走在政策邊緣的北京商住房迎來“史上最嚴(yán)限購(gòu)”政策。3月26日晚間，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，一石激起千層浪。
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告
為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下
一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。
三、開發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門依法處理。
四、開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。
九、開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
2017年3月26日
2017商住房限購(gòu)令解讀
日前，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，要求開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
公告要求，在本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買應(yīng)當(dāng)符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及在申請(qǐng)購(gòu)買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅兩個(gè)條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
業(yè)內(nèi)專家：商辦項(xiàng)目成交將被抑制
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此政策出臺(tái)后，目前市場(chǎng)在售的商辦類項(xiàng)目將只能銷售給企業(yè)，而企業(yè)持有、購(gòu)買和再轉(zhuǎn)讓將有非常高的稅費(fèi)成本。對(duì)于已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次。雖然可以銷售給個(gè)人，但購(gòu)買個(gè)人必須符合在京無房且符合連續(xù)繳納社保或者個(gè)稅的條件。這也就是說，北京過去的二手房公寓或者商辦，購(gòu)買條件將比住宅更嚴(yán)格，在這樣的嚴(yán)格約束下將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買商辦類公寓。同時(shí)，嚴(yán)格約束貸款條件，這些商辦項(xiàng)目將不允許做個(gè)人購(gòu)房貸款，必須全款。
據(jù)張大偉介紹，目前市場(chǎng)上商辦類物業(yè)大約有50%-60%是直接銷售給個(gè)人的居住類物業(yè)，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品大部分也被作為居住用途使用�！斑@種情況下，商住市場(chǎng)成交有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，如果政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，價(jià)格也可能有30%以上的跌幅”。
張大偉表示，這一政策的出臺(tái)，將會(huì)非常明顯地抑制商辦項(xiàng)目的成交，可能超過對(duì)住宅限購(gòu)升級(jí)的影響。北京這一針對(duì)商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是317一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級(jí)，幾乎是全國(guó)最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市也很可能開始新一輪全面封堵商住的政策潮。而此前因?yàn)樽≌拶?gòu)導(dǎo)致購(gòu)買商住的投資群體很可能面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
