前不久，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，提出我國將試點(diǎn)開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。消息一出，立刻引發(fā)全社會(huì)的廣泛關(guān)注。由于國人對(duì)“以房養(yǎng)老”的基本情況并不熟悉，因此反對(duì)的聲音似乎更多些。為此，本報(bào)記者對(duì)發(fā)達(dá)國家的“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行情況做一些介紹和梳理，希望能幫助讀者更客觀了解這種養(yǎng)老模式……
“以房養(yǎng)老”的源起與發(fā)展
“以房養(yǎng)老”是西方發(fā)達(dá)國家常見的一種養(yǎng)老模式，指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在各國特色不同的以房養(yǎng)老實(shí)踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向按揭”)最受歡迎，也使用最多。
反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。
反向按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國。二十世紀(jì)六、七十年代美國就開始出現(xiàn)了住房反向抵押貸款，貸款產(chǎn)品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現(xiàn)，貸款利率包括了固定利率和浮動(dòng)利率兩種。但由于大部分住房反向抵押貸款產(chǎn)品年限長，涉及金額大，借貸雙方風(fēng)險(xiǎn)都很高，法律對(duì)這種貸款的鼓勵(lì)和管制措施卻很少，又缺乏相應(yīng)的貸款擔(dān)保制度、二級(jí)市場和輔助政策，前期發(fā)展比較緩慢，并沒有開展多少實(shí)質(zhì)性的業(yè)務(wù)。
隨著社會(huì)養(yǎng)老保障壓力增大，美國政府開始關(guān)注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規(guī)定，聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部聯(lián)合設(shè)計(jì)開發(fā)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)。HECMs是一種全新的產(chǎn)品，目標(biāo)是全體老年人。為降低該產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，由聯(lián)邦住房管理局向貸款金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款實(shí)行擔(dān)保。在金融機(jī)構(gòu)選擇上，所有條件具備的貸款金融機(jī)構(gòu)都可申請(qǐng)經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，這大大擴(kuò)展了反向抵押貸款的開辦機(jī)構(gòu)。1989年，房利美嘗試對(duì)住房反向抵押貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化，在二級(jí)市場上出售證券化產(chǎn)品，這在很大程度上提高了住房反向抵押產(chǎn)品的流動(dòng)性，減少了這一產(chǎn)品周期長、占用資金量大的弊端。
此后，住房反向抵押貸款在美國大規(guī)模推廣，并有公共保險(xiǎn)部門提供的保險(xiǎn)。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進(jìn)了美國住房反向抵押貸款市場的初步發(fā)展。
21世紀(jì)初，美國住房反向抵押貸款市場高速發(fā)展。此時(shí)，美國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)行與住房反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部的整合，使這一市場獲得一定程度上的規(guī)模效應(yīng)。反向抵押產(chǎn)品高速發(fā)展，貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)數(shù)量大大增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強(qiáng)。根據(jù)美國住房反向抵押貸款協(xié)會(huì)的一份數(shù)據(jù)，美國參加住房反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)從90年代的不到200個(gè)，擴(kuò)增為20的1300多個(gè)，并且數(shù)量呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。此后，2007年一年發(fā)放的HECMs已達(dá)到107388份，而在2003年這一數(shù)目還不足7000份。整個(gè)住房反向抵押貸款有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。
