第一章 總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條
本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條
物業(yè)管理活動遵循權(quán)利與義務(wù)相一致，業(yè)主自治與政府指導(dǎo)和監(jiān)管相結(jié)合的原則。
第四條
業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實施物業(yè)管理，也可以自行管理。
鼓勵業(yè)主委托專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第五條
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、國土資源、工商、價格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第六條
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房屋行政主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系
居(村)民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條
物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域及相關(guān)配置
第八條
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)有利于實施物業(yè)管理，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并綜合考慮共用設(shè)備設(shè)施、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、社區(qū)布局、自然界線等因素。
物業(yè)的配套設(shè)備設(shè)施是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)備設(shè)施能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條
建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)同時向建設(shè)項目所在地縣級房屋行政主管部門提出物業(yè)管理區(qū)域劃分申請。規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)考慮實施物業(yè)管理的需要，并征求房屋行政主管部門關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以回復(fù)。
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案，及時向建設(shè)單位出具物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，并書面告知建設(shè)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分決定的內(nèi)容在房屋銷售現(xiàn)場公示。
第十條
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，尚未實施物業(yè)管理的，需要劃分區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理時，由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的配合下，征求業(yè)主、居(村)民委員會的意見，劃分物業(yè)管理區(qū)域并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)公告。
已實施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒有異議的，物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門可以將現(xiàn)有管理范圍直接確認(rèn)為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條
縣級房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。
第十二條
物業(yè)管理區(qū)域劃分后不得擅自變更。
根據(jù)物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區(qū)域的，獲得銷售許可之前的建設(shè)單位或者專
房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出決定。決定予以變更的，對新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)撤銷原物業(yè)管理區(qū)域劃分決定，向建設(shè)單位重新作出物業(yè)管理區(qū)域劃分決定;對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)區(qū)域進(jìn)行變更公告。決定不予變更的，應(yīng)當(dāng)向申請人書面說明理由。
第十三條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位按照下列要求無償配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積3‰的比例配置，最低不得低于90平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點，超過10萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積2‰的比例增加配置，超過50萬平方米的部分，按照超過部分建筑面積1‰的比例增加配置;
(二)應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠計算建筑面積的房屋，具備供水、供電設(shè)施及其他基本使用條件，能直接投入使用。
規(guī)劃行政主管部門在審查批準(zhǔn)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積在房屋銷售現(xiàn)場公示。
業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑總面積不足10萬平方米的，不得低于15平方米;房屋建筑總面積在10萬平方米以上的，不得低于60平方米。
第十四條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫的配置，不得低于規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的車位、車庫與房屋套數(shù)(含商鋪間數(shù))之間的最低配置比例。
已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會同意，可以按照規(guī)劃行政主管部門審查批準(zhǔn)的方案建設(shè)車位、車庫，滿足業(yè)主停車需求。
第十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶計量裝置或者入戶端口以外的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計和建設(shè)，并與建設(shè)項目同步施工、同步竣工。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)土建工程的配套建設(shè)。
本條例施行前建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第十六條
依法登記取得房屋所有權(quán)的人為業(yè)主。
通過訴訟、仲裁取得房屋所有權(quán)的，生效法律文書所確認(rèn)的所有權(quán)人為業(yè)主;繼承或者受遺贈取得房屋所有權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時，繼承人、受遺贈人為業(yè)主;合法建造的房屋，房屋的建造人為業(yè)主。
基于買賣、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋，但尚未依法登記取得房屋所有權(quán)的人，在物業(yè)管理活動中享有業(yè)主權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第十七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使表決權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對共有部分的使用、維護(hù)等情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費;
(六)法律、
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十九條
物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。未設(shè)立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能設(shè)立一個業(yè)主大會。
第二十一條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)交付使用的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上;
(二)交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)50%以上;
(三)首套房屋交付使用已滿兩年且交付使用的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)25%以上;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同期限即將屆滿。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起30日內(nèi)將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房屋行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起10日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第二十二條
符合首次業(yè)主大會會議召開條件，業(yè)主書面申請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組成業(yè)主大會籌備組的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起60日內(nèi)，會同縣級房屋行政主管部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會代表等組成，人數(shù)應(yīng)為7人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
籌備組成員名單及基本情況應(yīng)當(dāng)自確定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十三條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會籌備組開展工作。
第二十四條
業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主專有部分面積;
(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法草案，提出候選人建議名單;
(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。
第二十五條
業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起3個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議有效召開之日起設(shè)立。
第二十六條
業(yè)主大會決定下列事項，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理：
(一)制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補貼;
(四)實施委托管理或者自行管理;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分;
(九)業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。
決定前款第六項和第七項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的
第二十七條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項：
(一)對該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造;
(二)就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用住宅專項維修資金。
特定范圍內(nèi)的業(yè)主決定前款規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占所在幢、單元等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。
第二十八條
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。
制定管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定和損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十九條
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成、成員任期等事項作出約定，并可以約定業(yè)主委員會候補成員的設(shè)立、缺席業(yè)主表決權(quán)計算規(guī)則等事項。
第三十條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議;
(二)業(yè)主委員會成員缺員需要補選的;
(三)業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的;
(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的;
(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(六)法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會不按照第二款、第三款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開;業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到請求之日起30日內(nèi)組織召開。
第三十一條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面形式征求意見的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)業(yè)主，涉及表決事項的，征求意見書應(yīng)當(dāng)載明表決事項，由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使表決權(quán)。不能送達(dá)的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán)。書面征求意見的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示，公示期限不得低于7日，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。
業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。
第三十二條
召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在召開15日前將會議的時間、地點、形式、議題、議程等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置公示。
發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據(jù)實際情況在7日內(nèi)公示、召開。
第三十三條
業(yè)主大會會議采用記名投票方式表決，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有約定的除外。
任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。
第三十四條
業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達(dá)到本條例第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補充表決，經(jīng)補充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。
第三十五條
業(yè)主委員會
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(二)業(yè)主大會決定委托管理時，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合同的履行;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)調(diào)解物業(yè)使用和維護(hù)中的糾紛;
(六)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十六條
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表;
