廣州公積金貸款政策已于2017年出臺(tái)實(shí)施，今天我們就一起來了解一下具體內(nèi)容吧!
廣州住房公積金管理中心發(fā)布了公積金貸款新政，而新政“重磅”的部分是申請公積金貸款購買首套房，低首付從而成提高至三成;購買二套房，低首付從四成提高至七成。據(jù)悉,新政從10月6日起執(zhí)行。那么,這個(gè)新政對廣州市公積金貸款購房市場將會(huì)有怎樣的影響呢?
純公積金貸款:政策加碼
首先應(yīng)該明確的一點(diǎn)是:新政低首付的加碼只適用于純公積金貸款部分。 “我以為原先的政策就是首套三成,二套七成啊,沒有變化嘛,”廣州公積金貸款新政發(fā)布后,不少網(wǎng)友有此疑問。實(shí)際上,就公積金貸款部分,新政確實(shí)加碼了,而購房者“蒙查查”的原因,是因?yàn)榇蟛糠仲彿空咴谑褂霉e金貸款的時(shí)候,選擇的都是組合貸,也就是公積金+商貸的方式。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,職工就同一房產(chǎn)申請組合貸款的,首付款比例需要同時(shí)符合商業(yè)貸款及個(gè)人住房公積金貸款的要求。而目前廣州地區(qū)銀行普遍規(guī)定,首套房低三成首付,二套房首付要七成,因此除非是純公積金貸款,否則難享低首付。因此,組合貸的購房者實(shí)際上是沒有享受到此前首套二成和二套四成的“待遇”的。
組合貸是大部分買房者的選擇
根據(jù)廣州市住房公積金貸款政策,在可貸額度方面,個(gè)人住房公積金繳存情況計(jì)算的貸款額度計(jì)算公式為: 賬戶余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)。與此同時(shí),在高額度方面也有規(guī)定:一人申請個(gè)人住房公積金貸款,高額度為60萬元。兩人或兩人以上購買同一套自住住房共同申請公積金貸款,貸款額度為每個(gè)申請人的貸款額度之和,高額度為100萬元。也就是說,一個(gè)家庭的夫婦二人,可申請的公積金貸款高額度是100萬元,這樣的額度在現(xiàn)時(shí)的廣州買房,是不太夠的。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2017年9月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》,9月廣州房價(jià)為18742元/平方米,一套90平方米的房子總價(jià)就超過168萬元,如果是首套房,公積金貸款以夫婦二人高額度算,僅有100萬元,首付二成的話近34萬元,那就還需要購房者拿出另外的34萬元,才能買上房。而實(shí)際上,總價(jià)200萬元以內(nèi)的房子在廣州并不多了。市區(qū)供應(yīng)不足,想在市區(qū)買房,二手房還是占了大多數(shù)。那么,在廣州市區(qū)套二手房,要花多少錢? 以8月份廣州二手樓市的數(shù)據(jù)為例,天河、越秀、海珠、原荔灣“老四區(qū)”中,300-400萬的優(yōu)質(zhì)盤和800萬以上的高端大戶型成交有所增多。其中300-400萬優(yōu)質(zhì)盤的成交占比為12.1%,較7月份增加了約3個(gè)百分點(diǎn);800萬以上的高端大戶型的成交占比為15.7%,較7月份增加了約4個(gè)百分點(diǎn)�？傮w來說,300萬以上的成交增多,主要與市區(qū)供應(yīng)不足有較大關(guān)系。動(dòng)輒300萬元以上的房子,靠純公積金貸款顯然是“搞不掂”的,這個(gè)時(shí)候,組合貸就成為買房者的首選。
組合貸總額平均134萬元/套
廣州9月二手住宅網(wǎng)簽成交量再次突破10000套的大關(guān),達(dá)11513套,市場交投熱度已超過3月高峰期。9月二手住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)約18942元/平方米,環(huán)比上升5.5%。隨著樓價(jià)的上升,購房者申請公積金組合貸款的貸款總額,也隨之增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),公積金組合貸款個(gè)案的平均貸款總額,從去年1-7月的107萬元/套,上升至今年1-7月的134萬元/套,升幅約24.8%。多達(dá)七成公積金組合貸款的購房個(gè)案,貸款總額在150萬元以內(nèi),而貸款總額在100-150萬元之間的個(gè)案多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-7月貸款總額在100-150萬元的個(gè)案,約占公積金組合貸款購房個(gè)案的36%,而貸款總額低于100萬元的公積金組合貸款個(gè)案占比約為35%。貸款總額在150萬元以上的公積金組合貸款購房個(gè)案占比,較去年同期明顯增加,其中,貸款總額在200萬元以上的公積金組合貸款購房個(gè)案,從去年1-7月的3%上升至今年1-7月的12%。
