一些已經(jīng)取消限購(gòu)的三四線城市，則可以考慮將首套房商貸的首付比例決定權(quán)交還給商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行根據(jù)其對(duì)客戶的評(píng)估來確定放貸比例。
9月30日晚間，央行在其官方網(wǎng)站發(fā)布通知，決定在不實(shí)施住房限購(gòu)政策的城市降低住房商業(yè)貸款首付比例，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。這被視為央行為激活三四線城市日趨低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的一個(gè)積極舉措。
央行的措施有相當(dāng)?shù)姆e極意義，但同時(shí)也應(yīng)考慮到一些現(xiàn)實(shí)中可能遇到的問題。一方面，在此次調(diào)低之前，首套房商貸首付已經(jīng)降到了最低為30%，在此基礎(chǔ)上再下降5個(gè)百分點(diǎn)，能夠激活的購(gòu)買力其實(shí)是很有限的；另一方面，目前北上廣深等一線城市買盤雖然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)也在不斷上升之中，但這一政策改變并不涉及此類城市。而三四線城市由于市場(chǎng)活力窒塞，一些有購(gòu)買力的當(dāng)?shù)鼐用裾谟咳胍痪�城市，而外地購(gòu)買力也很難對(duì)其產(chǎn)生需求。
目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，并不完全是消費(fèi)者缺少購(gòu)房資金所導(dǎo)致，而是有更復(fù)雜的因素。因此，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅僅依靠央行不斷釋放利好政策是不夠的。相反，作為央行來說，這種經(jīng)常性地對(duì)商業(yè)銀行的貸款品種在比例上作出規(guī)定是否有必要調(diào)整？在前幾年房?jī)r(jià)快速上漲的過程中，銀行的房貸曾經(jīng)起到了火上澆油的作用，房貸也被其視為賺取高額利潤(rùn)的一個(gè)優(yōu)良品種。但經(jīng)過最近幾年的調(diào)控，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，首套住房的購(gòu)買者通常都是經(jīng)濟(jì)能力并不很強(qiáng)的人群，他們?cè)谫?gòu)房中對(duì)房貸的依賴很強(qiáng)，與此同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來說，房貸的風(fēng)險(xiǎn)因素也很大，這便是目前一些銀行對(duì)于投放房貸不夠積極的重要原因。
我國(guó)的商業(yè)銀行經(jīng)過多年的改革，已經(jīng)離市場(chǎng)化的目標(biāo)越來越近。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)長(zhǎng)期被當(dāng)作“經(jīng)濟(jì)龍頭”來使用，銀行也充當(dāng)了政策工具，這對(duì)于它的市場(chǎng)化是不利的。就目前來說，一些已經(jīng)取消限購(gòu)的三四線城市，則可以考慮將首套房商貸的首付比例決定權(quán)交還給商業(yè)銀行，由商業(yè)銀行根據(jù)其對(duì)客戶的評(píng)估來確定放貸比例。
這樣做的好處是，商業(yè)銀行可以擺脫其傳統(tǒng)的政策工具的角色定位，更好地適應(yīng)市場(chǎng)化的要求，房貸需求者也可以通過“貨比三家”的選擇得到適合自己的房貸服務(wù)。當(dāng)然，經(jīng)過這樣的改革，銀行對(duì)首套新購(gòu)買者的房貸支持可能會(huì)有所減弱，政策面上對(duì)這部分人群的支持，應(yīng)該更多地由公積金貸款來承擔(dān)
