第一條 為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 《條例》第三條第(五)項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則：
(一)配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的物業(yè)，劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成，且無爭(zhēng)議的，劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(五)市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)潪橐粋�(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門劃分。
第三條 城區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及落實(shí)工作。除履行《條例》第四條規(guī)定的職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)協(xié)助市物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、維修資金使用、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等相關(guān)前期工作。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織實(shí)施自治管理和棄管住宅物業(yè)的管理工作。
第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的給排水、供電、供熱、園林、環(huán)衛(wèi)、有線電視等專業(yè)管理單位(以下簡(jiǎn)稱專業(yè)管理單位)，均須遵守《條例》和本細(xì)則。
第五條 按《條例》第六條規(guī)定，物業(yè)管理按下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
(二)原有住宅物業(yè)或者非住宅物業(yè)沒有實(shí)施物業(yè)管理，單一產(chǎn)權(quán)單位的，由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施物業(yè)管理;多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的，由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主組織實(shí)施物業(yè)管理;產(chǎn)權(quán)單位已不存在的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織實(shí)施物業(yè)管理或者業(yè)主自治管理。
第六條 分期建設(shè)的住宅物業(yè)，首期入住的業(yè)主達(dá)到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時(shí)，可以成立業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住達(dá)到《條例》第八條規(guī)定條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新召開業(yè)主大會(huì)。
第七條 具備首次業(yè)主大會(huì)成立條件的，在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。社區(qū)居民委員會(huì)可以列席首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第八條 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用按下列規(guī)定辦理：
(一)新建住宅、非住宅物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);
(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。
第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用、有關(guān)人員津貼等，可以從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中據(jù)實(shí)列支，并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)每六個(gè)月應(yīng)當(dāng)將活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況細(xì)目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告一次，接受業(yè)主監(jiān)督檢查。
第十條 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約，損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般為2-3年，具體任期應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。業(yè)主委員會(huì)一般由3-15人的單數(shù)組成。根據(jù)工作需要，可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書。執(zhí)行秘書可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。
第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)業(yè)主大會(huì)成立情況材料;
(二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料;
(三)業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法，候選人名單及身份證明;
(四)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(五)業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(六)業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，檔案包括以下內(nèi)容：
(一)各種會(huì)議的書面材料;
(二)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案材料;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)業(yè)務(wù)往來原始憑證;
(五)維修資金收支情況原始憑證;
(六)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其他材料。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)除履行《條例》第七條第二款規(guī)定的職責(zé)外，在下列情況下，履行組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的職責(zé)：
(一)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急情況需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員變化，需要補(bǔ)選的;
(四)因物業(yè)管理區(qū)域變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的;
(五)解除物業(yè)服務(wù)合同、選聘新的物業(yè)管理企業(yè)或者確定其他管理方式的;
(六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)因故未能按期換屆改選的，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以指導(dǎo)其換屆工作。在此期間，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令后仍未改正的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，可以召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須按《條例》第十一條的規(guī)定取得資質(zhì)證書，在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)，并按規(guī)定參加年檢。
任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。
物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書必須在物業(yè)管理企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。
第十八條 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書等相關(guān)資料報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條 按照《條例》第十二條規(guī)定，物業(yè)管理專業(yè)人員是指物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員(不包括財(cái)務(wù)和工程崗位的人員)。
取得職業(yè)資格證書的物業(yè)管理專業(yè)人員不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓職業(yè)資格證書。
第二十條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止前90日，業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商不續(xù)約的，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)方可退出物業(yè)管理，并按下列規(guī)定執(zhí)行：
(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日;
(二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理30日前，公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的費(fèi)用退還相關(guān)業(yè)主;
(三)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理前10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)提出解除合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日書面通知對(duì)方。
