在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問題。事實(shí)上，在二手房買賣過程中，除了買賣雙方的議價(jià)過程外，一些細(xì)節(jié)問題也是值得買家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于廈門二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，廈門二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
廈門市二手房稅收標(biāo)準(zhǔn)
1、廈門市二手房-個(gè)人所得稅
支付方：買方
征收標(biāo)準(zhǔn)：個(gè)人所得稅=房屋總價(jià)×1%/差額×20%
免征情況：房產(chǎn)證(契稅完稅發(fā)票)日期過5年且是家庭唯一住房。
2、廈門市二手房-契稅
支付方：買方
征收標(biāo)準(zhǔn)：
①普通住宅、家庭的唯一住房，戶型面積≤90平方米，契稅為房款的1%;90平方米<戶型面積≤144平方米，契稅稅率為房款的1.5%;戶型面積>144平方米，契稅為房款的3%。
②非普通住房、非家庭唯一住房、商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，契稅為總房3%。
免征情況：無
3、廈門市二手房-營(yíng)業(yè)稅
支付方：買方
征收標(biāo)準(zhǔn)：
(1)產(chǎn)證未滿2年，營(yíng)業(yè)稅為房款的5.6%。
(2)房產(chǎn)證滿2年，面積大于144，要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.6%;面積≤144免交。
(3)免征情況：房產(chǎn)證滿2年、面積≤144。
不同情況的購(gòu)房人，需要的資料不同：
已婚的：夫妻雙方身份證、戶口本(夫妻雙方及未成年子女)、結(jié)婚證、房產(chǎn)證復(fù)印件；
達(dá)到法定結(jié)婚年齡未婚的：身份證、戶口本、未婚聲明及房產(chǎn)證復(fù)印件；
離異的：身份證、戶口本、離婚證、離婚協(xié)議、未再婚聲明及房產(chǎn)證復(fù)印件；
喪偶的：身份證、戶口本(應(yīng)注明已注銷)、未再婚聲明及房產(chǎn)證復(fù)印件。
另?yè)?jù)了解，房屋在高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、濱湖區(qū)的，應(yīng)前往廈門市市房產(chǎn)局檔案館辦理;房屋在其他區(qū)的，分別在廬陽、瑤海、包河、蜀山等4個(gè)區(qū)房屋辦證交易中心辦理。
4、廈門市二手房-印花稅
支付方：買賣雙方。
計(jì)算方法：印花稅=計(jì)稅價(jià)格×0.05%
征收標(biāo)準(zhǔn)：0.05%。
免征情況：個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征印花稅。
5、廈門市二手房-土地增值稅
計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格×核定征收率。
辦理二手房買賣流程需要提交的材料。
1、登記申請(qǐng)書原件(受理窗口提供)。
2、申請(qǐng)人身份證明。
3、房屋所有權(quán)證原件。
4、網(wǎng)上簽約的北京市存量房買賣合同原件。
5、買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金托管憑證原件;買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件。
6、契稅完稅或減免稅憑證原件。
7、房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù)+1份。
8、其他資料：
(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員的身份證明、結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件。
(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》原件。
(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件;滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明。
(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明。
(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿65年工齡的證明原件。
(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)。
(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件。
(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件。
二、委托辦理的證明材料提交。
1、委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證明;授權(quán)委托書中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確;授權(quán)委托書經(jīng)公證的，可不再核對(duì)委托人的身份證明原件;
2、轉(zhuǎn)讓為自然人的，委托書應(yīng)公證;
3、境外法人、其他組織、個(gè)人的委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公證書，應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)(香港)有限公司 加蓋轉(zhuǎn)遞專用章;臺(tái)灣出具的公證書應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn);外國(guó)申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的，其授權(quán)委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公 證。在外國(guó)公證的證明文件，需要中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;與中國(guó)沒有外交關(guān)系的國(guó)家，由該國(guó)和中國(guó)都有外交關(guān)系的第三國(guó)的中國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證;
4、無(限制)民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿(未成年人)、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件;
5、因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件;
6、當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件;
7、登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件;
8、出賣房屋的單位和個(gè)人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
三、二手房買賣的具體流程。
1、買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用都?xì)w買方支付;
2、買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔案;
3、買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同，支付定金給中介公司。
4、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù);
5、買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個(gè)工作日左右;
6、買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右;
7、買方同擔(dān)保公司去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心簽訂房地產(chǎn)買賣合同，遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日;
8、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右;
9、買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
