海南農(nóng)村宅基地新政策
海南省農(nóng)村居民建房指導(dǎo)意見
為加強(qiáng)農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理，提高農(nóng)房建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和管理水平，改善與提升農(nóng)村建設(shè)風(fēng)貌，根據(jù)《海南省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、《海南省土地管理?xiàng)l例》、《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》等法律法規(guī)及規(guī)范性文件，結(jié)合我省實(shí)際�，F(xiàn)就規(guī)范農(nóng)村居民建房管理提出意見：
一、基本原則
(一)規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設(shè)。堅(jiān)持先規(guī)劃后建房，做到建設(shè)有規(guī)劃，管理有依據(jù)的要求。從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，立足保護(hù)耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，科學(xué)安排農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所有村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設(shè)。
(二)依法合規(guī)，簡便高效。農(nóng)村居民建房應(yīng)當(dāng)遵守國家、省有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地管理的法律法規(guī)，堅(jiān)持先規(guī)劃后審批，先審批后建設(shè);農(nóng)村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經(jīng)過審批的，可暫按專家評(píng)審意見修改完善的村莊規(guī)劃實(shí)施規(guī)劃管理，并將農(nóng)房報(bào)建材料報(bào)市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應(yīng)依規(guī)限時(shí)辦結(jié);既依法保護(hù)農(nóng)民建房的合法權(quán)益，又要堅(jiān)決制止違法違規(guī)建房行為。
(三)政府主導(dǎo)，村民主體。農(nóng)村居民建房管理涉及農(nóng)民群眾切身利益，是一項(xiàng)綜合性系統(tǒng)工作，各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)高度重視，通過規(guī)劃引領(lǐng)、政策扶持、加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)農(nóng)村居民住宅依法有序建設(shè);需要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，尊重村民意愿，維護(hù)村民合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)村民建房報(bào)建的積極性。
(四)節(jié)約集約，一戶一宅。嚴(yán)格土地管理，依法保護(hù)耕地資源，嚴(yán)禁違規(guī)占用基本農(nóng)田。積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源。貫徹落實(shí)一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉(zhuǎn)機(jī)制。
(五)統(tǒng)一風(fēng)貌，凸顯特色。各地應(yīng)結(jié)合農(nóng)村實(shí)際，編制具有地方文化特色、經(jīng)濟(jì)適用、功能完善的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)圖集，免費(fèi)提供給農(nóng)村居民建房選用。原則上以自然村為單位選擇風(fēng)格造型，確保一定范圍內(nèi)建房風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、抓好農(nóng)房建設(shè)管理的重要環(huán)節(jié)
(一)加快制定和完善村莊規(guī)劃，為農(nóng)房報(bào)建提供基本依據(jù)。各市縣規(guī)劃主管部門應(yīng)加快推進(jìn)村莊規(guī)劃的編制和審批工作，為村莊規(guī)劃建設(shè)管理提供基本依據(jù)。要做好村鎮(zhèn)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃、林業(yè)規(guī)劃等的銜接工作，加強(qiáng)規(guī)劃的可實(shí)施性。村莊規(guī)劃應(yīng)充分征求村民意見，并經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論同意。做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實(shí)施。
(二)加強(qiáng)宅基地管理。農(nóng)村居民實(shí)施建房前應(yīng)當(dāng)依法取得宅基地使用權(quán)，農(nóng)村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據(jù)本地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地面積、農(nóng)村人口數(shù)量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農(nóng)村空閑建設(shè)用地、新增建設(shè)用地用于農(nóng)村居民住房建設(shè)。同時(shí)，探索建設(shè)宅基地退出獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)主動(dòng)退回的農(nóng)村居民給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
