廣西物業(yè)管理條例全文,物業(yè)費收取標準規(guī)定

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廣西壯族自治區(qū)人大常委會公告

(十一屆第59號)


《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》已由廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2012年11月30日修訂通過,現將修訂后的《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》公布,自2013年1月1日起施行。

廣西壯族自治區(qū)人民代表大會常務委員會

2012年11月30日



廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例

(2001年5月26日廣西壯族自治區(qū)第九屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議通過
根據2004年6月3日廣西壯族自治區(qū)第十屆人民代表大會常務委員會第八次會議《關于修改〈廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例〉的決定》修正
2012年11月30日廣西壯族自治區(qū)第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂)




第一章 總則

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第三章 物業(yè)服務

第四章 物業(yè)的管理

第五章 物業(yè)的使用

第六章 物業(yè)的維護

第七章 法律責任

第八章 附則

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益,保障物業(yè)的合理使用,改善人居環(huán)境,促進社會和諧,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》以及有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定,結合本自治區(qū)實際,制定本條例。

第二條 本自治區(qū)行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

本條例所稱的物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本自治區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設區(qū)的市、縣級人民政府房產行政主管部門,負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、司法行政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、價格、城市管理、工商行政管理、質量技術監(jiān)督等有關部門按照各自職責做好對物業(yè)管理活動的相關管理和服務工作。

第四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在縣級人民政府房產行政主管部門指導下,具體負責指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作,協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系,調解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)糾紛。

村民委員會、居民委員會協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好與物業(yè)管理有關的工作。

第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,維護市場秩序和公平競爭,促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務,推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條 本條例所稱的業(yè)主包括:

(一)房屋所有權證記載的房屋所有權人;

(二)依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人;

(三)尚未辦理房屋所有權登記,但基于一定的法律事實,已經合法占有房屋的人。

第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。 (下轉第六版)


(上接第五版)第十條 交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已滿兩年的,建設單位應當在三十日內書面報告縣級人民政府房產行政主管部門。報告應當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料:

(一)業(yè)主房屋所有權權屬清冊;

(二)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證復印件;

(三)房屋建筑竣工驗收合格及附屬設施設備交付使用備案證明;

(四)物業(yè)服務用房配置證明;

(五)其他必要的文件資料。

建設單位未及時書面報告的,已交付專有部分百分之二十以上的業(yè)主可以聯名向縣級人民政府房產行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。

房產行政主管部門收到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后,應當及時告知并會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處籌備召開首次業(yè)主大會會議。

第十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處收到房產行政主管部門告知后,應當及時組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組,籌備召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會籌備組由建設單位、業(yè)主、房產行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、居民委員會的代表組成,其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二;I備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔任。

籌備組應當自成立之日起十五日內將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內公告,并自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

第十二條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責:

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的草案;

(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數;

(四)擬定首屆業(yè)主委員會成員選舉辦法草案、提出候選人條件和建議名單;

(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款第一項、第二項、第四項的內容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域公告。

設區(qū)的市人民政府房產行政主管部門應當公布管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則示范文本。

第十三條 下列事項由業(yè)主大會決定:

(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員,決定業(yè)主委員會的任期;

(三)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(四)籌集和使用專項維修資金;

(五)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)確定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案;

(七)改變共有部分的用途;

(八)利用共有部分進行經營以及經營收益的分配與使用;

(九)批準業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理和使用;

(十一)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當的決定;

(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應當由業(yè)主共同決定的其他事項。

決定前款第四項、第五項規(guī)定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

第十四條 業(yè)主大會每年至少召開一次會議,由業(yè)主委員會召集。

業(yè)主委員會不履行召集業(yè)主大會會議職責的,業(yè)主可以聯名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調督促召開業(yè)主大會會議。

有下列情形之一的,業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召集業(yè)主大會臨時會議:

(一)發(fā)生重大事故或者緊急事件,需要及時處理;

(二)百分之二十以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議;

(三)業(yè)主委員會成員缺額人數超過總人數三分之一,或者業(yè)主委員會主任辭職、離職,或者兩名以上業(yè)主委員會副主任辭職、離職;

