什么是“以房養(yǎng)老”模式?以房養(yǎng)老意義和概念是什么?
以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”，小編為大家整理關(guān)于“以房養(yǎng)老”模式的文章，希望能給大家?guī)硪欢ǖ膸椭蛥⒖肌?/p>
“以房養(yǎng)老”也叫“倒按揭”，這種養(yǎng)老方式被看做完善養(yǎng)老保障制度的重要舉措，因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做, 如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
“以房養(yǎng)老”意義何在?
以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老 , 也可稱為反按揭, 住房反向抵押貸款, 是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu), 相應(yīng)的金融機構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值、折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后, 按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息, 并按人的平均壽命計算, 將其房屋的價值, 分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去, 按年或月支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時, 繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護。
當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán), 進行銷售、出租或者拍賣,所得用來償還貸款本息, 相應(yīng)的金融機構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年( 月) 金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做, 如同金融機構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房, 所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
針對社會關(guān)注的“以房養(yǎng)老”話題，全國人大常委會委員、中國人民大學(xué)教授鄭功成等多名專家24日在京表示，“以房養(yǎng)老”從本質(zhì)上講是一種金融服務(wù)工具和產(chǎn)品，是一種市場行為，是一種自愿的、可選擇的、補充的養(yǎng)老方式，不是一項養(yǎng)老政策。
在24日下午民政部舉行的加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)專家論證會上，鄭功成說，“以房養(yǎng)老”既不可能成為養(yǎng)老保障的主流方式，更不是應(yīng)當(dāng)由政府主導(dǎo)的社會養(yǎng)老保險與養(yǎng)老服務(wù)的替代品，而只是讓老年人多了一種養(yǎng)老方式選擇，以便更加從容地安排晚年生活�！耙虼�，客觀上它只與少數(shù)有需要的人相關(guān)，大多數(shù)公眾沒有必要過分憂慮�！�
中國社科院社會政策研究中心秘書長、研究員唐鈞分析認(rèn)為，從理論上說，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會政策，須具備一個基本條件，即住房必須是老年人可以自由支配的，而現(xiàn)在住房多為家庭主要財產(chǎn)，且多數(shù)老年人會選擇把房產(chǎn)留給子女，因此，“以房養(yǎng)老”只是“小眾”選擇，影響不了老年保障和老年服務(wù)大局。
在中國社科院人口與經(jīng)濟研究所副所長張車偉看來，在我國目前人口老齡化形勢嚴(yán)峻、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后的情況下，開展“以房養(yǎng)老”試點不失為一種有意義的探索，既為老年人在居家養(yǎng)老、社會養(yǎng)老、國家?guī)头�、社區(qū)服務(wù)等選項外增加了新選擇，也有利于滿足一部分老年人個性化的需求。
“一個健全的社會既需要有基本的公共養(yǎng)老服務(wù)體系兜底，也需要開啟產(chǎn)業(yè)化、商品化之路，兩者不可偏廢。在這個過程中，政府需要做的是規(guī)范‘以房養(yǎng)老’市場，保證參與其中的百姓利益不受到侵害。”張車偉說。