組合貸占比呈上升趨勢
今年以來,改善型換房客入市積極性明顯增加,在一定程度上也令到用公積金組合貸款購房的改善型換房個(gè)案隨之上升。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-7月公積金組合貸款購房個(gè)案當(dāng)中,改善型換房需求約占25%,而去年1-7月改善型換房占比僅錄得14%。不過,剛需型首次置業(yè),仍然是公積金組合貸款個(gè)案的主要購房需求,今年1-7月首次置業(yè)需求約占公積金組合貸款購房個(gè)案的72%。由于剛需首次置業(yè)需求占主導(dǎo),因此,公積金組合貸款的購房個(gè)案,亦以中小戶型物業(yè)成交居多。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-7月錄得的公積金組合貸款的購房個(gè)案當(dāng)中,面積在60-90平方米的中小戶型物業(yè)占成交主力,約占41%,而面積在90-120平方米的中大戶型物業(yè),也占到33%,是公積金組合貸款購房者追捧的第二大熱門戶型。在二手市場當(dāng)中,用哪種付款方式,關(guān)鍵看買賣雙方協(xié)商的結(jié)果。與商貸對比,公積金組合貸款的供樓支出,的確是稍低一些,因此,不少購房者都希望能用公積金貸款或公積金組合貸款購房,但關(guān)鍵還是要看業(yè)主接受哪一種付款方式和買賣雙方協(xié)商的終結(jié)果。如急于賣房套現(xiàn)的業(yè)主,則比較傾向于將物業(yè)賣給能較快收齊樓款的一次性付款購房的買家。
公積金貼息貸款總額增加
今年3月,廣州調(diào)整了公積金貼息貸款的申請條件,規(guī)定新申請的公積金貼息貸款,公積金貸款部分占貸款總金額的比例不得大于等于50%。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-7月,約有33%的公積金組合貸款個(gè)案,公積金貸款部分占貸款總金額小于50%。 8月中下旬的消息指,廣州公積金貼息貸款額度由50億元增至100億元。這一措施,有利于下半年公積金組合貸款購房人士入市購房。據(jù)往年市場情況預(yù)估,下半年買家入市積極性將高于上半年,而公積金組合貸款購房需求也可能會(huì)隨之增加。
延伸閱讀：廣州公積金貸款政策看點(diǎn)
看點(diǎn)1
連續(xù)繳存6個(gè)月以上可申貸
“辦法”規(guī)定，在廣州繳存公積金以及簽訂了互貸合作協(xié)議城市繳存公積金的職工，均可向廣州公積金中心申請貸款。據(jù)悉早在2009年，廣州、佛山、珠海、惠州、江門、中山、東莞、肇慶8個(gè)城市的住房公積金管理中心已共同簽訂合作協(xié)議，實(shí)現(xiàn)了珠三角8城市住房公積金的互貸。2015年7月，廣州與清遠(yuǎn)之間實(shí)現(xiàn)公積金互貸業(yè)務(wù)。
職工申請貸款時(shí)應(yīng)已連續(xù)足額繳存公積金6個(gè)月(含)以上，從申請至放款前按月、足額、連續(xù)繳存視為正常繳存。相對簡化的是，職工是否足額繳存以繳存基數(shù)為準(zhǔn)，不需要提供個(gè)人收入證明。
此外，從去年10月開始，廣州公積金中心已開始實(shí)行住房公積金異地個(gè)人住房貸款政策。在外地繳存公積金的廣州市戶籍職工，在廣州購買自住住房，也可向廣州公積金中心申貸。
看點(diǎn)2
只準(zhǔn)貸兩次 別墅不可貸
不予貸款情形適用于普通公積金貸款、異地貸款、貼息貸款。這包括：
1.建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu);
2.用途為非居住用房及低密度商品住房;
3.已使用兩次住房公積金貸款。
其中，低密度商品住宅按目前業(yè)界的理解是“以高綠化率、低容積率為主要特征的住宅”，包括獨(dú)立別墅、多層住宅及派生房產(chǎn)等，這顯示出公積金貸款仍是以支持購買普通自住商品房為主。
而第3條則明確，職工只能申請兩次公積金貸款，這和此前被譽(yù)為“史上最嚴(yán)”的征求意見稿相比，已有所放寬，也契合“暫停發(fā)放第三套房貸款”的精神，不過第二次公積金貸款，需在結(jié)清第一次貸款后方可申請。
看點(diǎn)3
6期沒還貸 將被限制貸款
限制貸款情形同樣適用于普通公積金貸款、異地貸款、貼息貸款，這包括以下三種情況：
1.以欺騙手段提取本人住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的職工，全額退款5年后才可申請住房公積金貸款;
2.提供虛假資料騙取住房公積金貸款的職工，公積金中心將保留不良誠信記錄5年，期間不受理其住房公積金貸款申請;
3.人民銀行征信記錄顯示住房貸款逾期6期(含)以上，貸款結(jié)清5年后才可申請住房公積金貸款。