(四)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定需要召開業(yè)主大會臨時會議的情形。

第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,由業(yè)主大會會議選舉產生,執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,履行法律、法規(guī)規(guī)定的職責,接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會由五至十五人的單數組成。業(yè)主委員會成員由業(yè)主擔任,每屆任期不超過五年,可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。業(yè)主委員會會議應當有三分之二以上成員出席,作出的決定應當經全體成員過半數同意。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定,對全體業(yè)主具有約束力。

第十六條 經業(yè)主大會決定,可以從下列渠道籌集經費用于業(yè)主委員會開展工作:

(一)從物業(yè)共有部分經營所得收益中按一定比例提;

(二)業(yè)主自愿捐贈; 

(三)其他合法方式。

工作經費開支范圍、標準和業(yè)主委員會成員的工作補貼,由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當每半年向業(yè)主公布收支情況。

第十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業(yè)所在地的縣級人民政府房產行政主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案,并書面告知相關居民委員會、村民委員會:

(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

(二)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況;

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)業(yè)主大會會議記錄和會議決定。

第十八條 業(yè)主委員會應當建立定期接待制度,接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度,做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄,并建立工作檔案。

業(yè)主委員會應當建立信息公開制度,及時公布物業(yè)服務合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施、專項維修資金和公共收益的收支情況等重要事項。

第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前,應當召集業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿未進行換屆選舉的,業(yè)主可以聯名請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處責令限期進行換屆選舉;逾期不進行的,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當及時協(xié)調組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議,進行換屆選舉。

第二十條 業(yè)主大會會議選舉出新一屆業(yè)主委員會之日起十日內,鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織上一屆業(yè)主委員會將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會、村民委員會依法履行職責,并接受其指導和監(jiān)督。

第二十二條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的,經百分之二十以上業(yè)主或者業(yè)主委員會過半數成員書面提議,業(yè)主委員會在收到書面提議的三十日內召集業(yè)主大會會議決定是否終止其成員資格:

(一)不履行業(yè)主委員會成員職責、業(yè)主義務且拒不改正的;

(二)侵犯其他業(yè)主合法權益的;

(三)在物業(yè)管理活動中謀取私利的;

(四)因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。

業(yè)主大會決定終止業(yè)主委員會成員資格以及業(yè)主委員會成員以書面形式向業(yè)主大會提出辭職請求的,應當補選。

第三章 物業(yè)服務

第二十三條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè),應當按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務企業(yè)資質證書,并在資質證書許可范圍內承接物業(yè)服務。

從事物業(yè)管理的人員,應當按照國家規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

第二十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè),可以要求物業(yè)服務企業(yè)提供誠信記錄。

物業(yè)服務企業(yè)接受聘請從事物業(yè)服務,應當與聘請方訂立物業(yè)服務合同。

第二十五條 物業(yè)服務合同(含前期物業(yè)服務合同)應當包含以下內容:

(一)物業(yè)管理的區(qū)域范圍;

(二)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;

(三)利用共用部位、共用設施設備經營的范圍、收益分配比例;

(四)公共綠化的養(yǎng)護和公共區(qū)域的保潔;

(五)公共秩序的維護、車輛停放的管理和安全防范的措施;

(六)物業(yè)服務的質量標準和收費方式、標準;

(七)物業(yè)服務用房的配置、使用、維修和管理;

(八)裝飾裝修管理服務;

(九)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;

(十)專項維修資金的管理與使用;

(十一)雙方的權利和義務;

(十二)合同期限;

(十三)合同終止、解除條件;

(十四)違約責任;

(十五)其他事項。

自治區(qū)人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當公布物業(yè)服務合同的示范文本。

第二十六條 物業(yè)服務應當符合下列要求:

(一)按照物業(yè)服務合同、國家和自治區(qū)有關物業(yè)服務的規(guī)范,實施物業(yè)服務;

(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前,將物業(yè)的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等有關規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人;

(三)根據物業(yè)管理區(qū)域實際情況提供所需的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護等服務,建立健全安全防范應急預案等各項管理制度,做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作;

(四)定期對物業(yè)的共用部位、共用設施設備進行養(yǎng)護,發(fā)現物業(yè)的共用部位、共用設施設備損壞時,應當立即采取保護措施,并按照物業(yè)服務合同約定進行維修;

(五)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄,定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用和利用共用部位、共用設施設備經營的收支情況,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;

(六)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見,改進和完善物業(yè)服務;