(二)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約;
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有較強公信力和組織能力;
(四)具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間;
(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù);
(六)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。
符合前款第二項至第六項規(guī)定的條件，合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監(jiān)護(hù)人，是否可以當(dāng)選為業(yè)主委員會成員，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補成員的，候補成員的資格條件適用本條規(guī)定。
第三十七條
業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，不得有下列行為：
(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(二)非法索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費;
(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。
第三十八條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任，明確業(yè)主委員會成員職責(zé)。
第三十九條
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會成立情況、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會成員、候補成員基本情況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門備案。房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時書面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)所在地房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定材料之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會出具備案證明。
備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。
第四十條
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定定期召開。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集并主持，業(yè)主委員會主任因故不能召集或者主持會議的，可以委托業(yè)主委員會副主任召集或者主持。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會候補成員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)，將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十一條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者縣級房屋行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán)益的，可以請求人民法院予以撤銷。但在人民法院作出生效判決之前，不影響業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的約束力。
第四十二條
業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。
業(yè)主委員會成員任職期間，出現(xiàn)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的資格終止情形的，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議
資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會。拒不移交的，其他業(yè)主委員會成員可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第四十三條
業(yè)主委員會因成員資格終止等原因缺員，有候補成員的，由候補成員按照當(dāng)選票數(shù)依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補選。
業(yè)主委員會成員決定集體辭職的，應(yīng)當(dāng)在辭職30日前召開業(yè)主大會會議重新選舉業(yè)主委員會。
第四十四條
業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆選舉的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。
原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。
第四十五條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定使用。
第四十六條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門，與居(村)民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在地居(村)民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會開展工作。
第四十七條
因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房屋行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財產(chǎn)清算。
第四十八條
業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會及其成員、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)當(dāng)保守業(yè)主秘密，不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十九條
包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于預(yù)售項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請商品房預(yù)售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);對于現(xiàn)售項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)。
投標(biāo)人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門同意，可以由建設(shè)單位實施前期物業(yè)服務(wù)。
鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并于合同訂立之日起15日內(nèi)報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第五十一條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售之前擬訂臨時管理規(guī)約，報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。
推行臨時管理規(guī)約示范文本。
首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約失效。
第五十二條
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并向房屋買受人說明。
房屋買受人應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約，履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第五十三條
保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體辦法由省人民政府價格行政主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定。
第五十四條
前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合
房屋達(dá)到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算。
建設(shè)單位與房屋買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費的，減免部分由建設(shè)單位承擔(dān)。
第五十五條
前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自公示之日起給業(yè)主3個月的準(zhǔn)備時間，但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理區(qū)域的除外。
在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時間內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。
第五十六條
前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿或者未約定期限的，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時，其權(quán)利義務(wù)終止。
第五十七條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認(rèn)。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)管理交接手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建筑物及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地清單;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第五十八條
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、場地、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料以及本條例第五十七條第二款規(guī)定的資料。
第五十九條
本章未規(guī)定事項，適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規(guī)定。
第五章 業(yè)主委托管理與自行管理
第六十條
業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)的，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書面形式訂立物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主委員會依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。
第六十一條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。
其他管理人應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營范圍內(nèi)從事保潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等物業(yè)服務(wù)活動。依法需要取得資質(zhì)許可的，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng)建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3日內(nèi)完成核驗備案手續(xù)。
房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，加強對物業(yè)服務(wù)項目的動態(tài)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
第六十二條
物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任、專項維修資金的管理和使用等事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
物業(yè)服務(wù)項目包括保安服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中就保安服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、責(zé)任區(qū)分、違約責(zé)任等作出明確約定。
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門或者行業(yè)組織制定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系約定。
物業(yè)服務(wù)費的具體計費方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起15日內(nèi)，將合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第六十三條
物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù)，交接記錄由各方簽字確認(rèn)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十八條規(guī)定的資料。
第六十四條
物業(yè)服務(wù)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第五十八條的規(guī)定與業(yè)主委員會辦理移交。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好交接工作。
第六十五條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、違約責(zé)任等內(nèi)容由當(dāng)事人另行約定。
第六十六條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定、法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范的要求履行維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)權(quán)益受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第六十七條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。
對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納，經(jīng)督促仍未交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法請求支付。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定。物業(yè)使用人不履行交費義務(wù)的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。
第六十八條
業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
第六十九條
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)事項一并委托給他人。
其他管理人不得將其專項物業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)委托他人。
第七十條
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會不得與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人變更物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。
經(jīng)業(yè)主大會同意變更合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本條例第六十二條第五款的規(guī)定進(jìn)行公示。
第七十一條
物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式告知對方，并應(yīng)當(dāng)自告知之日起給對方3個月的準(zhǔn)備時間，但雙方當(dāng)事人就準(zhǔn)備時間另有約定的除外。
雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時間內(nèi)繼續(xù)履行合同。
第七十二條
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿1個月前與同意接受續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人重新訂立物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另行選聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，當(dāng)事人可以根據(jù)本條例第七十一條的規(guī)定解除物業(yè)服務(wù)合同。
