蘭州樓市出臺的“限購令”從4月14日正式實施。具體內(nèi)容如何呢?今天我們就一起來了解一下吧!
蘭州關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的意見
為切實做好我市房地產(chǎn)市場調(diào)控，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，進一步促進我市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，堅決遏制投資性購房和投機性購房。根據(jù)國家“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控精神以及甘肅省房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程領導小組《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》(甘調(diào)控組〔2017〕2號)相關工作要求，特制定本意見。
一、加強房地產(chǎn)市場調(diào)控
(一)實行全市商品房價格備案制度
實行商品房“一房一價”備案制度，各開發(fā)企業(yè)新建商品房項目在開盤銷售之前，需向物價部門申報新建商品房銷售價格備案，商品房上市交易時，商品房交易網(wǎng)簽價格不得高于備案價格。
1月1日以后取得預售許可證但至今未售完的商品房，需向物價部門補辦價格備案。
(二)實行區(qū)域性限購政策
對城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)的新建商品住房、二手住房實施限購(含高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州開發(fā)區(qū)，不包括高新區(qū)榆中園區(qū))。以家庭(包括配偶及未成年子女)為單位，非蘭州市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有一套(含一套)以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買新建商品住房及二手住房;蘭州市戶籍家庭(家庭成員中至少有一名為蘭州市戶籍或一名駐蘭部隊現(xiàn)役軍人、現(xiàn)役武警)在限購區(qū)域已有兩套(含兩套)以上住房的，不得在限購區(qū)域內(nèi)再次購買新建商品住房及二手住房。
(三)實行區(qū)域差別化住房信貸政策
在限購區(qū)域內(nèi)執(zhí)行差別化的貸款首付比例和貸款利率。其中，對于申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的居民家庭，首付款比例調(diào)整為不低于30%;對已擁有1套住房且無購房貸款記錄或相應購房貸款已結(jié)清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，首付款比例調(diào)整為不低于40%;對已擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的蘭州市戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房，首付款比例調(diào)整為不低于50%，且貸款利率不低于基準利率的1.1倍。
二、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管
(一)規(guī)范商品房銷售行為
一是嚴格按照國家發(fā)展和改革委員會發(fā)布的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》的通知(發(fā)改價格〔2011〕548號)及甘肅省發(fā)展和改革委員會印發(fā)《甘肅省商品房銷售明碼標價實施細則》的通知(甘發(fā)改價檢〔2011〕531號)等相關規(guī)定，要進行明碼標價，一房一價。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證10日內(nèi)必須開盤，同時要一次性公開全部銷售房源，不得發(fā)布虛假房源信息和廣告;不得在未取得預售許可證前銷售商品房;不得捂盤惜售或者變相囤積房源;不得在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格。如存在上述違法違規(guī)行為，由監(jiān)管部門責令限期整改，逾期不改的，由監(jiān)管部門對其依法進行嚴厲查處。
二是加強商品房預售資金監(jiān)管。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴格執(zhí)行商品房預售資金監(jiān)管的有關規(guī)定，對未按照規(guī)定使用新建商品房預售資金、未按規(guī)定將預售房價款存入監(jiān)管賬戶及以收取其他款項為名變相逃避監(jiān)管的，由監(jiān)管部門責令限期整改，逾期不改的，由監(jiān)管部門暫停其監(jiān)管資金撥付或關閉該項目商品房買賣合同網(wǎng)上簽約。
(二)加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)監(jiān)管
一是實行房地產(chǎn)中介機構(gòu)屬地化管理。根據(jù)國務院《關于印發(fā)2017年推進簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務改革工作要點的通知》(國發(fā)〔2016〕30號)及甘肅省《關于印發(fā)2017年推進簡政放權(quán)放管結(jié)合優(yōu)化服務改革工作要點的通知》(甘政發(fā)〔2016〕65號)等相關工作要求，進一步推進政府監(jiān)管體制改革，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系。按照“權(quán)力下放、重心下移”工作原則，將中介機構(gòu)備案審核權(quán)限從市住房保障和房產(chǎn)管理局下放至各縣區(qū)(含蘭州新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州管委會)房地產(chǎn)行政主管部門，推進市縣兩級市場監(jiān)管領域綜合行政執(zhí)法改革，強化基層監(jiān)管力量，落實相關領域綜合執(zhí)法機構(gòu)監(jiān)管責任。