(七)發(fā)現違反本條例或者管理規(guī)約的行為,立即進行勸阻、制止,并向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告,配合有關行政管理部門的執(zhí)法工作;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他要求。

第二十七條 有下列情形之一的,物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)服務:

(一)物業(yè)服務合同終止;

(二)物業(yè)服務合同解除;

(三)物業(yè)服務企業(yè)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動。

第二十八條 終止或者解除物業(yè)服務合同,應當依據合同履行告知義務;合同未約定告知期限的,應當提前六十日告知。

自物業(yè)服務合同終止或者解除之日起十日內,物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會應當辦理下列交接事宜:

(一)移交本條例第四十條規(guī)定的全部物業(yè)檔案;

(二)移交物業(yè)服務中形成的物業(yè)服務檔案;

(三)移交物業(yè)服務用房和業(yè)主共有的其他房屋、場地和財物;

(四)移交物業(yè)共用設施設備及其改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料;

(五)清算預收、代收和欠收的有關費用;

(六)其他交接事項。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理退出交接手續(xù),不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時,業(yè)主大會未及時選聘出新的物業(yè)服務企業(yè)的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以臨時聘請物業(yè)服務企業(yè)。

第三十條 物業(yè)服務企業(yè)不得在物業(yè)管理區(qū)域內進行下列活動:

(一)擅自改變物業(yè)共用部位、共用設施設備規(guī)劃用途;

(二)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告宣傳;

(三)擅自設置營業(yè)攤點;

(四)收取未經價格主管部門核準的費用;

(五)擅自許可或者默許他人利用共用部位、共用設施設備從事獨家經營并收取費用;

(六)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;

(七)擅自提高公共車位停車費標準;

(八)其他與物業(yè)服務無關的活動。

第三十一條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的專業(yè)培訓和誠信教育,根據物業(yè)服務合同履行、物業(yè)投訴處理和日常檢查等情況,建立健全物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員誠信檔案,并向社會提供查詢服務。

第四章 物業(yè)的管理

第三十二條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎,綜合考慮建筑規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素,由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處以及居民委員會共同劃定。

建設項目已經按照規(guī)劃分割成兩個以上獨立院落或者封閉區(qū)域的,在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下,可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

影響消防通道、避難場所、燃氣使用安全、樓宇通道、電梯使用以及共用設施設備共有功能的,不得分割劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

第三十三條 商品房的建設單位在辦理銷售手續(xù)前,應當持建設項目核準或者備案文件、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權證書、項目規(guī)劃設計方案等資料,向項目所在地縣級人民政府房產行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。房產行政主管部門應當自收到申請之日起二十日內,按照本條例第三十二條的規(guī)定進行物業(yè)管理區(qū)域劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后,建設單位在銷售房屋時,應當以圖文形式將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向買受人明示并作為銷售合同的附件。明示的內容包括:

(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;

(二)地上地下物業(yè)共用部位名稱、位置和面積;

(三)公共場所、公共綠化的面積和位置;

(四)公共車位數量和位置;

(五)地下室、底層架空層面積及其權屬;

(六)物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房的面積和位置;

(七)共用設施設備名稱及其權屬;

(八)其他需要明示的場所和設施設備。

第三十四條 建設單位應當在規(guī)劃報建圖中明確標明物業(yè)服務用房的位置和面積,并納入建設計劃,同步設計、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)服務用房建筑面積不少于建設工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積千分之二,且不少于八十平方米。

物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋,具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

第三十五條 商品房的建設單位應當在辦理預售許可或者現房銷售備案前,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)服務,并制定臨時管理規(guī)約。

投標人少于三個或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè),經縣級人民政府房產行政主管部門批準,可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十六條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同,并在合同簽訂之日起十五日內,報縣級人民政府房產行政主管部門和價格主管部門備案。

建設單位與買受人簽訂物業(yè)銷售合同時,應當將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同作為銷售合同的附件。買受人應當遵守臨時管理規(guī)約,履行前期物業(yè)服務合同。

第三十七條 新建物業(yè)的建設單位應當按照國家和自治區(qū)規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任,并在物業(yè)管理區(qū)域內公布保修聯系電話和地址。