(三)規(guī)范農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃許可審批程序。本著簡化辦事程序，暢通審批渠道，提高服務(wù)質(zhì)量的要求，全省農(nóng)村建房報(bào)建實(shí)行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請(qǐng)，并填報(bào)《農(nóng)村居民建房報(bào)建申請(qǐng)表》，經(jīng)村民小組、村委會(huì)討論同意，并在村小組和村委會(huì)公示。公示后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所審核，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所及國土所聯(lián)合對(duì)建房現(xiàn)場(chǎng)查勘審核，審核同意后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，并將審批許可內(nèi)容在建房戶所在村委會(huì)公示。村民建房前，應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所申請(qǐng)放線開工建設(shè)。要求將農(nóng)村危房改造戶全部納入報(bào)建管理，按照流程要求辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，對(duì)其他農(nóng)村居民建房報(bào)建起帶動(dòng)和示范作用。
(四)加強(qiáng)農(nóng)房設(shè)計(jì)和風(fēng)貌管理。農(nóng)房設(shè)計(jì)應(yīng)彰顯海南民居建筑風(fēng)格，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風(fēng)抗震、防災(zāi)減災(zāi)的要求，積極推廣近年我省臺(tái)風(fēng)災(zāi)后農(nóng)房重建中總結(jié)的防風(fēng)抗風(fēng)施工工藝和做法。農(nóng)房建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)海南地域特征、鼓勵(lì)選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設(shè)計(jì)圖集》中的民居建筑設(shè)計(jì)方案。各市縣還應(yīng)建立健全農(nóng)房風(fēng)貌建設(shè)管理的長效機(jī)制，明確農(nóng)房建設(shè)風(fēng)貌管理要求，確保農(nóng)房風(fēng)貌建設(shè)制度化、規(guī)范化。鼓勵(lì)農(nóng)村危房改造戶采用政府提供的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集，可將農(nóng)村危房改造補(bǔ)助資金中的市縣配套部分作為農(nóng)房建設(shè)風(fēng)貌引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)資金。
(五)切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)房施工管理。各市縣住建部門及其建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)房建設(shè)質(zhì)量安全的監(jiān)督巡查和技術(shù)指導(dǎo)，落實(shí)農(nóng)房建設(shè)各方主體的質(zhì)量安全責(zé)任。各市縣還要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)房建設(shè)施工單位、工匠和承包人管理，杜絕施工承包方(“包工頭”)私自改變農(nóng)房設(shè)計(jì)方案，切實(shí)解決農(nóng)房”火柴盒“、”麻將條“等呆板建筑形象。
三、保障措施
(一)切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各市縣要高度重視農(nóng)房報(bào)建管理工作，要堅(jiān)持黨政一把手親自抓，負(fù)總責(zé)，住建、國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、環(huán)保、民政、公安等部門互相協(xié)調(diào)配合的工作機(jī)制。加大宣傳力度，強(qiáng)化政策導(dǎo)向，完善管理機(jī)構(gòu)。各市縣要結(jié)合地方實(shí)際，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定及本《意見》抓緊制定農(nóng)房建設(shè)管理具體實(shí)施流程及細(xì)則等相關(guān)文件。
(二)完善機(jī)構(gòu)和人員配備。為解決村民建房審批不便的問題，要求各市縣結(jié)合地方實(shí)際情況，保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理人員必須到崗到位，履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理職責(zé);鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心設(shè)農(nóng)村建房報(bào)建窗口，專職負(fù)責(zé)村民建房報(bào)建業(yè)務(wù);各行政村應(yīng)配備農(nóng)村建房協(xié)管員，指導(dǎo)建房戶填報(bào)并上報(bào)《農(nóng)村居民建房報(bào)建申請(qǐng)表》，做到“有人做事，有權(quán)管事”，農(nóng)民在家門口就能把建房審批辦理好。
(三)發(fā)揮農(nóng)民的主體作用。要通過規(guī)劃引領(lǐng)、政策扶持、加強(qiáng)監(jiān)管，引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅依法有序建設(shè)。要充分尊重村民的主體地位，發(fā)揮村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，引導(dǎo)制定切合實(shí)際的村規(guī)民約來進(jìn)一步規(guī)范村民建房行為。有條件的村可以在村兩委的領(lǐng)導(dǎo)下成立建房理事會(huì)，專門負(fù)責(zé)村民建房的審查監(jiān)督管理工作。
(四)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。充分利用廣播電視、報(bào)刊、標(biāo)語、網(wǎng)絡(luò)、公益廣告欄和宣傳片、宣傳欄等各種媒介，以群眾喜聞樂見的方式加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃和風(fēng)貌建設(shè)宣傳，在村莊文化室、宣傳欄等張貼村莊規(guī)劃圖，大力營造建房報(bào)建氛圍。通過宣傳讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實(shí)施。