中國企業(yè)家協(xié)會副會長、幸福人壽保險公司監(jiān)事長孟曉蘇()對此表示贊同。他認(rèn)為，在“以房養(yǎng)老”試點過程中，政府應(yīng)當(dāng)制定具體可行的政策體系，完善相關(guān)的房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁、風(fēng)險分擔(dān)機制，鼓勵金融機構(gòu)參與相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，使“以房養(yǎng)老”更符合我國國情，更能滿足多樣化養(yǎng)老需求。
“作為一種非主流的養(yǎng)老方式，‘以房養(yǎng)老’不會也不可能替代政府承擔(dān)的基本養(yǎng)老責(zé)任�！敝袊淆g科研中心副主任黨俊武表示，近日公布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》進一步強化了政府在“人人享有基本養(yǎng)老服務(wù)”中的主導(dǎo)作用。
按照意見要求，今后，政府將在四方面�；�、兜底線：一是公辦養(yǎng)老機構(gòu)要重點為“三無”老人、低收入老人、失能半失能老人提供無償或低收費的供養(yǎng)、護理服務(wù);二是將所有農(nóng)村“三無”老人全部納入五保供養(yǎng)范圍;三是建立健全經(jīng)濟困難的高齡、失能等老年人補貼制度;四是進一步完善落實基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、最低生活保障等政策，適時提高養(yǎng)老保障水平。
“政府可以通過這些積極作為，給公眾一個穩(wěn)定的養(yǎng)老預(yù)期，解除老年人的后顧之憂�！秉h俊武說。
在嚴(yán)格把房價數(shù)據(jù)控制在1.6萬元/m2之下長達3個月之后，廣州市國土房管局昨日公布的8月房價數(shù)據(jù)顯示，8月廣州十區(qū)一手住宅均價為16123 元/m2，同比漲17%，環(huán)比漲1.8%，首次與國家統(tǒng)計局本月18日公布的漲幅數(shù)據(jù)基本一致。各區(qū)之中，天河區(qū)房價更飆升到38481元/m2的水平，與4萬元/m2的關(guān)口咫尺之遙。
花都番禺占全市面積近半
房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，雖然上月廣州房價同比、環(huán)比均上升，但是成交面積卻有所下滑，網(wǎng)上簽約面積39.54萬m2，同比減少超過四成，環(huán)比減少也有兩成。各區(qū)之中，花都區(qū)和番禺區(qū)的成交面積合計接近全市的一半，蘿崗、南沙區(qū)的成交面積也超過4萬m2，中心六區(qū)的成交比例只占全市不到三成。
“現(xiàn)在不是不給我們網(wǎng)簽，有時候讓我們一次簽一套，有時候又讓我們一次簽五六套，我們也不清楚有什么具體的規(guī)律�！睆V州市區(qū)某豪宅樓盤的開發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，廣州當(dāng)前對高價樓盤的限簽政策還在持續(xù)，有的開發(fā)商已經(jīng)把與買家的網(wǎng)簽時間推遲到明年初。
對中心區(qū)高價樓盤實行網(wǎng)簽限制的同時，廣州也繼續(xù)對外圍區(qū)域樓盤實行限價措施。房管局的數(shù)據(jù)顯示，上月中心六區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價26539元/m2，同比上升19.9%，環(huán)比下降2.4%;而外圍四區(qū)均價只有11863 元/m2，同比漲12.4%，但環(huán)比降幅卻高達7.9%。熱點頻頻的南沙區(qū)，雖然多個樓盤實際推售均價都超過萬元，但是網(wǎng)簽均價卻只有9200多元/m2，在各區(qū)中排名最后。
高價樓盤成交寥寥
業(yè)內(nèi)人士分析，目前市場已出現(xiàn)過熱跡象，地王頻出、發(fā)展商盲目抬價的背后其實正孕育著一定的風(fēng)險。而從中秋市場來看，亦可見一斑。據(jù)經(jīng)緯行研究中心監(jiān)測顯示，在經(jīng)歷8月份及9月上旬的搶閘推新后，多盤在中秋期間多是以余貨消化為主，常規(guī)折扣居多。雖然不少樓盤售價仍在持續(xù)攀高，但人氣、成交分化明顯。
中心區(qū)核心地段高價盤人氣冷清，外圍區(qū)域中，增城、南沙關(guān)注度頗高，人氣爆棚，其他區(qū)域則遜色不少，而一向備受矚目的蘿崗中秋期間因以余貨消化為主，難以聚攏人氣。
從成交來看，中秋市場亦是兩極分化，越秀區(qū)有樓盤在中秋期間推出新貨，成交寥寥，價格的過度透支、產(chǎn)品不符合目標(biāo)客戶的需求，均明顯制約了項目的成交。另外，值得注意的是，位于南沙的樓盤，在本次新貨中亦未能延續(xù)之前的高消化率，僅成交過半，可見即使有區(qū)域利好的支撐，但價格的持續(xù)攀高、雙合同的支付壓力已使得不少剛需買家望而卻步。
更像是拐點前的“最后狂歡”
雖然樓市表面仍顯風(fēng)光，但卻暗藏一定的風(fēng)險：一方面，全國重點城市地王頻現(xiàn)、房價持續(xù)高漲，已有一定的失控跡象。另一方面，美國QE規(guī)模縮減預(yù)期增強，使得全球資金回流美國，而近期李嘉誠的舉動更是引發(fā)看空樓市的猜疑，行業(yè)大佬王石也說這是一個信號。在此背景下，萬科歐泊全新一期定價已有所下調(diào)，意在加快銷售速度�，F(xiàn)階段房價持續(xù)攀高的盛況，更像是發(fā)展商在樓市拐點前的“最后狂歡”，雖然拐點的時間不能確定，但時刻警惕才能防患于未然。
