在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于濟(jì)南二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，濟(jì)南二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
辦理二手房買(mǎi)賣(mài)流程
一、需要提交的材料。
1、登記申請(qǐng)書(shū)原件(受理窗口提供)。
2、申請(qǐng)人身份證明。
3、房屋所有權(quán)證原件。
4、網(wǎng)上簽約的北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同原件。
5、買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定通過(guò)專(zhuān)有賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件。
6、契稅完稅或減免稅憑證原件。
7、房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買(mǎi)方人數(shù)+1份。
8、其他資料：
(1)住宅類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶(hù)籍證明及其他材料原件。
(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》原件。
(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿(mǎn)五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶(hù)口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件;滿(mǎn)五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口所在區(qū)縣住房保障部門(mén)開(kāi)具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明。
(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明。
(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿(mǎn)65年工齡的證明原件。
(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)。
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。
(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。
二、委托辦理的證明材料提交。
1、委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書(shū)原件、委托人身份證明、受托人身份證明;授權(quán)委托書(shū)中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確;授權(quán)委托書(shū)經(jīng)公證的，可不再核對(duì)委托人的身份證明原件;
2、轉(zhuǎn)讓為自然人的，委托書(shū)應(yīng)公證;
3、境外法人、其他組織、個(gè)人的委托書(shū)、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公證書(shū)，應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司 加蓋轉(zhuǎn)遞專(zhuān)用章;臺(tái)灣出具的公證書(shū)應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn);外國(guó)申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書(shū)、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公 證。在外國(guó)公證的證明文件，需要中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;與中國(guó)沒(méi)有外交關(guān)系的國(guó)家，由該國(guó)和中國(guó)都有外交關(guān)系的第三國(guó)的中國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;
4、無(wú)(限制)民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶(hù)口簿(未成年人)、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶(hù)口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件;
5、因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書(shū)面保證原件;
6、當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書(shū)原件;
7、登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件;
8、出賣(mài)房屋的單位和個(gè)人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣(mài)商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
三、二手房買(mǎi)賣(mài)的具體流程。
1、買(mǎi)方看房、買(mǎi)賣(mài)雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買(mǎi)賣(mài)雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買(mǎi)方支付;
2、買(mǎi)賣(mài)雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門(mén)查房檔案;
3、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶(hù)申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介簽訂三方合同或者買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫(xiě)入合同，支付定金給中介公司。
4、賣(mài)方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣(mài)方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);
5、買(mǎi)方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買(mǎi)方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買(mǎi)方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書(shū)給買(mǎi)方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個(gè)工作日左右;
6、買(mǎi)方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷(xiāo)抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右;
7、買(mǎi)方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，遞交房產(chǎn)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日;
8、買(mǎi)方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣(mài)方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣(mài)方，約10個(gè)工作日左右;
9、買(mǎi)賣(mài)雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方領(lǐng)鑰匙。
交易稅費(fèi)
①首套或二套，90平（含90）以下，契稅1%；
②首套90平以上，契稅1.5%；
③二套90平以上，契稅2%；
④三套房及以上套數(shù)，契稅為3%。
上述二套房契稅政策，北上廣深除外。
2、評(píng)估費(fèi)
交易房屋評(píng)估價(jià)0.1%。
3、登記費(fèi)
個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元，非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
4、印花稅
①非住宅：交易印花稅=地稅局評(píng)估價(jià)或網(wǎng)簽價(jià)(取價(jià)高者)0.05%，權(quán)證印花稅5元/本。
②住宅(含普通、非普通)：免征印花稅，權(quán)證印花稅5元/本。
二、賣(mài)方要繳納哪些稅費(fèi)？
1、 營(yíng)業(yè)稅
5月1日前
①未滿(mǎn)2年的住宅，營(yíng)業(yè)稅5%；
②2年以上(含2年)住房，免征營(yíng)業(yè)稅（此項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅政策，不適用于北上廣深）。
5月1日后營(yíng)改增
非北上廣深城市（營(yíng)改增無(wú)影響）：
①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納稅；
②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征稅。
北上廣深城市：
①個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納稅；
②個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納稅；
③個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征稅。
2、個(gè)人所得稅
①交易總額的1%或兩次交易差額的20%；
②如果同時(shí)滿(mǎn)足家庭唯一住宅、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年，免交個(gè)人所得稅。
3、城建稅及附加費(fèi)
城建稅(營(yíng)業(yè)稅/稅的7%)、費(fèi)附加(營(yíng)業(yè)稅/稅的3%)，只有在需要征收營(yíng)業(yè)稅/稅等稅種的前提下才會(huì)征收。
4、印花稅
目前免征，之前為交易價(jià)格的0.05%。
三、買(mǎi)賣(mài)雙方均需要繳納的費(fèi)用
交易手續(xù)費(fèi) ：房屋面積2.5元/平方米（因各地方政策不用，會(huì)存有差異，僅供參考）
四、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商繳納的費(fèi)用
測(cè)繪費(fèi)：
①面積75平米以下200元；
②75平米以上144平米以下300元 300元；
③144平米以上400元。 （因各地方政策不用，會(huì)存有差異，僅供參考）