(五)切實(shí)加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)管。要通過多種途徑，深入農(nóng)村廣泛宣傳農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃、用地、質(zhì)量安全監(jiān)管法律法規(guī)，增強(qiáng)農(nóng)民群眾的守法意識(shí)，引導(dǎo)農(nóng)民群眾依法建房。深入貫徹落實(shí)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，《海南省村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》、《海南省農(nóng)村居民建房審批辦法》，從源頭上為農(nóng)房建設(shè)管理提供法制保障。各市縣要加強(qiáng)農(nóng)村地區(qū)建房活動(dòng)的巡查，結(jié)合我省三年打違整治專項(xiàng)行動(dòng)，制定切實(shí)可行的工作方案，開展農(nóng)村違規(guī)違法建設(shè)專項(xiàng)整治行動(dòng)，依法及時(shí)查處各類違法和違規(guī)建房行為，保障農(nóng)房建設(shè)健康有序發(fā)展。
(六)加強(qiáng)農(nóng)房建設(shè)技術(shù)服務(wù)。各市縣要有計(jì)劃地組織大專院校、科研機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)和規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的專業(yè)技術(shù)人員深入農(nóng)村，為廣大農(nóng)村建房戶提供技術(shù)服務(wù)。允許注冊(cè)建筑師、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師以個(gè)人名義進(jìn)行農(nóng)房設(shè)計(jì)。引導(dǎo)和支持不同工種的農(nóng)村建筑工匠合伙組建建筑勞務(wù)承包企業(yè)，專業(yè)從事農(nóng)房建筑施工，大力推進(jìn)農(nóng)村建筑工匠隊(duì)伍建設(shè)。各市縣建設(shè)行政主管部門要有計(jì)劃地開展農(nóng)民建筑工匠技能培訓(xùn)，對(duì)經(jīng)培訓(xùn)考核合格的，發(fā)放培訓(xùn)合格證書。
(七)加大政策扶持力度。各地應(yīng)按《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理工作的意見》(瓊府[2011]53號(hào))要求，減免農(nóng)村居民建房報(bào)建各種費(fèi)用，地方財(cái)政應(yīng)安排專項(xiàng)資金用于村莊地形圖和影像圖購買、土地和房屋測(cè)繪、農(nóng)村建筑方案施工圖設(shè)計(jì)等技術(shù)服務(wù)，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理所辦公、交通工具、人員差旅補(bǔ)助等費(fèi)用支出。有條件的市縣可給予農(nóng)村居民報(bào)建戶一定的資金獎(jiǎng)勵(lì)。
相關(guān)資訊：海南將盤活農(nóng)村宅基地資源開展空心村整治和危房改造
為加強(qiáng)農(nóng)房規(guī)劃建設(shè)管理，引導(dǎo)農(nóng)房開展特色風(fēng)貌建設(shè)，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日印發(fā)了《海南省農(nóng)村居民建房指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，要求堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，有序建設(shè)，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源，確保一定范圍內(nèi)農(nóng)村建房風(fēng)貌的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
堅(jiān)決制止違法違規(guī)建房行為
《意見》強(qiáng)調(diào)，農(nóng)村建房要堅(jiān)持先規(guī)劃后建房，做到建設(shè)有規(guī)劃，管理有依據(jù)的要求。從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，立足保護(hù)耕地和自然生態(tài)環(huán)境，合理規(guī)劃村莊布局，改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，科學(xué)安排農(nóng)村公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。所有村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村居民建房須按照規(guī)劃有序開展，規(guī)劃區(qū)外不得違規(guī)建設(shè)。要依法合規(guī)，簡便高效。農(nóng)村居民有建房需求，而規(guī)劃沒有經(jīng)過審批的，可暫按專家評(píng)審意見修改完善的村莊規(guī)劃實(shí)施規(guī)劃管理，并將農(nóng)房報(bào)建材料報(bào)市縣規(guī)劃主管部門備案;所有審批手續(xù)應(yīng)依規(guī)限時(shí)辦結(jié);既依法保護(hù)農(nóng)民建房的合法權(quán)益，又要堅(jiān)決制止違法違規(guī)建房行為。
《意見》指出，農(nóng)村居民建房管理涉及農(nóng)民群眾切身利益，各級(jí)黨政領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)高度重視，加強(qiáng)監(jiān)管;也要充分尊重村民的主體地位，維護(hù)村民合法權(quán)益，調(diào)動(dòng)村民建房報(bào)建的積極性。并積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，大力開展空心村整治和危房改造，盤活農(nóng)村宅基地資源。貫徹落實(shí)一戶一宅政策，探索建立完善宅基地回收流轉(zhuǎn)機(jī)制。
抓好農(nóng)房建設(shè)管理的重要環(huán)節(jié)
做好村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理法規(guī)與規(guī)劃成果宣傳工作，所有經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施的村莊規(guī)劃都要張榜公布，讓村民真正了解規(guī)劃、執(zhí)行規(guī)劃、監(jiān)督規(guī)劃實(shí)施。