近期“逆增長”并不具持續(xù)性
廣州真實的一手樓價或已過2萬/m2，但近期市場大熱屬于“逆增長”，并不具有持續(xù)性。從成交量來看，2009年是一個高峰期，之后都是下降的，現(xiàn)在的狀況是價格上去了，成交量下來了。廣州一手住宅的量一直在收縮，在縮量的背景下，如果2013年樓價漲得過快，將是“還債年”。
“因為房子地段好，你買下來后肯定還會漲，所以先前說的265萬元的價格會有所變動�！痹谏钲诟Ｌ飬^(qū)益田路東方雅苑，一套68平方米房屋業(yè)主在一天內(nèi)接待多位看房者后“臨時變卦”，向前來看房的《每日經(jīng)濟新聞》記者說，“現(xiàn)在這套房要270萬元才能賣。”
中原地產(chǎn)深圳數(shù)據(jù)月報顯示，8月份，深圳二手住宅成交均價26540元/平方米，環(huán)比上漲10.1%，這已是深圳二手房市場連續(xù)18個月出現(xiàn)上漲。
而深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫對深圳二手房掛牌均價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更能體現(xiàn)深圳二手房價上升之猛：今年8月份，深圳全市二手房掛牌均價為27401元/平方米，較去年8月20500元/平方米的掛牌均價上漲33.7%。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)吳志輝在接受記者采訪時表示，此波上漲源于剛需旺盛，供需矛盾突出，他判斷至少年內(nèi)房價上漲的趨勢還會持續(xù)。
二手房掛牌價同比漲33.7%
在一名謝姓中介帶《每日經(jīng)濟新聞》記者實地探訪的福田石廈、崗夏、景田、皇崗等多個片區(qū)，記者發(fā)現(xiàn)，其房價與今年3月相比，上漲幅度均在25%~30%。
“房源太少，但要買房的人太多，盡管價格一直漲，但放出來的盤還是很快被搶走�！敝x姓中介介紹稱。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，因受新版“國五條”4月份在深圳開始執(zhí)行影響，3月深圳二手房交易量環(huán)比激增3.8倍，達18375套，同比增3.2倍。4月份，這一被市場認(rèn)為“威懾作用大于調(diào)控作用”的新政策運行一個月后，深圳二手房成交量達6122套，在3月成交量激增的基礎(chǔ)上，環(huán)比減少66.7%，同比增33%。
5月至7月，深圳二手房成交量基本企穩(wěn)，8月因傳統(tǒng)淡季，成交量出現(xiàn)環(huán)比14.3%的下滑。
與成交量環(huán)比較穩(wěn)定的狀況不同，深圳二手房價卻持續(xù)上漲。在成交量猛增的3月，根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房價格同比上漲15.85%，達21656元/平方米，到8月，深圳二手房成交均價已達26540元/平方米，上漲22.6%。
如將深圳二手房價格與去年同期作比較，上漲幅度更大。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)庫對深圳二手房掛牌均價的統(tǒng)計，今年8月，深圳全市掛牌均價為27401元/平方米，環(huán)比增2.5%，與去年8月20500元/平方米的掛牌均價相比，上漲33.7%。其中，寶安區(qū)掛牌均價同比上漲近50%。
年內(nèi)上漲趨勢難改?
卓越集團執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此輪房價上漲主要因為市場供需矛盾突出，需方在看不到房價下行的情況下釋放出購買需求。
吳志輝在接受記者采訪時也表達了“供需矛盾突出”導(dǎo)致價格不斷高企的觀點，“這種上漲趨勢主要體現(xiàn)在一線城市，像我去調(diào)研的三四線城市，情況沒有大家想象的那么嚴(yán)重”。
至于何時出現(xiàn)持續(xù)上漲之后的轉(zhuǎn)折點，張遠(yuǎn)認(rèn)為，2007年和2009年樓價大幅上漲后出現(xiàn)拐點都是因為政府相關(guān)調(diào)控政策的出臺，“對于今后政府要出什么政策我們無法判斷，但單從土地供給來看，還是有點平衡不了�！�
深圳市市長許勤7月曾透露，到2020年前，深圳新增可建設(shè)用地將不足50平方公里。2011年，深圳全年僅出讓3宗純商品房用地，去年，深圳僅成交7宗住宅地塊，其中，福田區(qū)域無一塊地出讓。今年1~8月，深圳住宅土地市場僅1月15日出讓了一宗住宅用地。深圳地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士稱，目前通過城市更新已是開發(fā)商在深圳獲取土地的為數(shù)不多的機會。
吳志輝認(rèn)為，目前房價正處于上漲趨勢，目前來看，“至少年內(nèi)上漲趨勢還是會維持”。