業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有物業(yè)管理糾紛的，雙方可以協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)不得終止物業(yè)管理服務(wù)。
第二十二條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)有保證雙方合法權(quán)益的相關(guān)條款。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)沒有選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)管理企業(yè)，而實(shí)行自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列管理職責(zé)：
(一)組織管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;
(二)維護(hù)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù);
(三)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;
(四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修，受理業(yè)主投訴和管理服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。
業(yè)主委員會(huì)履行前款第(一)項(xiàng)職責(zé)時(shí)，也可以委托環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé)，費(fèi)用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位直接向業(yè)主收取。
第二十四條 實(shí)施業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下，制定自治公約并向所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
自治公約包括管理事項(xiàng)(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)及化糞池清淘等)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)管理用房的使用、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員津貼、違約責(zé)任等內(nèi)容。
服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取。
第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未能成立業(yè)主大會(huì)，不能選聘物業(yè)管理企業(yè)或者沒有實(shí)施業(yè)主自治管理的，縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好下列工作，所發(fā)生的費(fèi)用由受益業(yè)主按照實(shí)際費(fèi)用或者分?jǐn)傎M(fèi)用向服務(wù)單位交納：
(一)清掃保潔和垃圾清運(yùn)(含化糞池清淘);
(二)綠化維護(hù);
(三)物業(yè)共用部位日常養(yǎng)護(hù)。
第二十六條 建設(shè)工程竣工時(shí)，按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足《條例》第二十一條第二款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補(bǔ)足。
因分期建設(shè)等原因，建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房，并向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書。
開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)物業(yè)管理用房的，房地產(chǎn)行政主管部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。
第二十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：
(一)上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能;
(二)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
第二十八條 物業(yè)管理用房中應(yīng)當(dāng)安排10%的面積作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。
第二十九條 按照《條例》第二十條規(guī)定，建設(shè)單位必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位作為招標(biāo)人可以自行或者委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)，并按下列程序進(jìn)行：
(一)編制招標(biāo)文件(示范文本由市物業(yè)管理行政主管部門制定，內(nèi)容包括物業(yè)基本情況和服務(wù)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)文件的編寫與遞交、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)及保證金等);
(二)招標(biāo)備案;
(三)發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書;
(四)投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件;
(五)開標(biāo)、評(píng)標(biāo);
(六)確定中標(biāo)人，發(fā)出中標(biāo)通知書;
(七)中標(biāo)備案。
招標(biāo)人在招標(biāo)備案時(shí)，不得弄虛作假，惡意串通。
第三十條 按照《條例》第二十四條規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位沒有通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理并備案的，市、(縣)市房地產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放商品房預(yù)售許可證。
按照《條例》第二十四條規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與被選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷售商品房時(shí)，將前期物業(yè)服務(wù)合同隨商品房買賣合同一并向物業(yè)買售人明示。
建設(shè)單位發(fā)布的與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的廣告，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法。不得發(fā)布虛假?gòu)V告。
第三十一條 被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
(一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;
(二)按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議;
(三)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收，并接收移交的相關(guān)資料;
(四)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)承接驗(yàn)收申請(qǐng)。
(一)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全，并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;
(二)竣工驗(yàn)收合格，且驗(yàn)收資料齊全;
(三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房;
(四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好，并經(jīng)驗(yàn)收合格;
(五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。
第三十三條 縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織由開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成的驗(yàn)收小組，按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接：
(一)查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備，并作好查驗(yàn)記錄;
(二)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn);
(三)驗(yàn)收后，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。
物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議示范文本由市物業(yè)管理行政主管部門制定。
第三十四條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn)，一次性向市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門交納房屋質(zhì)量保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。
房屋質(zhì)量保修金實(shí)行專戶存儲(chǔ)，按照國(guó)家同期活期利率計(jì)息。保修期滿后按規(guī)定返還。
建設(shè)單位交納房屋質(zhì)量保修金后，物業(yè)管理企業(yè)方可向業(yè)主辦理入住手續(xù)。
第三十五條 按照《條例》第二十三條規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)建設(shè)單位代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。
第三十六條 在前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)提出解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前30日告知對(duì)方。建設(shè)單位必須通過原方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后，原物業(yè)管理企業(yè)方可退出。
原物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位移交本細(xì)則第三十五條規(guī)定的相關(guān)資料。
