xx年商業(yè)街商業(yè)策劃書一
×廣場“步行街”商業(yè)策劃書
前言
××廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析
××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，××一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實(shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失�！痢两滞ㄍ鶅�(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、××街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、××廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題�！痢翉V場商業(yè)街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，××廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營××廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”�！痢翉V場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運(yùn)營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
××廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：××廣場時尚麗人街
2、概念：××廣場????××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3、廣告語：××廣場/時尚麗人街????與××相約，與××同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及××國貿(mào)市場有意入駐××廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、××廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢和前景展望;
2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使××一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
××一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，××一期店鋪比較合適的租金是：
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予××廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營造
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見××廣告公司設(shè)計效果圖)
(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《××風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、××北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動。
2、××一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。3、臨××街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。5、××一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
商業(yè)街商業(yè)策劃書飛雪
xx年商業(yè)街商業(yè)策劃書二
顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動中通過與生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門以預(yù)測和定位為基礎(chǔ)的學(xué)問。如果一個公司能夠預(yù)測到未來將出現(xiàn)的市場，那么它就可以通過生產(chǎn)或提供這些市場所需要的產(chǎn)品或服務(wù)，取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動，運(yùn)用到商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對象帶來利益，而且能夠?yàn)樽约簬砝妗?/p>
商業(yè)策劃書，也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文件。它的目的很簡單，一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說服他們進(jìn)行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：
1、公司的商業(yè)機(jī)會;
2、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會的進(jìn)程;
3、所需要的資源;
4、風(fēng)險和預(yù)期回報;
5、對你采取的行動的建議。
商業(yè)策劃書具體怎么去寫?
一、執(zhí)行總結(jié)
是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：
1、本商業(yè)(business)的簡單描述
2、機(jī)會概述
3、目標(biāo)市場的描述和預(yù)測
4、競爭優(yōu)勢
5、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測
6、團(tuán)隊概述
7、提供的利益
二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述
1、詳細(xì)的市場描述，主要的競爭對手，市場驅(qū)動力
2、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品/服務(wù)描述以及它如何滿足一個關(guān)鍵的顧客需求。
3、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場開發(fā)策略
三、市場調(diào)查和分析
這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：
1、顧客
2、市場容量和趨勢
3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢
4、估計的市場份額和銷售額
5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點(diǎn)相當(dāng)困難，但一定要力爭貼近真實(shí))
四、公司戰(zhàn)略
闡釋公司如何進(jìn)行競爭，它包括三個問題
1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)
2、規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標(biāo);困難和風(fēng)險)
3、制造和操作計劃(操作周期;設(shè)備和改進(jìn))
五、總體進(jìn)度安排
公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件
1、收入
2、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流
3、市場份額
4、產(chǎn)品開發(fā)介紹
5、主要合作伙伴
6、融資
六、關(guān)鍵的風(fēng)險、問題和假定
1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風(fēng)險不夠現(xiàn)實(shí)
2、說明你將如何應(yīng)付風(fēng)險和問題(緊急計劃)
3、在眼光的務(wù)實(shí)性和對公司的潛力的樂觀之間達(dá)成仔細(xì)的平衡
七、管理團(tuán)隊
1、介紹公司的管理團(tuán)隊。一定要介紹各成員與管理公司有關(guān)的教育和工作背景
2、注意管理分工和互補(bǔ)
3、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況
八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況
介紹公司的財務(wù)計劃，討論關(guān)鍵的財務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動因素。一定要討論如下幾個杠桿：
1、毛利和凈利
2、盈利能力和持久性
3、固定成本、可變成本和半可變成本
4、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)
5、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)
九、財務(wù)預(yù)測
1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表
2、同一時期的估價現(xiàn)金流分析
3、突出成本控制系統(tǒng)
十、假定公司能夠提供的利益
這是你的“賣點(diǎn)”，包括
1、總體的資金需求
2、在這一輪融資中你需要的是哪一級
3、你如何使用這些資金
4、投資人可以得到的回報
5、你還可以討論可能的投資人退出策略
商業(yè)計劃書應(yīng)注意哪些問題?
當(dāng)你在寫商業(yè)計劃的時候，應(yīng)該達(dá)到下列目標(biāo)：
1、力求表述清楚簡潔。
2、關(guān)注市場，用事實(shí)說話，因此需展示市場調(diào)查和市場容量。
3、解釋潛在顧客為什么會掏錢買你的產(chǎn)品或服務(wù)。
4、站在顧客的角度考慮問題，提出引導(dǎo)他們進(jìn)入你的銷售體系的策略。
5、在頭腦中要形成一個相對比較成熟的投資退出策略。
6、充分說明為什么你和你的團(tuán)隊最合適作這件事。
7、請你的讀者做出反饋。