中介機構(gòu)備案審核權(quán)限下放后，由各縣區(qū)(含蘭州新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟區(qū)、九州管委會)房地產(chǎn)行政主管部門開展房地產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)備案審核及中介代理行為的日常監(jiān)管。由房產(chǎn)、人社、工商、物價、中介協(xié)會等相關單位聯(lián)合建立跨部門、跨區(qū)域的執(zhí)法聯(lián)動響應和協(xié)作機制，實現(xiàn)違法線索互聯(lián)、監(jiān)管標準互通、處理結(jié)果互認，消除監(jiān)管盲點，降低執(zhí)法成本。同時，加強行業(yè)自律，鼓勵公眾參與市場監(jiān)管，發(fā)揮媒體監(jiān)督作用，充分發(fā)揮社會力量在強化市場監(jiān)管中的作用。
二是進一步規(guī)范房屋中介代理行為。凡在我市從事專業(yè)代理銷售的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應在從事銷售代理活動前到縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門進行備案，其工作人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓方能從事銷售代理工作。在提供居間代理服務過程中不得發(fā)布不實的價格和銷售進度信息，誘導購房者購買;不得私設交易資金監(jiān)管賬戶并收取任何交易資金;不得違規(guī)代理銷售，發(fā)布虛假房源;不得以任何理由向客戶推薦不實施交易資金監(jiān)管，嚴禁協(xié)助客戶隱瞞申報價格，唆使客戶簽訂不符合市場實際價格的交易金額或“陰陽合同”;不得違規(guī)發(fā)布未取得《房屋所有權(quán)證》或者《不動產(chǎn)權(quán)證》的商品房、經(jīng)濟適用住房及各類保障性住房的廣告或為此類房屋提供代售代租服務;不得與他人串通炒賣房號或期房;不得利用虛假信息收取中介服務費;不得違規(guī)開展金融業(yè)務。如存在上述違法違規(guī)行為，各監(jiān)管部門依法進行嚴厲查處;對情節(jié)嚴重的取消其備案資格并在媒體進行曝光;對構(gòu)成犯罪的，移交司法機關處理。
三是加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)備案制度。根據(jù)住建部《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案。對已領取工商營業(yè)執(zhí)照的房屋中介機構(gòu)，由轄區(qū)工商行政管理部門將登記情況適時告知轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門對符合備案條件的中介機構(gòu)進行備案;對不符合備案條件的中介機構(gòu)，轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門適時告知轄區(qū)工商行政管理部門，由工商行政管理部門依法限期改正。
本《意見》自發(fā)布之日起實施，有效期五年。
延伸閱讀：蘭州樓市“限購令”出臺 開發(fā)商不退定金怎么辦?
3天前，蘭州樓市出臺“限購令”并開始實施。一時間引起樓市的強烈關注，同時“限購令”開始顯現(xiàn)出威力。4月19日，一些讀者反映，“限購令”實施，對貸款條件和兩套房用戶購房有了明確的門檻和限購措施，兩房戶也不能再買房了，但他們之前與房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)簽訂的認購書是否作廢?但如果開發(fā)商不退定金又該怎么辦呢?
A 反映：房子買不成了，5000元定金難退還
崔女士說，4月11日，她在安寧區(qū)看中了一套高層商品房，并于當天與開發(fā)商簽訂了房屋認購書，繳納了5000元作為定金，但是還不到一周，蘭州市就出臺了樓市區(qū)域“限購令”，她仔細研究了限購政策，安寧區(qū)在限購之列。而且她已經(jīng)有了兩套住房，更在被限購之列，同時還涉及貸款的問題，她想安寧的這套房是買不到了。于是就在18日，這是交納首付期限的最后一天，她找到了開發(fā)商售樓人員，說明理由，要求解除合同，退還5000元定金，但開發(fā)商向她保證說，開發(fā)商與十多家銀行有合作，限購貸款只在四大國有銀行，其他一些銀行可以提供貸款，讓她放心。至于安寧區(qū)在限購之列的問題，開發(fā)商向她的解釋是，他們當初在拿地時是通過皋蘭縣拿的地，所以不在限購之列，辦理房產(chǎn)證沒問題。崔女士對于開發(fā)商的話卻不相信。“誰知道他們通過什么手段貸款，到時候給我整成小額貸款，成高利貸咋辦，另外他們說他們是央企，蘭州“限購令”管不著，我也不敢相信啊，他們反正就是不退5000的定金�！�
甘肅泫源律師事務所的宋有強律師指出，政府出臺“限購令”，做出限購具體舉措，但一些開發(fā)商的工作人員提出可以幫助解決問題，本身就存在誤導與欺騙，且足以讓消費者產(chǎn)生誤解。他表示，在樓市調(diào)控限購的大背景下，不少人從中嗅到了商機，打起“擦邊球”。許多機構(gòu)針對條件不符的購房者“購房難”的問題，衍生出了各種業(yè)務，開發(fā)商也會在此為買家指路，雙方得以互利。律師提醒，這種做法，購房者將承擔的風險較大，限購者最好不要抱著僥幸心理嘗試。
B 律師：賣方應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買房人
已經(jīng)簽訂房屋認購書，在法律上有了約束，那么遇到政府“限購令”，認購書還有效嗎?
宋有強律師說，“限購令”具體在何時出臺、限購套數(shù)、戶籍與非戶籍居民是否區(qū)別對待、有沒有緩沖期，一般房地產(chǎn)買賣的交易雙方均無法預見，且“限購令”自發(fā)布之日起便生效，應屬“不可歸責于當事人雙方的事由”“導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行”“非不可抗力造成的不屬商業(yè)風險的重大變化”的客觀情況，“繼續(xù)履行合同顯失公平，不能實現(xiàn)合同目的”。故“限購令”屬情勢變更。受不利影響的一方當事人有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更合同內(nèi)容或解除合同。
另據(jù)了解，因政策原因，在貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題而產(chǎn)生糾紛的，根據(jù)最高人民法院關于商品房買賣案件的司法解釋第二十三條，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及利息或者定金返還買受人。
