《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》近日正式對外發(fā)布，明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。目前，上海銀行率先探索“倒按揭”相關(guān)養(yǎng)老金融產(chǎn)品，近期有望面世。
銀行的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，也叫“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金的養(yǎng)老方式。據(jù)記者了解，上海銀行擬推出的“倒按揭”產(chǎn)品，是以老年人為貸款主體，參照國外通行的抵押貸款模式，老人作為房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行，銀行在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計老人去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月支付給老人一筆固定的資金;同時，老人將繼續(xù)享有居住權(quán)。在老人去世后，銀行將房產(chǎn)出售，用于償還貸款本息。
據(jù)悉，早在2003年，國內(nèi)即有提議發(fā)展“倒按揭”，一些金融機構(gòu)也曾嘗試過。2007年，上海曾試點推出65歲以上老年人“以房養(yǎng)老”模式，老人可將自有房屋出售給上海市公積金管理中心，再由該中心將房屋返租給老人，售房款會在扣除相應(yīng)費用后由老人自由支配使用。不過，這一嘗試，終因各種原因進展緩慢。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，“倒按揭”業(yè)務(wù)在中國落地存在三大挑戰(zhàn)：一是養(yǎng)老觀念，多數(shù)老人主觀意愿上還是希望把一輩子打拼得來的房屋留給子女;二是政策支持力度有待進一步加強;三是法律環(huán)境需要進一步健全。同時，金融機構(gòu)也面臨一些不確定性風險。一般來說，銀行發(fā)放的都是正向按揭貸款，風險是隨著時間的推移不斷減小;“倒按揭”恰恰相反，時間越長風險越大。此外，如何確定“倒按揭”利率也是難題，貸款額少，老人不樂意;貸款期長，機構(gòu)又可能虧本。此外，如果房價在十年或更長時間漲價了，老人如何分享上漲紅利?這些都成為百姓最關(guān)心的問題。
對此，專家表示，中國應(yīng)借鑒國際上的成熟模式，引入養(yǎng)老年金保險、資產(chǎn)證券化等風險緩釋工具。同時，要鼓勵金融機構(gòu)探索創(chuàng)新，為引進和落地過程中的各類“先行先試”營造良好的政策和法律環(huán)境。比如，借鑒國外按揭養(yǎng)老的成熟模式，由政府為相關(guān)保險提供補貼，對借款人承受不了的償還額度進行賠償。復(fù)旦大學經(jīng)濟學院教授封進分析說，當前中國城市自有住房擁有率為85%，擁有城市2套以上住房的家庭占比約19%。我國老年人對晚年生活的要求會越來越高，這都將刺激“倒按揭”需求的增長。
上海銀行有關(guān)負責人表示，上海銀行承擔了上海地區(qū)超過40%的養(yǎng)老金發(fā)放，逐步積累了約150萬龐大的養(yǎng)老客群，在養(yǎng)老金融服務(wù)領(lǐng)域積累了豐富的經(jīng)驗�！耙苑筐B(yǎng)老”產(chǎn)品有助于提升老人生活品質(zhì)，對此上海銀行早已開展探索和研究工作。在國務(wù)院《意見》指引下，上海銀行將先行一步，為“倒按揭”在國內(nèi)的成熟普及做出積極探索，同時也為政府部門出臺有針對性的政策提供實踐參考。
