值及未來房價走勢難度很大，成本與收益很難掌控，大家采取消極對待也在情理之中。
對于養(yǎng)老服務，2010年，我市也開始探索社區(qū)居家養(yǎng)老。這種養(yǎng)老模式是指由社區(qū)為老人在日常生活照顧方面提供高效優(yōu)質(zhì)的全方位服務。2011年，根據(jù)需要，除雨城區(qū)上壩路和沙灣路兩個社區(qū)養(yǎng)老試點外，我市又新增3所養(yǎng)老服務社會化示范點：雨城區(qū)斗膽社區(qū)、康藏路社區(qū)，石棉縣廣元堡社區(qū)。
“完善社區(qū)養(yǎng)老服務社會化新模式基礎上，規(guī)范建立了老年人健康檔案提供養(yǎng)老保障，同時組建志愿者服務隊伍，為行動困難的老人提供力所能及的幫助，豐富老人文化生活�！庇瓿菂^(qū)斗膽社區(qū)相關(guān)負責人介紹，但是，這種社區(qū)居家養(yǎng)老模式在實際操作上也面臨不少困難。需要加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變老人傳統(tǒng)觀念，“花錢買服務”的消費意識，加強服務隊伍建設，吸納更多具備專業(yè)護理的人員投入到社區(qū)居家養(yǎng)老服務中來。
2013年底國務院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，即“以房養(yǎng)老”。分析認為，“以房養(yǎng)老”是政府�；局獾囊环N市場行為，本質(zhì)上是一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，屬于商業(yè)養(yǎng)老保險，有條件的老年人可以自由選擇。然而，借“以房養(yǎng)老”概念，部分地區(qū)出現(xiàn)了以“養(yǎng)老”名義，游說老年人抵押個人住房進行消費貸款，貸款購買無金融從業(yè)牌照的私人企業(yè)發(fā)行的“理財產(chǎn)品”，獲取“分紅”，疑似非法集資的行為。專家提醒，這樣的行為暗藏群體性、道德性等三重風險，應引起重視并強化監(jiān)管。
無牌公司游說老人抵押房產(chǎn)“理財”
重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)有限公司(以下簡稱“尊享公司”)就是推出了“既能保留產(chǎn)權(quán)，又能獲得收益”的“養(yǎng)老產(chǎn)品”：老人將名下住房抵押，獲得貸款可自己處理，也可交由尊享公司“理財”;公司承諾每月定時為老人償還銀行利息，并每月回報理財額度千分之五(年化收益6%)的“紅利”回報;理財?shù)狡诤�，本金歸還銀行，住房產(chǎn)權(quán)重新回到老人手中。
業(yè)務人員游說，“以房養(yǎng)老”是國家明確支持的項目，而該公司是政府授牌的“以房養(yǎng)老”試點單位。然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該公司的“試點”牌匾由重慶市老年基金會發(fā)放，該基金會沒有政府職能。記者查詢得知，重慶尊享養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司成立于2013年12月20日，經(jīng)營范圍為“養(yǎng)老項目開發(fā);利用企業(yè)自有資金從事對外投資(不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務)”。經(jīng)多部門查詢，尊享公司并未獲得重慶轄區(qū)內(nèi)金融服務營業(yè)資質(zhì)。按照《非法金融機構(gòu)和非法金融業(yè)務活動取締辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，未經(jīng)監(jiān)督管理機構(gòu)批準，任何單位或者個人不得從事銀行、證券、保險等需要取得許可或?qū)徟慕鹑跇I(yè)務。
無獨有偶，北京、杭州等地均出現(xiàn)了類似項目，借“以房養(yǎng)老”政策概念的推出，引導老年人將房產(chǎn)抵押變現(xiàn)后投入借貸平臺、理財項目等。雖然未得到許可，但在收獲紅利的同時，仍能持有住房的產(chǎn)權(quán)，這一看似兩全的方法引起了眾多中老年產(chǎn)權(quán)人興趣。年近6旬的劉冠平告訴記者，“以前也聽說過‘以房養(yǎng)老’，但是老了要把房子給銀行，怕女兒不樂意，這樣一來，既能自己有點余錢，又能把房子給女兒，我挺愿意的�！�
尊享公司業(yè)務員還給記者打起“強心針”，稱公司以房養(yǎng)老試點項目得到了保險公司保險保障，“本金有保證”并出示了一份太平洋保險保單，但記者短信咨詢太平洋保險重慶分公司，該公司明確，該財產(chǎn)性保險第一受益人為重慶尊享老年產(chǎn)業(yè)集團，并未為老人個人提供風險覆蓋。
“押房理財”存三重風險
專家認為，“以房養(yǎng)老”是經(jīng)國家審批的保險創(chuàng)新產(chǎn)品，有保險公司信用背書;而類似尊享公司的“押房理財”則是無資質(zhì)公司的自發(fā)“理財”，本質(zhì)上是完全不同的項目，將“押房理財”冠以“以房養(yǎng)老”，是對概念的故意混淆，將導致三重風險。
一是老人面臨居無定所，債務乃至法務風險。一旦公司經(jīng)營不善倒閉，老人將面臨房屋產(chǎn)權(quán)被凍結(jié);而根據(jù)相關(guān)規(guī)定違反申請用途的“消費貸款”申請人將被銀行訴訟追責，平靜安穩(wěn)的老年生活將被擾亂。二是銀行面臨抵押不足風險。銀行業(yè)人士告訴記者，這一類模式的風險在于，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，被執(zhí)行人生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不能拍賣變現(xiàn)或抵債，這可能導致銀行債權(quán)無法實現(xiàn)。三是經(jīng)營方涉嫌非法集資風險。最高人民法院主要依據(jù)非法性、利誘性、不特定社會公眾性等規(guī)則判斷是否存在集資行為，這類“兩全”模式與熟人社會的民事借貸關(guān)系不同，通過了一定方式向社會公眾進行了宣傳，存在違涉嫌非法吸收公眾存款的法律風險。
重慶大學法學院經(jīng)濟法研究中心副主任陳晴認為，穩(wěn)健而非收益是考量養(yǎng)老金管理的第一要素，這類公司不具備金融從業(yè)資質(zhì)，從事的是“押房理財”，卻打著“以房養(yǎng)老”的名號，實質(zhì)上是混淆了政策概念，一旦經(jīng)營不善，將給老年人帶來“老無所居”的風險。對于此類機構(gòu)，地方金融監(jiān)管部門應加強監(jiān)管，避免造成不良影響。
以房養(yǎng)老實為反向抵押
“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在20世紀80年代美國，實質(zhì)上是一種“以產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金”的金融產(chǎn)品創(chuàng)新，因資金流向與傳統(tǒng)商品房抵押貸款相反，又被稱為反抵押。傳統(tǒng)的住房分期抵押貸款，是買房者在支付賣房者一定的房款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向銀行貸款支付給賣房者，然后由買房者在一個較長時間內(nèi)分期償還給銀行。
而反向抵押貸款剛好相反。所謂以房養(yǎng)老，是一種產(chǎn)權(quán)換現(xiàn)金的模式，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，把房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，由相應的金融機構(gòu)綜合評估借款人的年齡、預計壽命、健康狀況、房屋的現(xiàn)在價值及未來的增值折舊等因素后，將房屋的價值化整為零，一次性或每月或每年支付給房主一筆固定的錢，一直到房主去世為止。
在整個抵押期間，房主將繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)，并負責維修。當房主去世后，相應地，金融機構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，并對房屋進行處置，可以銷售、出租或拍賣，所得用來償還貸款的本息，金融機構(gòu)同時享有房屋的升值部分。值得注意的是，無論正反向抵押貸款，均為產(chǎn)權(quán)人直接與金融機構(gòu)發(fā)生借貸關(guān)系。國內(nèi)最早研究“以房養(yǎng)老”反向抵押學者、浙江大學經(jīng)濟學院教授柴效武認為，反抵押貸款為老年人的養(yǎng)老提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金來源，可大大提高老年人的生活質(zhì)量，同時對于盤活社會沉淀資產(chǎn)、實現(xiàn)社會資源的更優(yōu)配置。
