日前，杭州再次祭出樓市新政，而這距離3月2日，杭州擴(kuò)大限購實(shí)施范圍，增設(shè)本地、升級(jí)外地居民限購措施的政策落地還不到一個(gè)月。
杭州限購政策2017解讀【1】
為貫徹落實(shí)中央“房子是用來住的，不是用來炒的”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控定位，促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府研究決定，自2017年3月29日起，進(jìn)一步完善杭州住房限購及銷售監(jiān)管措施、調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策措施。
同時(shí)中國(guó)人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議，進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策。
在住房限購及銷售監(jiān)管政策方面
一是明確本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購一套住房，即在市區(qū)范圍內(nèi)暫停對(duì)擁有一套及以上住房的本市戶籍成年單身(含離異)人士出售新建商品住房和二手住房。
二是增設(shè)企業(yè)購買限購區(qū)域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。
三是增設(shè)對(duì)戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。
在住房公積金貸款政策方面
進(jìn)一步嚴(yán)格公積金貸款認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)，在市區(qū)范圍內(nèi)，職工家庭名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買普通自住住房執(zhí)行二套住房公積金貸款政策，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
在商業(yè)性住房貸款方面
一是進(jìn)一步調(diào)整信貸首付比例，在市區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)于已擁有一套住房，或無住房但有住房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買住房，執(zhí)行二套房信貸政策，首付款比例不低于60%。
二是要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格審核借款人還款能力，嚴(yán)格落實(shí)月供收入比不超過50%等政策要求，對(duì)已成年、未就業(yè)、無固定收入且還款資金來源于其他共同還款人的借款人，可參照二套房信貸政策執(zhí)行。
三是嚴(yán)格審核個(gè)人住房貸款首付款資金來源，嚴(yán)禁各類“加杠桿”金融產(chǎn)品用于購房首付款。
杭州限購政策2017解讀【2】
3月28日晚，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《認(rèn)房又認(rèn)貸，杭州進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施》(下文簡(jiǎn)稱《措施》)，這也是本月第二次有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策落地。
此次《措施》除進(jìn)一步限制本市戶籍成年單身(含離異)在限購區(qū)域內(nèi)只能限購一套外，企業(yè)購買區(qū)域住房需滿3年方可上市交易，外地遷入四縣(市)的居民家庭，自戶籍遷入之日起滿2年，方能在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。
貸款方面同步趨嚴(yán)，名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的，購買二套房首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
首付比例提高 改善型購房或被拒之門外
這次新政，給不少有買房意向的人提高了門檻。
3月中旬，家住西溪濕地一帶的方女士為了置換一套學(xué)區(qū)房，將名下唯一一套住房出售，但中意的新盤4月份才開盤。這段時(shí)間，方女士不知道多焦慮。按照計(jì)劃，這套房子出售后除還銀行按揭外，余下房款加上手頭積蓄，首付四成壓力不算大，但新政出臺(tái)后，首付足足多了80多萬元，一下子就把購房的門檻給卡死了。
同樣準(zhǔn)備賣房置換的鐘女士也很擔(dān)心二套房首付政策。“還好二套房首付最低六成，我是有準(zhǔn)備的，但這個(gè)政策不知道要把多少改善型購房者給一棍子拍死。”
礙于住宅市場(chǎng)限購加碼，不限購的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否持續(xù)受追捧?
