10月11日，廣州市住房公積金管理委員會(huì)對(duì)《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》進(jìn)行審議，這份被譽(yù)為“最嚴(yán)公積金新政”獲得原則性通過(guò)，將在通過(guò)市政府審批后實(shí)施。據(jù)悉，新政將禁止公積金第二次貸款，并基本確定2015年公積金的貸款額度為140億元，較今年170億元的計(jì)劃減少30億元，降幅17%。
多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，廣州公積金貸款新政如最終實(shí)施，沖擊最大的莫過(guò)于改善型買(mǎi)家，將部分抵消央行房貸新政帶來(lái)的利好。如果明年銀行商業(yè)貸款依然沒(méi)有明顯改善，廣州樓市將面臨更嚴(yán)峻的信貸壓力。
明年貸款額度削減30億
按照現(xiàn)行的廣州住房公積金政策，購(gòu)房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個(gè)月以上即可申請(qǐng)二套房公積金貸款。但此次公積金新政則擬規(guī)定，對(duì)已使用過(guò)住房公積金的貸款人，不予貸款。
對(duì)此，廣州市住房公積金中心表示，此次調(diào)整的目的，主要是保證繳存職工能公平公正申請(qǐng)住房公積金。公積金制度建立的初衷，是為了保障中低收入職工的基本住房需求，已使用過(guò)住房公積金貸款的購(gòu)房者，顯然已完成其基本住房需求，再要求二次貸款有失公允。
據(jù)廣州市住房公積金中心提供的數(shù)據(jù)，今年1~9月，廣州市公積金貸款發(fā)放金額約為164億元，處于審批流程尚未放款的貸款有5426筆，金額超過(guò)26億元。此外，已錄入貸款系統(tǒng)，但因額度限制未能進(jìn)入審批流程，排隊(duì)等候上報(bào)的貸款申請(qǐng)有3852筆。
廣州市住房公積金中心還透露，今年全市的貸款額度將由170億元增加至197億元，以消化因額度限制排隊(duì)的貸款申請(qǐng)。但2015年的額度則可能會(huì)大幅削減30億元，基本確定為140億元，待明年年中根據(jù)半年情況做出調(diào)整。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2013年廣州市公積金貸款總額約為314億元，這意味著明年廣州市可用于貸款的額度還不到兩年前的一半。
改善型購(gòu)房者可能推遲入市
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，“禁止二次貸款的決定確實(shí)有不合理的地方，但這次新政出臺(tái)的大背景是，由于廣州住房公積金面臨入不敷出，既然蛋糕就只有那么大，只能把額度優(yōu)先分配給購(gòu)房能力最弱的首次置業(yè)者�！�
廣州市住房公積金中心公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，廣州市住房公積金歸集額為338.24億元，提取額256.84億元，已發(fā)放貸款額 156.56億元，貸款回收47.07億元，當(dāng)期住房公積金結(jié)余額為-28.09億元。截至8月，廣州住房公積金的歷年歸集余額為 1070.54億元，貸款余額為879.38億元，存貸比為82.14%，已超廣州市住房公積金管理委員會(huì)設(shè)定的80%警戒線。
受額度緊張的影響，從今年7月至年底，廣州市住房公積金每月實(shí)施“限額發(fā)貸”，如果當(dāng)月的額度用完，只能等下一個(gè)月。記者了解到，今年8月和9月，公積金貸款當(dāng)月額度半天內(nèi)就被用光。
“目前廣州新房購(gòu)房者中，約30%的買(mǎi)家會(huì)采用公積金貸款，假如新政最終實(shí)施，沖擊最大的莫過(guò)于改善型買(mǎi)家，由于住房公積金利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率的6.9折，新政變相增加了他們的換房成本，這在一定程度上抵消了央行于9月30日出臺(tái)的房貸新政利好因素�！秉S韜認(rèn)為。
滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，今年前三季度通過(guò)滿(mǎn)堂紅促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)交易中，二次申請(qǐng)公積金的客源比例是 7.5%，這些改善型買(mǎi)家有可能因新政而推遲入市。更令人擔(dān)憂的是，由于明年住房公積金額度進(jìn)一步減少，如果銀行的商業(yè)貸款額度依然沒(méi)有明顯改善，勢(shì)必會(huì)對(duì)明年廣州樓市帶來(lái)負(fù)面沖擊。
“由于放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，今年廣州已出現(xiàn)越來(lái)越多的樓盤(pán)拒絕接受公積金貸款，這與幫助中低收入者解決住房問(wèn)題的初衷有所違背�！笨硕饛V州高級(jí)分析師肖文曉表示。
廣州最嚴(yán)公積金新政 異地使用或成焦點(diǎn)
上周末，廣州市住房公積金管理委員會(huì)對(duì)《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》已經(jīng)進(jìn)行審議，待政府審批后實(shí)施，由于額度被大幅削減并僅限首貸，該《辦法》被稱(chēng)為“最嚴(yán)公積金新政”。
目前，住房公積金管理遵循“管委會(huì)決策、管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的基本原則，但由于近年來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化，現(xiàn)行的《住房公積金管理?xiàng)l例》已經(jīng)不能和我國(guó)住房市場(chǎng)相適應(yīng)。因公積金貸款額度小和支取難而產(chǎn)生的“劫富濟(jì)貧”、公積金管理的封閉及收益過(guò)低等問(wèn)題已經(jīng)備受市場(chǎng)指摘。從2011年開(kāi)始，《住房公積金管理?xiàng)l例》已經(jīng)連續(xù)四年被列入住建部重點(diǎn)工作任務(wù)，其中，住房公積金的使用范圍是修訂重點(diǎn)。而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陳大衛(wèi)日前表態(tài)將修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》，更好地支持繳存職工解決基本住房問(wèn)題，則再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)修訂《住房公積金管理?xiàng)l例》的強(qiáng)烈預(yù)期。
“本次住建部提及修訂住房公積金管理?xiàng)l例，主要有三個(gè)方面需要關(guān)注，但不一定都會(huì)做出修訂�！眱|翰智庫(kù)上市房企研究部副主任張化東在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，第一個(gè)方面是住房公積金對(duì)于保障性住房、總體改造用途的規(guī)范，以及地方政府權(quán)利的調(diào)整，這屬于新型城鎮(zhèn)化的范疇;第二個(gè)方面是住房公積金繳存比例的調(diào)整以及靈活性，比如多大的比例可以用于繳存，在已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了首套住房的情況下，對(duì)于第二套乃至第三套住房公積金的繳存和使用的比例需要進(jìn)行權(quán)衡;第三個(gè)方面是公積金使用范圍的調(diào)整，在今后城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的情況下，公積金的使用范圍或許將擴(kuò)展到鄉(xiāng)村。
針對(duì)住房公積金的屬地化繳存和管理的模式，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊8月份表示，目前住房公積金相對(duì)封閉的地域特征并不利于住房公積金繳存人的權(quán)利保護(hù)和就業(yè)特征的變化，應(yīng)當(dāng)使住房公積金繳存人在某地購(gòu)置住房時(shí)，可以利用在不同地區(qū)繳存的住房公積金，從而增強(qiáng)這種住房政策性金融支持的功效。
