內(nèi)容摘要：這是因為在反向抵押貸款的借款人房產(chǎn)處置之前，金融機構(gòu)所有的資金都是凈流出狀態(tài)，所有現(xiàn)金流補償都需要等到10-20 年后，房屋產(chǎn)權(quán)的一次性處置。因此如果缺乏資產(chǎn)證券化市場，金融機構(gòu)可能沒有意愿做大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。
近日國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，進一步明確鼓勵推廣“以房養(yǎng)老”模式的倒按揭業(yè)務(wù)。但是縱觀國情，我們認為這種模式在中國生長的空間或許不大。
1、養(yǎng)老習慣是制約中國“以房養(yǎng)老”的人文因素
從中國老齡人口的習慣看，中國老人更信任政府發(fā)起的養(yǎng)老模式，如目前社保模式，也就是說中國城鎮(zhèn)居民普遍認為政府應(yīng)該為其養(yǎng)老提供最基本的服務(wù)。這是因為城鎮(zhèn)職工在工作期間曾經(jīng)繳納了充足的養(yǎng)老保險金，從這個意義上講，養(yǎng)老服務(wù)的提供主體應(yīng)該是政府，這基本上是深入人心的事實。另外中國老人習慣于與子女居住在一起，由于中國沒有遺產(chǎn)稅，子女也希望通過繼承的方式獲取老人的房產(chǎn)，因此“以房養(yǎng)老”可能更加適合城鎮(zhèn)中無子女老人或者子女在海外的老人。
實際上我們從美國HECM 運作的情況看，美國反向抵押貸款覆蓋的人群并不多，2012 年發(fā)放的貸款數(shù)只有5.47 萬筆，累計貸款數(shù)只有77.9 萬筆，相對于美國人口占比很小。相對而言，反向抵押貸款更像是一種奢侈品，即便在美國亦如此。
2、中國農(nóng)村人口較多，“以房養(yǎng)老”可能只適用于一二線城市
從統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，2012 年反向抵押貸款財產(chǎn)評估價值的均值為25.2 萬美元，HECM 下平均借款本金的評估上限為15.8 萬美元，折價率在60%多。如果按照2012 年單筆貸款余額13.2 萬美元計算，實際相對于房產(chǎn)評估價值的折價率在50%。
因此在不考慮未來房價風險情況下，如果三四線城市單處房產(chǎn)價格評估值在40 萬，那么利用房產(chǎn)進行反向融資的額度在20 萬左右。如果借款人未來生存年限是20 年，每月實際收入僅為不足1000元。顯然這種“以房養(yǎng)老”模式與現(xiàn)在的住房抵押融資相比，優(yōu)勢不大。
如果我們從一二線城市考慮，一二線城市房地產(chǎn)評估價值雖然很大，但是購房人往往通過貸款的方式獲得住房。這樣房產(chǎn)扣除住房貸款，實際的權(quán)益則是反向抵押貸款的上限。因此“以房養(yǎng)老”可能更加適用于一二線城市中房屋貸款已經(jīng)還清或者擁有多套住房的老人。
如果我們僅就一線城市來看，如北京上海等地，“租房養(yǎng)老”性價比可能比反向抵押貸款更為劃算和更為老人接受。
3、政策性風險較大，金融機構(gòu)參與的意愿不會太強
從美國HECM 反向抵押貸款運作的模式看，整個運作過程全程都是由政府主導(dǎo)的，在這個過程中，HECM 作為運作平臺，借款人提出申請，HECM 尋找提供融資的金融機構(gòu)，金融機構(gòu)融資后，通過資產(chǎn)證券化，將資產(chǎn)打包出售給房利美Fannie Mae，房利美再將資產(chǎn)出售給投資者。整個鏈條暢通，風險層層分散。從這個模式可以看出，即使在美國，如果單純依靠一兩個金融機構(gòu)，也很難將反向抵押貸款做大做強。
房地產(chǎn)價值的可判性和流動性是金融機構(gòu)是否愿意做反向抵押貸款的最大動力。在中國“以房養(yǎng)老”的最大不確定性來自于房地產(chǎn)政策和土地流轉(zhuǎn)市場不健全。不考慮70 年產(chǎn)權(quán)的問題，中國經(jīng)濟的調(diào)整正在逐步擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，因此未來房地產(chǎn)價格走勢仍然存在很大的不確定性。另外土地流轉(zhuǎn)市場被政府一手壟斷，決定土地市場沒有形成市場化的流通環(huán)境。這在一定程度上降低了房地產(chǎn)權(quán)的流動性。由于國內(nèi)房屋所有人具有的只是70 年的房屋居住權(quán)(商用50年)，并沒有房屋土地的所有權(quán)，因此房屋產(chǎn)權(quán)面臨70 年后被收回或者中途被強拆的風險，這種不確定性決定了金融機構(gòu)可能不會有太大的意愿參與這個計劃。
房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的推出對“以房養(yǎng)老”可能有利，這些政策的推出能夠在一定程度減少老人對房屋產(chǎn)權(quán)的持有意愿，從而將房屋產(chǎn)權(quán)變成現(xiàn)實消費，但是這些政策在國內(nèi)短期推出的概率不大。
4、資金來源不足可能限制金融機構(gòu)參與的規(guī)模
我們可以看到HECM主導(dǎo)的反向抵押貸款擁有廣大的資金來源，尤其是房利美Fannie Mae 的存在，極大的促進了住房抵押貸款的流動性。試想如果在國內(nèi)參與“以房養(yǎng)老”的金融機構(gòu)還是單打獨斗，那么金融機構(gòu)的資金來源勢必限制“以房養(yǎng)老”的發(fā)展規(guī)模。這是因為在反向抵押貸款的借款人房產(chǎn)處置之前，金融機構(gòu)所有的資金都是凈流出狀態(tài)，所有現(xiàn)金流補償都需要等到10-20 年后，房屋產(chǎn)權(quán)的一次性處置。因此如果缺乏資產(chǎn)證券化市場，金融機構(gòu)可能沒有意愿做大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。