城東一帶某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，從短期來看住宅市場(chǎng)需求溢出，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是利好，長(zhǎng)期來看還是要看住宅市場(chǎng)的行情。若再出調(diào)控政策，不排除溢出效應(yīng)也會(huì)冰凍。
二手房月成交或創(chuàng)歷史新高 聽到風(fēng)聲的經(jīng)紀(jì)人飛奔趕去查檔
與以往樓市出臺(tái)限購政策不同，早在這次《措施》出臺(tái)前，坊間已流傳多個(gè)關(guān)于限購限貸的版本。由于新政出臺(tái)已是晚上10點(diǎn)，新房售樓處多已關(guān)閉，但記者從幾個(gè)熱門樓盤售樓處了解到，來搶著買房簽約的人并不多。
相比新房市場(chǎng)，二手房反應(yīng)更靈敏。聽到風(fēng)聲的中介公司，昨天下午就緊急通知經(jīng)紀(jì)人，將手頭有購房意向的客戶安排查檔以防萬一。由于人手不夠甚至連辦公室的工作人員都被臨時(shí)派去各個(gè)檔案館查檔。“還得派車技好的人去才行，要不都趕不上最后的查檔時(shí)間�！庇泄ぷ魅藛T笑稱，開元路一帶的檔案館，下午5點(diǎn)半不到已經(jīng)停止查檔。
根據(jù)慣例，新政出臺(tái)當(dāng)夜也是杭州日成交量猛漲的一天。
據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日23:50，當(dāng)天杭州市區(qū)(含余杭、蕭山、富陽)新房網(wǎng)簽了413套，二手房網(wǎng)簽了1244套。
截至發(fā)稿前，3月份杭州市區(qū)共成交新房16200套、二手房14608套，均為近五年歷史同期第二高，其中二手房?jī)叭挥袆?chuàng)歷史新高之跡象。目前杭州市區(qū)3月二手房成交量相比去年3月僅差了277套，而與去年9月歷史最高的15032套僅差了424套。按目前的成交情況來看，未來3天很有可能創(chuàng)歷史新高。
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛：當(dāng)前樓市已是高度的金融投資屬性
這次所出政策中，殺傷力較強(qiáng)的還是二套房貸款利率1.1倍，這是剛性提高購房者的貸款成本。此外，單身(包括離異)成年人士限購一套，大大減少了可能的購房數(shù)量，堵死了通過離婚增加購房的政策漏洞。
不過這些加強(qiáng)政策能否完全緩解市場(chǎng)恐慌情緒存疑問，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)是高度的金融屬性和投資屬性，并相互間傳導(dǎo)。
浙工大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬教授：市場(chǎng)降溫效果值得期待
3月以來，北京、廈門陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策組合拳，杭州迅速跟進(jìn)，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策能最大限度地抑制炒房行為，表達(dá)了政府對(duì)樓市調(diào)控的強(qiáng)烈決心，有利于通過大幅度提高炒房成本而將投資和投機(jī)的泡沫擠出市場(chǎng)，市場(chǎng)降溫的效果值得期待。
杭州透明售房研究院院長(zhǎng)方張接：后續(xù)不排除會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)嚴(yán)厲措施
杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在宣泄完恐慌情緒之后，終究會(huì)回歸冷靜和理性，到時(shí)過度投資和購買力透支的風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)逐漸清晰。
要特別注意限購限貸政策加碼過程與貨幣政策收緊周期的疊加和共振，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，一旦形成共振，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)是實(shí)質(zhì)性和巨大的。從目前的實(shí)際情況來看，后續(xù)不排除會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)嚴(yán)厲措施，堅(jiān)定地打擊炒房，穩(wěn)定市場(chǎng)。
附：
杭州關(guān)于進(jìn)一步完善住房限購及銷售監(jiān)管措施的通知
各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),各有關(guān)單位:
為促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,經(jīng)市政府研究決定,自2017年3月29日起,進(jìn)一步完善我市住房限購及銷售監(jiān)管措施。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、在嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行住房限購措施基礎(chǔ)上,本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)。
二、企業(yè)購買本市限購區(qū)域的住房,需滿3年方可上市交易。
三、戶籍由外地遷入桐廬、建德、臨安、淳安四縣(市)的居民家庭,自戶籍遷入之日起滿2年,方可在本市限購區(qū)域內(nèi)購買住房,并按照本市限購政策執(zhí)行。
杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局
2017年3月28日