“雖然全國(guó)性公積金系統(tǒng)內(nèi)部有巨額的資金沉淀，但由于目前實(shí)行的是各地區(qū)分別管理，各地資金供求狀況很不平衡，資金之間并無(wú)流通機(jī)制，這是北上廣等資金需求較大的城市進(jìn)一步放松公積金的最大桎梏�！� 國(guó)泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科等在一份研報(bào)中表示。
近日有關(guān)媒體報(bào)道稱(chēng)，住建部已經(jīng)開(kāi)始在內(nèi)部研討住房公積金及其住房公積金貸款異地提取、使用的有關(guān)問(wèn)題，盡管并未列入相關(guān)政策議程，但卻是住建部首次在內(nèi)部論及住房公積金及其貸款的異地使用問(wèn)題。目前，湖北、安徽兩省已經(jīng)開(kāi)展了在省內(nèi)異地使用住房公積金的嘗試。
政策圍城 公積金新政沖擊下的廣州限購(gòu)樓市
對(duì)于購(gòu)房者而言，若能通過(guò)公積金貸款渠道，獲得低利率購(gòu)房貸款，無(wú)疑是一大利好，但最新的廣州公積金新政多少讓部分購(gòu)房者有些失落。
10月11日，《廣州市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》及《關(guān)于廣州市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。新政明確：公積金貸款僅限于首次使用者，且首付將從兩成調(diào)整為三成;公積金貸款額度計(jì)算的公式也更為嚴(yán)格。
同時(shí)，貸款基礎(chǔ)條件也有所調(diào)整。本地戶(hù)籍要求已連繳滿(mǎn)6個(gè)月，且累計(jì)繳存24個(gè)月以上;外地戶(hù)籍要求已連繳滿(mǎn)12個(gè)月，且累計(jì)繳存36個(gè)月以上。
另外，最為關(guān)鍵的貸款額度也變得更加吃緊。雖然廣州住房公積金貸款額度今年將增加27億元，但明年的公積金額度卻大幅削減30億，降至140億元。
據(jù)悉，目前上述新政已原則上通過(guò)，待廣州市政府審批后實(shí)施。
最嚴(yán)公積金新政
對(duì)比現(xiàn)時(shí)的廣州公積金政策，業(yè)內(nèi)多以“史上最嚴(yán)公積金新政”來(lái)形容此次醞釀出臺(tái)的公積金新政。這不僅指新政針對(duì)目標(biāo)更為單一、貸款額度進(jìn)一步收縮、還包括購(gòu)房人資格變得更嚴(yán)。
具體來(lái)看，從現(xiàn)時(shí)的購(gòu)房者在還清第一次公積金貸款后，間隔三個(gè)月后可以申請(qǐng)二套房公積金貸款，調(diào)整為已使用公積金已貸過(guò)款的不能再用公積金貸款。
新政對(duì)繳存公積金的時(shí)限要求也變得更為苛刻。從現(xiàn)時(shí)的需連繳6個(gè)月以上，調(diào)整為連繳滿(mǎn)6個(gè)月，且累計(jì)繳存24個(gè)月以上;外地戶(hù)籍，從需連繳12個(gè)月以上，調(diào)整為已連繳滿(mǎn)12個(gè)月，且累計(jì)繳存36個(gè)月以上。
另外，還包括通過(guò)改變公積金貸款額度計(jì)算的公式，降低貸款中可貸款的總額;提升公積金貸款的首付比例至三成。
在諸多條例中，最受熱議的無(wú)疑是已使用過(guò)住房公積金貸款購(gòu)房者，將不可以再通過(guò)公積金貸款購(gòu)房。
對(duì)此，官方意見(jiàn)表示，新政主旨是保證所有繳存公積金職工能公平公正享受公積金貸款帶來(lái)的優(yōu)惠。
廣州住房公積金管理中心相關(guān)人士舉例指出，截止今年5月，已使用公積金貸款的人數(shù)為36.6萬(wàn)人，約占全部繳存總?cè)藬?shù)的9.2%。已貸款職工不但已支取本人賬戶(hù)的資金，同時(shí)還使用了歸集余額843億元，占?xì)w集余額的82%，這意味著9.2%的職工已使用82%的資金，剩余90.8%未使用過(guò)住房公積金貸款的職工只能使用剩余18%的資金。
縮小至廣州區(qū)域，即便從今年起控制公積金貸款總額度，但排隊(duì)的人數(shù)也日益增多，為使得今后首次購(gòu)房者能享受公積金貸款權(quán)益，則有必要將已使用公積金貸款的購(gòu)房者剔除在外。