第三十七條 保修期內(nèi)，住宅物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。
保修期滿后，住宅物業(yè)業(yè)主使用的自用部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(包括化糞池清淘)日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造的費(fèi)用，從業(yè)主交納的維修資金中支付。沒有維修資金的，由受益業(yè)主根據(jù)維修工程所需資金按比例分?jǐn)偂?/p>
第三十八條 《條例》第十九條第二款規(guī)定的交給物業(yè)買受人的物業(yè)是指，業(yè)主或者非業(yè)主使用人收到入住通知，并辦理完相應(yīng)手續(xù)以及業(yè)主或者非業(yè)主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)內(nèi)，無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，均視為交給物業(yè)買受人。建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)沒有事先書面通知的，以業(yè)主或者非業(yè)主使用人實(shí)際辦理入住相應(yīng)手續(xù)后，即視為交付物業(yè)買受人。
第三十九條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途使用住宅和車庫，不得擅自改變住宅或者車庫的使用用途。
業(yè)主確須改變使用用途的，到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相臨業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)書面同意。
第四十條 住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主有義務(wù)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行維修、粉飾和清洗。物業(yè)存在安全隱患或者按城市容貌標(biāo)準(zhǔn)需要對(duì)住宅、非住宅物業(yè)屋外墻面進(jìn)行粉飾、清洗時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)、粉飾、清洗。
因未及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)造成事故或者出現(xiàn)其他問題，按照物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)的歸屬，由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任。
第四十一條 根據(jù)《條例》第二十五條、第二十六條規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。
建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自出租、出賣、出借物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第四十二條 專業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按《條例》第二十七條規(guī)定，依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。劃分原則為：
(一)供水、排水、消防設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供水：自來水進(jìn)戶管道至水表(含水表)以外部分由供水公司負(fù)責(zé);排水：物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線范圍以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水設(shè)施(含交接井)由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù);原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))化糞池(不含化糞池)以外的排水管道由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù);消防：住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門管理維護(hù)，公安消防部門監(jiān)督檢查;
(二)供氣、供熱設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供氣：管道燃?xì)庠O(shè)備及供氣管線(至燃?xì)獗?由燃?xì)夤⿷?yīng)單位管理維護(hù)。供熱：供熱設(shè)施及供熱管線至用戶終端，由供熱單位維護(hù);
(三)供電、通訊、有線電視設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供電：以單元內(nèi)用戶電表為準(zhǔn)。電表以外的用電設(shè)施(包括用戶電表)的維護(hù)管理由供電部門負(fù)責(zé)。通訊：通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負(fù)責(zé)。有線電視：有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負(fù)責(zé)。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))規(guī)劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地及通過物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的市政道路(含方磚)、綠化(保綠)及清掃保潔的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。道路(方磚)：由市、縣(市)區(qū)市政工程管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù);綠化(保綠)：由市、縣(市)區(qū)市政公用管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù);清掃保潔：由縣(市)區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔單位負(fù)責(zé)。
第四十四條 產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施，由環(huán)衛(wèi)保潔單位維護(hù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾，由物業(yè)管理企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或者環(huán)衛(wèi)保潔單位指定的地點(diǎn)后，由環(huán)衛(wèi)保潔單位運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)垃圾的費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)按價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)，從收取的綜合服務(wù)費(fèi)中支付;非生活垃圾，由物業(yè)管理企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)，清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定，由業(yè)主支付。
原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的生活垃圾，有約定的，從其約定，沒有約定的，由環(huán)衛(wèi)服務(wù)單位負(fù)責(zé)清掃和清運(yùn)。
第四十五條 按照《條例》第三十二條第二款規(guī)定，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用是指專項(xiàng)維修資金使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)由市、縣?市?物業(yè)管理行政主管部門備案或者城區(qū)物業(yè)管理行政主管部門向市物業(yè)管理行政主管部門備案后使用。
第四十六條 市、縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定，建立物業(yè)管理投訴受理制度。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會(huì)不能解決或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門投訴的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)的名義書面向所在地縣?市?區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。
第四十七條 受理物業(yè)管理投訴實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé)，逐級(jí)受理。投訴由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門直接受理。
投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門處理不服以及違法案件投訴，由市物業(yè)管理行政主管部門登記受理。
第四十八條 物業(yè)管理投訴的受理范圍：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;
(四)開發(fā)建設(shè)單位挪用代收的維修資金或者不出具專用票據(jù)的;
(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的或者不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(六)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(七)未按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的;
(八)物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理全部委托給他人的;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第四十九條 市、縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)下列投訴不予受理：
(一)投訴要求不明確的;
(二)投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的;
(三)有關(guān)部門已經(jīng)受理的;
(四)投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身損害賠償?shù)?