2007年后，美國次貸危機(jī)并未對(duì)反向按揭產(chǎn)生太大沖擊。美國住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布，2008年美國HECMs共計(jì)115176份，比2007年同比增加了6.4%。據(jù)一家咨詢機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，佛羅里達(dá)是美國反向貸款發(fā)行量最大的州，該州2008年抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個(gè)，較前一年增長了76.5%。其原因，一方面在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步完善，更大滿足了消費(fèi)需求，加大了對(duì)老人的吸引力，比如更高的貸款限額、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù)、允許用貸款購買新房屋等;另一方面，金融危機(jī)的影響相對(duì)反向按揭的貸款周期來講是較短的，金融危機(jī)與全球老齡化趨勢(shì)之間關(guān)聯(lián)性不大，同時(shí)，金融危機(jī)使投資受損以及房價(jià)持續(xù)走低，通過反向貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流，是一種變相保值的方法。
反向按揭的優(yōu)勢(shì)與限制
反向按揭是一種針對(duì)老年人的貸款，一種社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的創(chuàng)新工具。它能夠應(yīng)對(duì)人口老齡化，緩解國家養(yǎng)老壓力，同時(shí)還能促進(jìn)銀行、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、中介等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)發(fā)展，是一個(gè)能帶來多贏效果的新的金融產(chǎn)品。
1、分散政府養(yǎng)老保障的壓力
保障制度健全的國家一般把養(yǎng)老分為三個(gè)層次：社會(huì)基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老險(xiǎn)和個(gè)人儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由于三個(gè)層次缺一不可，被形象地稱為“三條腿的板凳”�；攫B(yǎng)老保險(xiǎn)是由國家立法強(qiáng)制實(shí)施的一種社會(huì)保障制度，旨在保障員工退休后的基本生活需求。而反向按揭作為個(gè)人自主養(yǎng)老的新選擇，可以在一定程度上補(bǔ)充社會(huì)養(yǎng)老的不足，帶有明顯的補(bǔ)充養(yǎng)老保障性質(zhì)。
2、提升老年人晚年生活品質(zhì)
通過申請(qǐng)反向按揭，能幫助擁有住房的老年人融通資金，使老年人有了額外的固定收入，不再為醫(yī)療保健和生活費(fèi)用發(fā)愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，把居住環(huán)境弄得更加舒適;他們還可以改變生活方式，比如出外度假、旅游，享受更幸福、更愉快的晚年生活;再有，反向按揭增強(qiáng)了老年人的經(jīng)濟(jì)能力，可能推動(dòng)“銀發(fā)”市場的消費(fèi)。
3、開拓銀行保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)領(lǐng)域
開展反向按揭業(yè)務(wù)，銀行可以收取高于一般貸款的利息，加上全球老齡化趨勢(shì)的推動(dòng)，各國對(duì)這種貸款的需求總量很大，因此將為銀行開辟一個(gè)規(guī)模很大并且全新的效益增長點(diǎn)。對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，由于推出住房反向抵押貸款的銀行都會(huì)要求對(duì)房屋的毀損滅失等進(jìn)行保險(xiǎn)以避免風(fēng)險(xiǎn)，因此也將意味著新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域的出現(xiàn)。
反向按揭適用也有邊界，并非所有人的所有房屋都適合反向按揭。以美國的反向按揭為例，在申請(qǐng)反向按揭前，至少應(yīng)當(dāng)考慮到以下幾個(gè)方面的因素：
1、房屋地理位置
由于放貸機(jī)構(gòu)必須考慮到抵押房屋的后續(xù)處置問題，所以房屋地理位置越是優(yōu)越，反向按揭額度越高。比如，愛荷華州一套30萬美元住房可以獲得10萬美元的信用額度，而在紐約長島郊區(qū)，則可獲17.8萬美元的信用額度。
2、老人年齡
年齡越大，得到的現(xiàn)金越多，因?yàn)橘J款期限可能會(huì)短一些。比如在克里夫蘭，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬美元的住房(假設(shè)房款已全部付清)，他/她每月可以獲得917美元，或者是14萬美元的信用額度;70歲的人每月只能獲得791元，信用額度為13萬美元;而80歲的人則每月可獲1099美元，信用額度為15.2萬美元。