廣州業(yè)內(nèi)人士韓世同與官方意見(jiàn)一致，變更后的新政，僅對(duì)首次置業(yè)者敞開(kāi)大門(mén)變得更具針對(duì)性，或更符合公積金最初制定的初衷。
另一相關(guān)分析人士則認(rèn)為，二次貸款條例實(shí)際影響的人群大約有36.6萬(wàn)，一旦這部分人不能貸二套，其繳納公積金就失去了意義。如此一來(lái)，公積金中心的繳存額度也就會(huì)相應(yīng)減少。
政策圍城下的樓市
雖然新的公積金政策引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注，但多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，公積金新政對(duì)時(shí)下廣州的樓市影響并不大。
韓世同認(rèn)為，公積金貸款并不是當(dāng)下整個(gè)購(gòu)房支付的主流，其作用僅是對(duì)部分購(gòu)買(mǎi)力較弱的購(gòu)房者進(jìn)行支持，即便阻斷了部分購(gòu)房需求，但數(shù)量仍然有限。
實(shí)際上，廣州今年的樓市成交情況在各項(xiàng)政策的沖擊下一直搖擺不定。
近期來(lái)看，在有關(guān)央行銀監(jiān)會(huì)通過(guò)放松首套房利率和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)救市的消息影響，市場(chǎng)對(duì)接下來(lái)廣州樓市成交開(kāi)始抱有期待。
在央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布放松限貸新政之后，市場(chǎng)又傳出廣州市區(qū)項(xiàng)目即將解除限購(gòu)的消息。
雖然最終并未得到官方確認(rèn)，但分管?chē)?guó)土房管的廣州常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂10月1日晚回應(yīng)表示：就廣州房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，廣州已準(zhǔn)備好了一套辦法，房地產(chǎn)管理方面廣州有一套體系，已基本考慮成熟，但要向市政府報(bào)批以后才能公布。
不過(guò)，雖然央行信貸政策已有所松動(dòng)，同時(shí)廣州樓市限購(gòu)調(diào)整政策也開(kāi)始醞釀?wù){(diào)整，但從國(guó)慶期間開(kāi)發(fā)商的推貨情況來(lái)看，相關(guān)機(jī)構(gòu)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的態(tài)度仍較為保守。
按相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，“十一”期間廣州共有約25個(gè)樓盤(pán)推出新貨，合計(jì)近3900套。同比少于去年“十一”，與今年“五一”假期基本持平。
雖然今年的庫(kù)存較以往增多，但是國(guó)慶期間廣州的推貨集中度卻并不高，許多樓盤(pán)延遲到10月中下旬再開(kāi)盤(pán)。
銷(xiāo)售情況方面，數(shù)據(jù)顯示黃金周期間廣州新推貨整體的首日去化率為44%，低于“五一”期間的50%，但與前幾個(gè)月持續(xù)在40%以下的去化相比，稍有改善。
對(duì)于今年廣州樓市波動(dòng)的原因，相關(guān)分析認(rèn)為，一方面或是市場(chǎng)客觀因素造成，另一方面或也與銀行不愿意放房貸有關(guān)。
“若更多因素是與銀行不愿放房貸有關(guān)，那即便央行、銀監(jiān)會(huì)通過(guò)放松首套房利率和認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行救市，也難提振目前廣州樓市成交低迷局面。”
分析人士認(rèn)為，銀行縮減房貸規(guī)模的原因在于房貸利率低于市場(chǎng)其他屬性的貸款利率，該背景下，央行再要求降低市場(chǎng)利率，銀行更是無(wú)利可圖。另外，目前銀行的貸款利率均由銀行自主決定，因此，出于盈利考慮，銀行自主降低房貸利率的可能性變得更加小。