(五)不符合法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。
第五十條 違反本細(xì)則，由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰;責(zé)任人給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
(一)違反第八條第(一)項(xiàng)規(guī)定，建設(shè)單位不承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以3000元至10000元的罰款;
(二)違反第十七條第一款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至20000元的罰款;不參加資質(zhì)年檢的，責(zé)令限期改正，處以10000元至30000元的罰款;年檢不合格的，取消資質(zhì);
(三)違反第十七條第二款規(guī)定，偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，吊銷資質(zhì)證書，并處以違法經(jīng)營(yíng)所得1倍以下罰款;
(四)違反第二十條、第二十一條、第三十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定程序退出物業(yè)管理的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至20000元的罰款;
(五)違反第二十七條規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位沒有按照使用標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以10萬元至50萬元的罰款;
(六)違反第二十九條規(guī)定，未采用招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)分別處以10萬元以下的罰款;
(七)違反第三十條第二款規(guī)定，建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，不向物業(yè)買售人明示前期物業(yè)服務(wù)合同的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以每套10000元至30000元的罰款;
(八)違反第三十條第三款規(guī)定，建設(shè)單位發(fā)布與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的虛假?gòu)V告的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至30000元的罰款;
(九)違反第三十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位不按規(guī)定交納房屋質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以10000元至30000元的罰款;
(十)違反第三十四條第三款規(guī)定，建設(shè)單位未交納房屋質(zhì)量保修金，物業(yè)管理企業(yè)擅自辦理業(yè)主入住手續(xù)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以每套10000元至30000元的罰款;
(十一)違反第三十九條規(guī)定，住宅業(yè)主擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以500元至3000元的罰款;
(十二)違反第四十條第一款規(guī)定，物業(yè)存在安全隱患或者按城市容貌標(biāo)準(zhǔn)需要對(duì)住宅、非住宅物業(yè)屋外墻面進(jìn)行粉飾、清洗時(shí)，業(yè)主不及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)、粉飾、清洗的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以維修工程款2倍以下的罰款;
(十三)違反第四十一條第一款規(guī)定，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以2000元至10000元的罰款;
(十四)違反第四十一條第二款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)擅自出租、出賣、出借物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位的，沒收非法所得，并責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以2000元至10000元的罰款;
(十五)違反第四十二條、第四十三條、第四十四條規(guī)定，各專業(yè)管理單位不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù)的，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以維修造價(jià)1倍以下的罰款;
(十六)違反第四十八條第(七)項(xiàng)規(guī)定，未按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的，經(jīng)查證屬實(shí)后，責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處以5000元至30000元的罰款。
第五十一條 各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)從事物業(yè)管理的工作人員應(yīng)當(dāng)模范執(zhí)行本細(xì)則。對(duì)不履行工作職責(zé)失職的，可以通報(bào)批評(píng)，并對(duì)主管領(lǐng)導(dǎo)或者直接責(zé)任人處以500元至1000元的罰款。
第五十二條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
行政復(fù)議期間或者行政訴訟期間行政處罰決定不停止執(zhí)行。
第五十三條 本細(xì)則由市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。