3、不清楚自己能住多長時(shí)間的老年人不適合采用反向按揭。
一般來說，反向按揭有較高的手續(xù)費(fèi)，所以并不適合短期貸款。比如一筆20萬美元的貸款，手續(xù)費(fèi)可能高達(dá)一萬美元。高額手續(xù)費(fèi)以及可能調(diào)高的利率，都會(huì)增加這種貸款的成本。
4、剛退休不適合采用
對(duì)年輕的退休人員來說(剛剛60多歲)，反向按揭并不是最好的選擇。因?yàn)樵侥贻p，可以申請(qǐng)到的貸款金額越少。如果剛剛退休就申請(qǐng)反向按揭貸款，等到七八十歲時(shí)，這筆錢可能不足以支付各種費(fèi)用。
| “反向按揭”不同模式 |
美國模式
美國住房反向抵押貸款產(chǎn)品主要有三種：聯(lián)邦住房管理局的“房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款”，聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)提供的“住房保留項(xiàng)目”和財(cái)務(wù)自由高級(jí)基金公司提供的“財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃”，這三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國住房反向抵押貸款市場的所有份額。
1、房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款由美國住房和社區(qū)發(fā)展委員會(huì)的下屬機(jī)構(gòu)美國聯(lián)邦住房管理局開發(fā)，于1989年進(jìn)入市場。房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款有終身年金支付、固定期限年金支付、信用額度、終身年金支付和信用額度組合、固定期限年金支付和信用額度組合五種支付方式。在終身年金或固定期限年金支付方式下，每月年金支付額根據(jù)支付方式、借款人年齡、貸款利率和住房價(jià)值確定。
信用額度是房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款的一大特色，貸款額度可以隨著時(shí)間增長，因此非常受借款人的歡迎。
2、住房保留計(jì)劃。住房保留計(jì)劃于1995年由聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)推出。這種產(chǎn)品與房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款非常相似，不同之處是貸款的支付方式較少，借款人只能選擇按月領(lǐng)取年金、一定限額內(nèi)自由支取貸款額度或者兩者組合的支付方式。
住房保留計(jì)劃的貸款利率比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款高，但借款人往往可以獲得更高的貸款最高額度，因?yàn)樽》勘Ａ粲?jì)劃沒有對(duì)貸款最高額度設(shè)有限制，這也是住房保留計(jì)劃的特點(diǎn)之一。
3、財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃。財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃由財(cái)務(wù)自由老年基金公司提供，沒有政府擔(dān)保。借款人可以取得的貸款最高額度和所需承擔(dān)的貸款成本都比房產(chǎn)轉(zhuǎn)換抵押貸款和住房保留計(jì)劃高得多。所以，通常是房產(chǎn)價(jià)值高，并希望取得較高貸款額度的借款人會(huì)來申請(qǐng)這一計(jì)劃。
財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃的最大特色是貸款額和還款額為房產(chǎn)價(jià)值的同一比例。1999年財(cái)務(wù)自由計(jì)劃劃實(shí)現(xiàn)了證券化，由標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)其資產(chǎn)組合進(jìn)行評(píng)級(jí)。財(cái)務(wù)自由老年基金公司在2001年和2003年又分別設(shè)計(jì)了標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)金賬戶和零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶兩種住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其中零點(diǎn)現(xiàn)金賬戶是第一個(gè)借款人無需支付貸款費(fèi)用的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。
英國模式
英國的養(yǎng)老金體系主要由三部分構(gòu)成：一是按比例繳納的國家基本養(yǎng)老金，所有人退休后所獲養(yǎng)老金數(shù)額一致;二是雇主為雇員提供的職業(yè)養(yǎng)老金，這部分目前不屬于強(qiáng)制性繳納;三是個(gè)人購買的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄或保險(xiǎn)等，但英國35%的在職者沒有建立私人養(yǎng)老金。這就意味著他們退休后依靠國家養(yǎng)老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，只相當(dāng)于以最低工資水平工作兩天的收入，這對(duì)于維持一個(gè)相對(duì)舒適的晚年生活顯然不夠。因此多數(shù)英國人通過以房養(yǎng)老的方式來解決這個(gè)問題。
