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最新消息：房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃，最快將在2017年通過
最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項立法任務進入其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法已正式列入中國立法規(guī)劃。
專家預計，房地產(chǎn)稅法最快有望在2017年獲得通過，不過在不動產(chǎn)登記全面完成之前，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)難落地。
此前有媒體報道，房地產(chǎn)稅征收，人均60平方米內(nèi)免征。長期看，房地產(chǎn)稅有望增加持有環(huán)節(jié)的稅負，這將大大抑制投資投機行為，從而有助于房地產(chǎn)市場的理性和穩(wěn)健發(fā)展。
一、房地產(chǎn)稅法最快2017年通過
最新調(diào)整過的十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃本周向社會公布，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。
中新社援引北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文觀點稱，“本屆人大任期是到2017年底，因此，預計房地產(chǎn)稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內(nèi)通過。”
中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文則表示，“我認為，房地產(chǎn)稅法明年有望向社會公開征求意見，進展順利的情況下，會在明年年底審議�！笔┱谋硎�，審議需要一定的時間，如果各方形成共識，在2017年通過不是沒有可能，“最近兩三年通過可能性非常大。”
此前，財政部財政科學研究所前所長賈康(微博)表示，2015年“兩會”上預算報告里明確表示了對于房地產(chǎn)稅這個改革事項“配合立法”的基本態(tài)度。十八屆三中全會要求加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。從時間表上看，按照中央要求，應該最晚于2017年“兩會”上能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律文本。而且人大通過后就不是簡單擴大改革試點范圍的問題，而是按照法律執(zhí)行的問題。
中新社援引中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文觀點稱，這次調(diào)整意味著房地產(chǎn)稅遲早是要開征的，“這次將社會關(guān)注度很高的房地產(chǎn)稅法納入立法規(guī)劃，回應了之前關(guān)于‘房地產(chǎn)稅還該不該征’的爭議，表明房地產(chǎn)稅的立法工作正按計劃穩(wěn)步推進。寫入本屆人大五年立法規(guī)劃，意味著稅法通常會在2017年底前獲得通過。”
二、立法條件
房地產(chǎn)稅的正式開征至少需要兩個基本條件：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅立法。現(xiàn)在房地產(chǎn)稅立法納入人大立法程序，也有可能在2017年即通過，所以離房地產(chǎn)稅征收越來越近了?
首先，從立法來講，多數(shù)專家認為，房地產(chǎn)稅立法通過后并不意味著就馬上開征。
施正文表示，“立法通過后并不意味著就會在全國馬上開征，兩者不是同步的�！狈康禺a(chǎn)稅是典型的地方稅，何時開征會授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個時間全國一起征收，各個地方可以差別化。
其次，從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來講，按照官方國土部的總體計劃：2015年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度，2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡，2017年全面實施，2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。
其中重要之處是“各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享”。因此不動產(chǎn)登記其實就是全國個人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。
在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成(最近媒體報道稱60個城市已聯(lián)網(wǎng))。下一階段的目標是，同時實現(xiàn)500個城市聯(lián)網(wǎng)。按照官方口徑，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成是在2018年前完成。
由此可見，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地可能性小。
三、房產(chǎn)稅征收標準
此前，華夏時報援引一位接近住建部的消息人士消息稱，“目前，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過�！睎|部某省財稅系統(tǒng)內(nèi)部人士表示，按照征稅原則，在起征點的設置上，以面積計算起征點比按套數(shù)征收更容易計算，也更顯公平合理。
據(jù)這位內(nèi)部人士介紹，房地產(chǎn)稅征收與其他稅種類似，也將有“免征”部分，即個人或家庭在“免征面積”以內(nèi)的住房，則可不繳納房地產(chǎn)稅。同時，由于房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，“免征面積”也將根據(jù)地方住房情況針對性劃定。
同時，國務院發(fā)展研究中心研究員倪紅日前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來，已確定無疑。這則意味著，房地產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負，而且是以房地產(chǎn)的評估值為征稅基礎，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。
四、房產(chǎn)稅開征的影響
房地產(chǎn)稅能在一定程度上抑制持有多套房，但卻非打壓房價的“利器”。從經(jīng)驗看，很多國家，包括我國的香港地區(qū)，都有房產(chǎn)持有稅，但無法靠此而阻攔房價波動，某些年份房價依然上漲，比如香港房價已連漲10年;上海自2011年開征房產(chǎn)稅以來，也未能明顯壓制房價。從國內(nèi)征稅前景看，將來我國房產(chǎn)稅的稅基和稅率，將總體小于發(fā)達國家，對房價的沖擊有限。
不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對騰訊財經(jīng)表示，房地產(chǎn)稅制度是使房地產(chǎn)市場更健康運行。
當房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。
房地產(chǎn)稅還可以固定增加政府稅收，因此地方政府“笑了”。對于地方政府來講，房地產(chǎn)稅將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。
房地產(chǎn)稅征收，還可以調(diào)節(jié)貧富差距。房地產(chǎn)稅是直接稅，比間接稅更有利于發(fā)揮調(diào)節(jié)收入分配差距的功能。房地產(chǎn)稅向保有環(huán)節(jié)(房產(chǎn)稅)的征收轉(zhuǎn)變，實際上意味著中國開始征收財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅的征收，表明中國真正啟動了調(diào)節(jié)貧富差距的遠大計劃。
至于股市影響方面，受關(guān)注的無疑是地產(chǎn)股。
有市場人士指出，開征房地產(chǎn)稅會在短期內(nèi)對地產(chǎn)股以及市場整體存在一定的影響。主要體現(xiàn)在兩方面，一是加劇市場情緒波動，二是加劇房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)板塊的股價波動。
從市場情緒來看，目前股市較為動蕩，市場信心也并未恢復。倘若房地產(chǎn)稅試點出臺，或會加劇市場情緒波動。
另外，目前地產(chǎn)股估值情況分化較為嚴重，部分高估的個股或會因此而回落。不過，市場人士雖然對房產(chǎn)稅實際影響的看法存在一定分歧，但整體并不悲觀。
同時，房地產(chǎn)稅落地初期，地產(chǎn)、建材、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)鏈上的股票很可能因為行業(yè)前景不明朗而出現(xiàn)波動。此類股票多屬市場中的權(quán)重股，大盤也將會受到牽連。
一、計算方式：
1、從價計征
從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：
應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%
2、從租計征
從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%
沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。
個人出租住房的租金收入計征，其公式為：應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%
二、計稅依據(jù)：
1、從價計征
按照房產(chǎn)余值征稅的，稱為從價計征
房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。
扣除比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。
房產(chǎn)原值：應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣，衛(wèi)生，通風等，納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。
2、從租計征
按照房產(chǎn)租金收入計征的，稱為從租計征，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3、注意事項
(1)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予以區(qū)別對待。共擔風險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)，計征房產(chǎn)稅;對收取固定收入，應由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
(2)對融資租賃房屋的情況，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關(guān)根據(jù)實際情況確定。
(3)新建房屋交付使用時，如中央空調(diào)設備已計算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應包括中央空調(diào)設備;舊房安裝空調(diào)設備，一般都作單項固定資產(chǎn)入賬，不應計入房產(chǎn)原值。
