商品房限購(gòu)政策的出臺(tái)有利于控制日益高漲的房?jī)r(jià)，但也給普通的購(gòu)房者帶來一系列限制和麻煩，因?yàn)橄拶?gòu)政策導(dǎo)致的合同糾紛比比皆是，根據(jù)簽訂買賣合同時(shí)間與限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)間不同，該合同的法律性質(zhì)和法律后果也不盡相同。如果沒有購(gòu)房資格，或者出臺(tái)限購(gòu)政策，簽訂的購(gòu)房合同有效嗎？
1.先簽合同后出臺(tái)限購(gòu)政策
簽訂房屋買賣合同之后該地區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策，導(dǎo)致該合同無法繼續(xù)履行的，一般會(huì)視為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，也就是說，簽訂合同的雙方均沒有過錯(cuò)，因此當(dāng)事人要求解除合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款或者定金返還給購(gòu)房者，購(gòu)房者將房屋返還給開發(fā)商，此時(shí)開發(fā)商因?yàn)闆]有過錯(cuò)，法院不會(huì)支持購(gòu)房者主張要求另外賠償損失的訴求。
2.履行期間出臺(tái)限購(gòu)政策。
京云房產(chǎn)律師團(tuán)提示您，如果是在買賣合同履行期間出臺(tái)了限購(gòu)政策，要看履行是否符合合同約定，如果因?yàn)橐环疆?dāng)事人的原因?qū)е潞贤t延履行，比如因?yàn)殚_發(fā)商的原因沒有及時(shí)辦理過戶登記，購(gòu)房者作為守約方可以要求解除合同并按照約定支付違約金，同時(shí)也可以另行主張賠償實(shí)際損失。
3.一方隱瞞事實(shí)簽訂合同。
京云房產(chǎn)律師團(tuán)發(fā)現(xiàn)，如果簽訂合同時(shí)其中一方當(dāng)事人故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí)簽訂了合同，該合同屬于合同法中規(guī)定的可撤銷合同，受損害方可以請(qǐng)求法院撤銷該合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償損失。
4.因限購(gòu)政策借名買房。
借名買房糾紛中存在兩個(gè)合同關(guān)系，名義購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同、實(shí)際購(gòu)房者與名義購(gòu)房人簽訂的借名買房協(xié)議。只要借名購(gòu)買的是商品房，不是經(jīng)濟(jì)適用房、集資房、房改房等政策房，約定是適格當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該購(gòu)房合同就合法有效。但由于我國(guó)法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效，這意味著實(shí)際所有權(quán)人在法律上并非直接擁有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是基于債權(quán)的原因行為，而擁有了請(qǐng)求確認(rèn)的權(quán)利。京云房產(chǎn)律師認(rèn)為，一旦條件成就，建議購(gòu)房者及時(shí)履行過戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)人變更為自己，還原真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)，避免產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)。
5.雙方明知不具備購(gòu)房資格而簽訂合同。
如果雙方當(dāng)事人均明知購(gòu)房者不具備購(gòu)房資格卻仍舊簽訂購(gòu)房合同，那么當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙，均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷。因此如果后續(xù)因?yàn)橘?gòu)房資格無法繼續(xù)履行合同，應(yīng)視為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，雙方都沒有過錯(cuò)。
外地人如何申請(qǐng)石嘴山商品房
１、報(bào)名。石嘴山市住建委負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全市商品房銷售管理工作，網(wǎng)上現(xiàn)場(chǎng)兩步都得走按照職責(zé)分工，而石嘴山開發(fā)商在向市住建委網(wǎng)站申請(qǐng)辦理商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，就會(huì)在市住建委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行不少于１５天的公示。
２、核驗(yàn)。20個(gè)工作日內(nèi)給出結(jié)果，石嘴山市民在提交材料之后的２０個(gè)工作日內(nèi)就可以得到是否通過審核的結(jié)果，通過購(gòu)房資格審核的申請(qǐng)家庭，方可參加搖號(hào)。
３、搖號(hào)。石嘴山系統(tǒng)搖號(hào)開始以后，會(huì)分別對(duì)這兩個(gè)搖號(hào)池內(nèi)的候選人排大隊(duì)，再由開發(fā)商依次通知選房。與車牌搖號(hào)系統(tǒng)類似搖號(hào)前，產(chǎn)權(quán)型保障房輪候家庭和本市戶籍無房且其中單身人士已年滿２５周歲的家庭會(huì)自動(dòng)進(jìn)入優(yōu)先池，其他有購(gòu)房資格的人群則會(huì)進(jìn)入普通搖號(hào)池。
４、選房。按搖號(hào)確定順序依次遞補(bǔ)優(yōu)先池中的家庭會(huì)先選房，石嘴山開發(fā)商會(huì)與購(gòu)房家庭簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房家庭的成員今后不得再申請(qǐng)購(gòu)買商品房，屬經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房輪候家庭的，自動(dòng)放棄輪候資格。而且每個(gè)申請(qǐng)家庭只能選擇一套商品房。
５、簽約。
石嘴山商品房過戶流程是什么
１、石嘴山雙方在房屋交易合同簽訂三十日過后，持房地產(chǎn)有效證明和本身有效身份證明、轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)管理部門提出生氣，并且申報(bào)成交價(jià)格。這個(gè)國(guó)家好算稅。
２、石嘴山房地產(chǎn)有關(guān)部門對(duì)有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在１５日內(nèi)作出生情書的書面答復(fù)。
３、石嘴山房地產(chǎn)管理部門對(duì)房產(chǎn)核實(shí)還有現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估。
４、石嘴山房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人繳納一定的稅費(fèi)，房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶證明單。
石嘴山買房最新政策
放寬購(gòu)房提取使用條件
職工購(gòu)買自住住房或?yàn)楦改福ㄗ优┵?gòu)買住房未使用公積金貸款的，可在簽訂合同協(xié)議或房屋所有權(quán)證更名之日起5年內(nèi)申請(qǐng)?zhí)崛”救嘶蚺渑甲》抗e金，提取總額不超過購(gòu)房總價(jià)。拆遷安置房由過去的不得超過支付給開發(fā)商的差額提高到提取金額不超過房屋總價(jià)。
解讀：例如購(gòu)買了拆遷安置房，房屋總價(jià)40萬元，拆遷安置房補(bǔ)償款為25萬元，購(gòu)房人需向開發(fā)商支付差額15萬元，按照過去公積金提取額度只能提取15萬元，目前提高到不超過房屋總價(jià)即40萬元。
率先擴(kuò)大提取使用范圍
在全區(qū)將物業(yè)費(fèi)、購(gòu)房契稅和專項(xiàng)維修費(fèi)納入到公積金提取范圍。對(duì)家庭因發(fā)生突發(fā)性事故造成凈損失或支付凈賠償額2萬元以上的，可提取一次公積金。
簡(jiǎn)化租賃商品住房提取條件
租賃商品住房申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，只需提供自己及配偶的無房證明、身份證明即可。
增加住房裝修提取
繳存職工10年（含）以上未使用住房公積金的，可在裝修自住住房時(shí)，提取使用一次本人及配偶的住房公積金，最高提取額度為10萬元。
調(diào)整住房公積金信用貸款條件
對(duì)個(gè)人助學(xué)貸款和因年費(fèi)造成的信用卡無惡意不良信用記錄不再采用，對(duì)信用條件的設(shè)定融入了人性化管理，降低了貸款門檻，提高了資金使用效率。