英國的住房反向抵押貸款項(xiàng)目被稱為資產(chǎn)釋放計(jì)劃，產(chǎn)生于二十世紀(jì)60年代中期。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃，借款人獲得的是一些債券和股票。早期資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品的設(shè)計(jì)原理，是用債券收益與資產(chǎn)釋放計(jì)劃產(chǎn)品利息之間的差額作為老年人的養(yǎng)老費(fèi)用。但英國在上世紀(jì)80年代末期陷入了經(jīng)濟(jì)衰退，全球又遭遇股災(zāi)，利率上升，股票債券價(jià)格普遍下降，早期的資產(chǎn)釋放計(jì)劃以失敗告終。2001年4月，新的資產(chǎn)釋放計(jì)劃推出，老年房主可以把部分或者全部住房價(jià)值轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金，并居住在抵押住房內(nèi)直至生命終結(jié)。
不同公司提供的資產(chǎn)釋放計(jì)劃貸款條件不同，對(duì)貸款人的年齡、住房類型、住房價(jià)值等規(guī)定也有所不同。
英國的資產(chǎn)釋放計(jì)劃有兩大品種，即生命周期貸款和轉(zhuǎn)換計(jì)劃。
生命周期貸款建立在住房價(jià)值基礎(chǔ)上，可以分為滾動(dòng)利息貸款、單純利息貸款、住房收入計(jì)劃和住房改進(jìn)計(jì)劃四種產(chǎn)品。
住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃則建立在出售的全部或者部分住房價(jià)值基礎(chǔ)上，老年人可以通過出售全部或者部分自己的住房產(chǎn)權(quán)獲得一次性總額支付或者每月年金。在這一計(jì)劃下，借款人雖然已經(jīng)不完全擁有住房產(chǎn)權(quán)，但卻可以作為一個(gè)租房者通過免費(fèi)或者象征性地繳納租金的方式繼續(xù)住在住房中。借款人去世后，開辦機(jī)構(gòu)可擁有抵押產(chǎn)權(quán)比例的住房處置權(quán)，同比例住房價(jià)值的增值收益也歸開辦機(jī)構(gòu)所有。
由于生命周期貸款比轉(zhuǎn)換計(jì)劃更易操作，所以近年來發(fā)展迅猛，業(yè)務(wù)量已經(jīng)超過住房轉(zhuǎn)換計(jì)劃，占據(jù)資產(chǎn)釋放計(jì)劃的主導(dǎo)地位。在英國，金融服務(wù)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)管資產(chǎn)釋放貸款，認(rèn)證貸款機(jī)構(gòu)和提供咨詢。通常提供資產(chǎn)釋放計(jì)劃的機(jī)構(gòu)都簽訂了安全承諾條款，認(rèn)證的會(huì)員機(jī)構(gòu)保證提供公平、安全和完全有保障的資產(chǎn)釋放計(jì)劃。
日本模式
日本從1981開始引進(jìn)“以房養(yǎng)老”的概念，2002年正式設(shè)立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機(jī)構(gòu)參與的間接融資方式。目前，一些金融機(jī)構(gòu)還將這種制度作為金融產(chǎn)品來推銷，最近房地產(chǎn)公司也利用“倒按揭”的形式來推銷商品房。
日本“以房養(yǎng)老”制度主要針對(duì)一些退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預(yù)支貸款。不過，這項(xiàng)制度對(duì)申請(qǐng)人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請(qǐng)人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請(qǐng)人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請(qǐng)低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。此外，申請(qǐng)人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價(jià)值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅是不可以申請(qǐng)的。
審核獲得通過后，申請(qǐng)人每月可以領(lǐng)到30萬日元以下的生活費(fèi)，但總額度不能超過抵押房屋土地價(jià)值的70%，借貸期限到貸款額度到達(dá)總額度上限為止。生活費(fèi)每三個(gè)月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請(qǐng)人去世后三個(gè)月內(nèi)，由擔(dān)保人負(fù)責(zé)一次性償還。
以房養(yǎng)老國外模式發(fā)展現(xiàn)狀如何?
