據(jù)悉，廣州市曾于2000年出臺過《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》，因故于2003年廢止，該辦法對社會反映較多的維修資金的交存、劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理、正�；蛘呔o急使用程序等問題規(guī)定不夠具體，實(shí)操性不強(qiáng)。此次出臺的《辦法》共計(jì)5章58條，通盤考慮了交存、使用和管理等維修資金管理的方方面面，順應(yīng)廣州經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢創(chuàng)新制定了許多制度，各環(huán)節(jié)各步驟的操作程序盡量簡捷便民�！掇k法》基本解決了目前的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，可謂亮點(diǎn)多多。
九大亮點(diǎn)逐個睇：
【亮點(diǎn)一】以小成本保障物業(yè)維修
《辦法》創(chuàng)新了管理理念，建立維修資金可用于購買財(cái)產(chǎn)保險的制度，以小成本保障物業(yè)維修。第二十八條明確，“物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險”。當(dāng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修和更新、改造時，只要在投保范圍內(nèi)就可以使用保險資金進(jìn)行維修和更新、改造，可以帶來良好經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，實(shí)現(xiàn)“花小錢辦大事”的效果。
【亮點(diǎn)二】明確維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)，每三年調(diào)整一次
《辦法》第八條明確，“根據(jù)本市物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%確定、公布首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存標(biāo)準(zhǔn)，并每三年調(diào)整一次”。該規(guī)定相對于《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部第165號令)規(guī)定的“5%至8%”交存標(biāo)準(zhǔn)，取最低值5%。
《辦法》第十~十三條明確，建設(shè)單位向業(yè)主銷售房屋、車位前，全額代交所有擬銷售房屋、車位的首期維修資金;銷售房屋、車位時再向買受人收回已代交的首期維修資金。該制度可以有效解決自留物業(yè)的建設(shè)單位和部分小業(yè)主欠交維修資金的問題。在需要使用維修資金時，可以有效維護(hù)已交存維修資金業(yè)主的利益。
【亮點(diǎn)三】余額不足首期交存額30%需續(xù)交
《辦法》建立補(bǔ)交、續(xù)交、補(bǔ)建維修資金制度，解決老舊小區(qū)維修資金不足的問題�！掇k法》明確，一是補(bǔ)交制度：應(yīng)交但未交維修資金的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存首期維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)交但未交維修資金，或者交存的維修資金已使用的，應(yīng)當(dāng)按照本樓宇中應(yīng)交存維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)足額交存。房屋分戶帳中的資金應(yīng)當(dāng)隨房屋所有權(quán)同時過戶。
二是續(xù)交、補(bǔ)建制度：對于物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，以及未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的樓宇，由業(yè)主大會決定續(xù)交、補(bǔ)建方案或者制定維修資金籌集和使用規(guī)約，明確交存標(biāo)準(zhǔn)和交存時限，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時、足額將維修資金交存至專戶管理銀行。
【亮點(diǎn)四】3個事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意
《辦法》完善細(xì)化了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的制度，協(xié)助業(yè)主自主管理維修資金。在第十六~二十四條中，一是規(guī)定了業(yè)主委員會管理維修資金的8項(xiàng)職責(zé)。主要包括：1.執(zhí)行業(yè)主大會關(guān)于維修資金的籌集、使用和管理等事項(xiàng)的決定;2.與專戶管理銀行簽訂維修資金委托管理協(xié)議，開立維修資金專戶，行使專戶管理單位職責(zé);3.管理維修資金帳目;4.確定不超過3名辦理維修資金存取手續(xù)的業(yè)主;5.擬定維修資金籌集和使用規(guī)約，并組織召開業(yè)主大會會議表決;6.組織和監(jiān)督維修資金的籌集和使用;7.定期向業(yè)主大會報告維修資金管理情況;8.每季度公布維修資金的籌集、使用、管理的情況。
二是規(guī)定了維修資金籌集和使用規(guī)約應(yīng)當(dāng)約定的3項(xiàng)內(nèi)容。主要包括：1.業(yè)主的權(quán)利和義務(wù);2.維修資金籌集和使用的制度;3.違反維修資金籌集和使用規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。同時，規(guī)定維修資金籌集和使用規(guī)約不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章和本辦法的規(guī)定，對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
三是規(guī)定了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的3個事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)“雙過半”業(yè)主同意。主要包括：1.維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的決定;2.選聘和解聘專戶管理銀行;3.籌集和使用維修資金以外的其他有關(guān)維修資金的重大事項(xiàng)。
四是制定了維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的工作程序。主要程序分5步：1.業(yè)主委員會執(zhí)相關(guān)資料到市維修資金管理中心(以下簡稱市管理中心)提出申請;2.市管理中心在5個工作日內(nèi)審核通過并出具劃轉(zhuǎn)通知;3.業(yè)主委員會與專戶管理銀行辦理相關(guān)手續(xù);4.市管理中心將維修資金有關(guān)帳目移交業(yè)主委員會;5.專戶管理銀行在1個工作日內(nèi)完成資金劃轉(zhuǎn)工作。
五是規(guī)定了維修資金賬戶變更的情形并制定了維修資金賬戶變更的工作程序。變更情形有5種：1.物業(yè)管理區(qū)域范圍調(diào)整的;2.物業(yè)管理區(qū)域名稱變更的;3.辦理維修資金存取手續(xù)自然人發(fā)生變更的;4.選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的;5.依法解除與維修資金委托管理協(xié)議后，選聘了新專戶管理銀行的。變更程序分2步：1.市管理中心在3個工作日內(nèi)出具同意變更通知;2.專戶管理銀行當(dāng)場辦理變更手續(xù)。