加強(qiáng)宅基地管理。農(nóng)村居民實(shí)施建房前應(yīng)當(dāng)依法取得宅基地使用權(quán)，農(nóng)村居民每戶只能擁有一處劃撥宅基地，且不得超過175平方米。各市縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要根據(jù)本地區(qū)農(nóng)村集體建設(shè)用地面積、農(nóng)村人口數(shù)量、宅基地需求等，統(tǒng)籌合理安排部分農(nóng)村空閑建設(shè)用地、新增建設(shè)用地用于農(nóng)村居民住房建設(shè)。同時(shí)，探索建設(shè)宅基地退出獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)村居民將依法取得，但長期不使用的宅基地退回集體經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)主動(dòng)退回的農(nóng)村居民給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
此外，要規(guī)范農(nóng)房建設(shè)規(guī)劃許可審批程序，全省農(nóng)村建房報(bào)建實(shí)行“一表一證”制度。符合條件的建房戶提出建房申請(qǐng)，并填報(bào)《農(nóng)村居民建房報(bào)建申請(qǐng)表》。村民建房前，還應(yīng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理所申請(qǐng)放線開工建設(shè)。農(nóng)村危房改造戶要全部納入報(bào)建管理，按照流程要求辦理相關(guān)報(bào)建手續(xù)，對(duì)其他農(nóng)村居民建房報(bào)建起帶動(dòng)和示范作用。
《意見》強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)農(nóng)房設(shè)計(jì)和風(fēng)貌管理。農(nóng)房設(shè)計(jì)應(yīng)彰顯海南民居建筑風(fēng)格，體現(xiàn)節(jié)能環(huán)保原則，滿足防風(fēng)抗震、防災(zāi)減災(zāi)的要求;農(nóng)房建設(shè)應(yīng)體現(xiàn)海南地域特征、鼓勵(lì)選用《海南省鄉(xiāng)村特色民居建筑方案設(shè)計(jì)圖集》中的民居建筑設(shè)計(jì)方案;并切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)房施工管理，杜絕施工承包方私自改變農(nóng)房設(shè)計(jì)方案，切實(shí)解決農(nóng)房“火柴盒”、“麻將條”等呆板建筑形象。
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近日，海南省正式出臺(tái)《農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施意見》，將在東方市、屯昌縣、文昌市三地試點(diǎn)農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，在文昌市、瓊中縣兩地試點(diǎn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款。
根據(jù)《實(shí)施意見》，海南“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)主要圍繞以下7個(gè)方面展開：
一是加快推進(jìn)確權(quán)登記頒證進(jìn)度，探索建立流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營登記備案制度，并建立完善宅基地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)確權(quán)登記頒證制度，實(shí)行統(tǒng)一登記;
二是建立“兩權(quán)”抵押登記制度，規(guī)范登記流程，完善他項(xiàng)權(quán)利證書的發(fā)放和登記注銷程序;
三是規(guī)范“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估行為，探索建立“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，引入獨(dú)立的第三方評(píng)價(jià)機(jī)制;
四是開發(fā)“兩權(quán)”抵押貸款產(chǎn)品，金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)“兩權(quán)”抵押融資功能，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，簡化貸款管理流程，扎實(shí)推進(jìn)“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù);
五是建立“兩權(quán)”抵押物處置機(jī)制，允許金融機(jī)構(gòu)在保證農(nóng)戶土地承包權(quán)和基本住房權(quán)利前提下，依法采取多種方式處置抵押物;
六是采取多種方式建立“兩權(quán)”抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋及補(bǔ)償機(jī)制;
七是加大貨幣政策扶持和監(jiān)管政策支持，要求相關(guān)金融監(jiān)管單位對(duì)符合條件的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)加大支農(nóng)再貸款支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務(wù)。
《實(shí)施意見》要求，“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)要堅(jiān)持于法有據(jù)，切實(shí)尊重農(nóng)民意愿，“兩權(quán)”抵押貸款由農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體自愿申請(qǐng)，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者;在維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益前提下，妥善處理好農(nóng)民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、金融機(jī)構(gòu)、政府之間的關(guān)系，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點(diǎn)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)工作;堅(jiān)守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線。按計(jì)劃，海南農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)將于2017年底前完成。