美國
“以房養(yǎng)老”模式的專業(yè)名稱叫做“倒按揭”。倒按揭是上世紀(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的。如今，倒按揭在美國日趨興旺，常說的倒按揭模式也是以美國模式為藍(lán)本的。美國的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。
1、聯(lián)邦住房管理局有保險(xiǎn)的住房倒按揭貸款。用戶盡可能長時(shí)間生活在自己住房內(nèi)，并在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。
2、聯(lián)邦住房管理局無保險(xiǎn)的倒按揭貸款。
3、放貸者有保險(xiǎn)的倒按揭貸款。
住房資產(chǎn)高則可貸款數(shù)額高;年紀(jì)大的住戶貸款數(shù)額高，這是由于其預(yù)期壽命短，意味著還貸周期短;夫妻健在住戶比單身者可貸款數(shù)額低，因其組合預(yù)期壽命大于單身者;預(yù)期住房價(jià)值增值高可貸款數(shù)額高。
加拿大
超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產(chǎn)主權(quán)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。比如一位65歲的老人將所住的房產(chǎn)抵押給銀行，貸到10萬加元，該老人15年后“歸西”后，銀行將其房產(chǎn)處置后獲得20萬加元，減去10萬加元的貸款，再減去15年的貸款利息后，剩余的幾萬加元就由其子女或其他繼承人所得。
新加坡
有三種方式選擇：第一種，允許符合條件的組屋擁有者，出租全部或者部分居室來換取養(yǎng)老收入;
第二種，對(duì)于一些居住在原來較大面積的已退休的夫婦來說，如果子女長大成人并且已經(jīng)搬到他處居住，老年夫婦可以將現(xiàn)有住房置換成面積較小的住房，以大換小后獲得的凈收入用作老年日常開支，或者投資一些風(fēng)險(xiǎn)小的產(chǎn)品來獲得收益。新加坡允許當(dāng)事人根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況選擇一次性或者分步地完成住房的以大換小。比如，賣掉私人住宅后換取5房式的組屋，然后再換取3房式的組屋，依次類推;
第三種，就是平常所說的倒按揭。60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。
老人仍居住在自己的住房內(nèi)，當(dāng)其死亡后，產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，“剩余價(jià)值”交給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能參加倒按揭操作。這里需要說明的是，組屋是由新加坡政府出資,大致相當(dāng)于我國的經(jīng)濟(jì)適用房，這類房產(chǎn)不能選擇倒按揭。
日本
日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計(jì)具有局限性。日本是自然災(zāi)害嚴(yán)重的國家，在日本人心目中，土地遠(yuǎn)比木結(jié)構(gòu)房屋重要。因此，在日本的房產(chǎn)價(jià)值計(jì)算中，政府乃至很多金融機(jī)構(gòu)只計(jì)算土地價(jià)值。而且，一般只能以附帶土地所有權(quán)的“別墅”作為擔(dān)保物，這就意味著即便是高檔公寓也會(huì)被擋在門外(因其土地為共有)。此外，大多數(shù)金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)產(chǎn)品只限定接受日本某地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)作為擔(dān)保。
為了防止合同到期或老人去世后出現(xiàn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)困難，日本以房養(yǎng)老產(chǎn)品大多限制老人與他人共同居住，有的只允許老人與65歲以上配偶共同居住。
但是，日本老年人的養(yǎng)老問題日漸突顯。2010年日本“高齡社會(huì)白皮書”中統(tǒng)計(jì)顯示：65%的日本老人對(duì)其儲(chǔ)蓄額不滿意，且62.8%的老人希望“一直住在原來的住房里”。同時(shí)，日本內(nèi)務(wù)省統(tǒng)計(jì)出65歲以上日本老人的住宅自有率達(dá)到了88.9%。在這樣的背景下，日本采取了許多措施推動(dòng)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的普及。