六是規(guī)定了維修資金重新由市管理中心代管的情形并制定了重新代管的工作程序。重新代管情形有4種：1.業(yè)主委員會委員集體辭職但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的;2.業(yè)主委員會任期屆滿但未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的;3.業(yè)主大會決定不再繼續(xù)自行管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的;4.管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定由管理中心代管的其他情形。重新代管程序分4步：符合重新代管情形的，1.街道(鎮(zhèn)政府)通知區(qū)住房建設(shè)部門;2.區(qū)住房建設(shè)部門經(jīng)核實(shí)后通知市管理中心;3.市管理中心向?qū)艄芾磴y行發(fā)出代管通知;4.市管理中心聘請審計(jì)機(jī)構(gòu)對維修資金專戶進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果。
【亮點(diǎn)五】
《辦法》建立維修資金可用于預(yù)防性維修，可編制年度維修計(jì)劃申請使用維修資金等制度，提高資金使用效率，提升物業(yè)價值。
《辦法》明確，“物業(yè)專項(xiàng)維修資金可用于涉及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全的預(yù)防性維修和更新、改造，涉及房屋外墻面的整飭應(yīng)符合城市區(qū)域管理的要求”。通過預(yù)防性維修、整飭房屋外墻面，可以保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備處于良好狀態(tài)，提升物業(yè)價值，改善人居環(huán)境。
“組織實(shí)施單位可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況，編制年度維修計(jì)劃。年度維修計(jì)劃經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，可以按照年度維修計(jì)劃向管理中心申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，其具體操作細(xì)則由管理中心另行制定”。在年度維修計(jì)劃內(nèi)的維修項(xiàng)目可直接向市管理中心申請劃撥資金，不需要每個維修項(xiàng)目都走“雙三分之二以上業(yè)主同意”程序，通過一次投票表決多個計(jì)劃維修項(xiàng)目，進(jìn)一步提高維修資金使用效率。
【亮點(diǎn)六】制定維修資金分?jǐn)傇瓌t，明確業(yè)主需分?jǐn)偩S修資金的范圍和比例
《辦法》第三十一條明確，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，約定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)偡绞降�，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，由對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備享有共有權(quán)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同分?jǐn)�。業(yè)主個人維修資金帳戶金額不夠支付所分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān);使用維修資金涉及建設(shè)單位尚未售出的物業(yè)或者公有住房的，建設(shè)單位或者公有住房單位負(fù)責(zé)承擔(dān)相應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用。
【亮點(diǎn)七】建立大額維修資金審價制度，防止濫用資金
《辦法》明確維修工程組織實(shí)施單位，確定責(zé)任主體主要有3個：1.有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施;2.沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會組織實(shí)施;3.沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且沒有業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的，由相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，街道辦事處、居民委員會應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
同時明確，使用維修資金費(fèi)用預(yù)算總額在5萬元以上(含5萬元)的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行審價，但物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌集和使用規(guī)約另有約定的從其約定，以及經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意不審價的除外。組織實(shí)施單位可以委托具備審價條件的相關(guān)單位。實(shí)行審價的，施工合同約定的費(fèi)用總額不得超過預(yù)算審價報告確定的費(fèi)用總額。
同時，建立大額維修資金分期支付制度，為維修工程提供資金保障�！掇k法》維修資金使用申請材料經(jīng)審核符合使用條件，施工合同約定的費(fèi)用總額在5萬元以上(含5萬元)，且分期提出使用申請的，工程竣工前，市管理中心通知專戶管理銀行按照施工合同約定費(fèi)用總額的30%劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金;工程竣工后，通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)維修和更新、改造費(fèi)用的全部余額。
《辦法》“提倡公開招標(biāo)確定維修和更新、改造項(xiàng)目的施工單位，并聘請專業(yè)監(jiān)理單位對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理”�！拔飿I(yè)專項(xiàng)維修資金專戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修和更新、改造項(xiàng)目費(fèi)用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能支付到施工合同約定的施工單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中;用于支付審價、監(jiān)理等費(fèi)用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金只能支付到約定的審價、監(jiān)理等單位賬戶中”。
【亮點(diǎn)八】7種緊急情況看直接使用維修資金
《辦法》建立緊急情況使用維修資金制度，及時處置7種危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的危險�！掇k法》明確，發(fā)生電梯故障，消防設(shè)施故障，屋面、外墻滲漏，樓體外立面存在脫落危險，未移交供水公司的二次供水水泵運(yùn)行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂，以及其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等7種緊急情況時，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實(shí)施維修和更新、改造。符合上述7種緊急情況的，不用通過“雙三分之二以上業(yè)主同意”，由組織實(shí)施單位向物業(yè)所在地的區(qū)住房建設(shè)部門提出使用維修資金的申請。
【亮點(diǎn)九】建立公布維修資金管理情況制度，保障業(yè)主知情權(quán)
《辦法》明確，一是市管理中心、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度維修資金管理情況。二是專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向市管理中心、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)送維修資金對賬單。三是專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