物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯系建設單位落實保修責任。

第三十八條 自前期物業(yè)服務合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用,由物業(yè)建設單位承擔;自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)服務費用,由物業(yè)建設單位和買受人按照物業(yè)銷售合同的約定承擔。物業(yè)交付使用時,除物業(yè)銷售合同另有約定外,物業(yè)服務企業(yè)不得向買受人收取任何費用。

第三十九條 臨時管理規(guī)約至業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第四十條 建設單位或者業(yè)主委員會在與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,應當一并移交下列物業(yè)檔案資料:

(一)建設項目的各種批準文件;

(二)各類建筑物、場地、設施設備的清單;

(三)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(四)設施設備安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;

(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(六)業(yè)主共有的房屋、場地、設施設備清單;

(七)其他相關資料。

新建物業(yè)的建設單位還應當在物業(yè)竣工驗收合格后九十日內,將前款規(guī)定的物業(yè)檔案資料報縣級人民政府房產行政主管部門備案。

第四十一條 建設單位在向業(yè)主交付物業(yè)前,應當給物業(yè)服務用房、共用部位、共用設施設備安裝獨立的水、電等計量裝置。

第四十二條 建設單位應當在預售或者現售房屋時一并公布本物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃的車庫和車位的數量、售價。

建設單位用于銷售的車庫、車位,應當與房屋同步銷售,并在銷售前辦理車庫、車位預售許可或者現售備案,但按照規(guī)劃利用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路、場地設置的車庫、車位除外。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位,應當優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主。

車庫、車位數量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內的房屋套數時,建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人。

違反第二款規(guī)定的,房產登記主管部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

第四十四條 縣級以上人民政府房產行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度,對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,應當及時受理,并將調查或者處理結果答復投訴人;屬于其他部門和單位職責的,應當及時轉交有關部門和單位并告知投訴人。

業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經營單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的,可以自行協(xié)商解決;可以向人民調解委員會、房產行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調解;可以依法向人民法院提起訴訟。

第四十五條 縣級以上人民政府應當通過聯席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調機制。

物業(yè)管理聯席會議由縣級人民政府房產行政主管部門會同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處召集,價格主管部門、城市管理部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)和供水、供電、供氣等專業(yè)經營單位、業(yè)主委員會或者業(yè)主等的代表參加。

物業(yè)管理聯席會議主要協(xié)調解決下列事項:

(一)業(yè)主委員會和有關部門未按照規(guī)定履行職責問題;

(二)物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現的問題; 

(三)物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生的重大糾紛、突發(fā)事件;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內的收費爭議問題;

(五)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;

(六)其他需要協(xié)調解決的重大事項。

第五章 物業(yè)的使用

第四十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè),禁止下列行為:

(一)損壞、拆改房屋承重結構、主體結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;

(二)侵占或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途;

(三)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質;

(四)違法搭建建筑物、構筑物;

(五)侵占綠地,毀壞綠化;

(六)隨意傾倒或者拋棄垃圾、污水和雜物,往樓下拋棄物品;

(七)排放超過規(guī)定標準的噪聲;

(八)隨意停放車輛,妨礙消防通道和道路暢通;

(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物,影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和居民的正常生活;

(十)從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

對違反前款規(guī)定的行為,其他業(yè)主和物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后,應當依法予以制止或者依法追究業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責任。

第四十七條 業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將管理規(guī)約作為轉讓合同或者租賃合同的附件。管理規(guī)約對受讓人或者承租人具有同等約束力。

轉讓人或者出租人應當自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內,將轉讓或者出租的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋,應當事先告知物業(yè)服務企業(yè),遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規(guī)定、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人,并進行現場巡查。物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修,還應當取得業(yè)主的書面同意。

第四十九條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經有利害關系的業(yè)主同意。

利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的共用部位、共用設施設備和物業(yè)服務用房,除因特殊情況并經業(yè)主大會同意和依法辦理有關手續(xù)外,不得改變用途。

第五十條 物業(yè)服務收費按照不同物業(yè)的使用性質和特點,實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅類的物業(yè)服務收費,實行政府指導價;其他物業(yè)的物業(yè)服務收費,實行市場調節(jié)價。

實行政府指導價的,設區(qū)的市、縣人民政府價格主管部門應當會同同級房產行政主管部門,根據普通住宅類型、服務內容、服務水平、服務成本和物價指數變動等情況,分類制定相應的基準價和浮動幅度,定期向社會公布。具體的物業(yè)服務收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
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