推進(jìn)二手房“適用壽命長期化”建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估低了，老人獲得的養(yǎng)老金會(huì)減少;評(píng)估高了，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。為此，日本國土交通大臣確定，必須由從事不動(dòng)產(chǎn)買賣以及房地產(chǎn)開發(fā)(房屋改造業(yè)者)以外的第三人機(jī)構(gòu)對(duì)二手房進(jìn)行檢查和評(píng)估。同時(shí)，日本創(chuàng)設(shè)了“住宅性能標(biāo)示制度”，并制定了《住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法》，要求開發(fā)商在一定年限內(nèi)完全承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，不僅要對(duì)房屋結(jié)構(gòu)缺陷承擔(dān)責(zé)任，而且對(duì)屋頂、外墻等漏雨、滲水等也必須承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
鼓勵(lì)銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)手開發(fā)產(chǎn)品。在老人健康和壽命把握方面，人壽險(xiǎn)公司強(qiáng)一些，但不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保則是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)公司更勝一籌，而且，保險(xiǎn)公司不能直接向老人放款融資。因此，日本過去的商業(yè)產(chǎn)品主要由保險(xiǎn)公司作為中間人，最后由“銀行”向老人放貸。但銀行對(duì)于該產(chǎn)品管理除需緊盯不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)以外，還必須定期把握老人的生活環(huán)境及狀況，因此，管理成本相當(dāng)高。為了解決保險(xiǎn)公司摸不著頭腦、銀行也不愿放貸的問題，日本逐漸出現(xiàn)了銀行和保險(xiǎn)公司共同開發(fā)，乃至金融集團(tuán)下各金融公司聯(lián)合開發(fā)的情況。
推廣“儲(chǔ)蓄連動(dòng)型住宅抵押貸款”。日本還開發(fā)了儲(chǔ)蓄連動(dòng)型住宅抵押貸款，在該產(chǎn)品項(xiàng)下，如果老人購買了銀行的“倒按揭”產(chǎn)品，則只要老人在同一家銀行擁有存款，則相同金額部分的存款利率可以和貸款利率相抵。
“連帶保證人”與“補(bǔ)充型公共保險(xiǎn)制度”。此外，或許我們還可以吸收日本以房養(yǎng)老制度前期失敗的教訓(xùn)：允許老人和自己的子女共同居住。這對(duì)我國有重大現(xiàn)實(shí)意義，我國獨(dú)生子女家庭非常普遍，老人大多希望和自己唯一的子女共同居住。為此，我們或可在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，將同住的子女列為貸款的連帶保證責(zé)任人。這樣一來，如果老人去世后子女能夠償還貸款的，則不必拍賣房屋;另外一方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得款項(xiàng)在抵銷借貸之后的余款必須還給子女，而如果出現(xiàn)房屋抵押價(jià)值低于貸款總額時(shí)，超出部分可以視為“老人的借債”，而子女則必須對(duì)超出部分進(jìn)行償還。而且，將子女作為“連帶保證人”，還可防范子女的道德風(fēng)險(xiǎn)。
為避免老人最終的融資總額超過其提供的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，日本也在積極研究美國的“公共保險(xiǎn)”制度。如果出現(xiàn)老人最終的融資總額超過其提供的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，“公共保險(xiǎn)”將作為補(bǔ)充。在美國的各種以房養(yǎng)老產(chǎn)品中，聯(lián)邦政府的房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECM)產(chǎn)品面向低收入者，且HECM的利用率相當(dāng)之高，全美很多金融機(jī)構(gòu)都提供這種產(chǎn)品，理由就是該產(chǎn)品適用FHA保險(xiǎn)(補(bǔ)充型公共險(xiǎn))。
英國
英國以房養(yǎng)老模式更多借助保險(xiǎn)公司力量。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過1/3英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金。有一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計(jì)。英國的“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據(jù)調(diào)查，大約有20%的50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價(jià)水平較低的國家去養(yǎng)老。
由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關(guān)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)在這一領(lǐng)域運(yùn)作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權(quán)益還是有保障的。
