在二手房交易中，許多購(gòu)房者往往只顧房屋價(jià)值的高低，忽略了交易中可能出現(xiàn)的一些其他問(wèn)題。事實(shí)上，在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，除了買(mǎi)賣(mài)雙方的議價(jià)過(guò)程外，一些細(xì)節(jié)問(wèn)題也是值得買(mǎi)家充分關(guān)注的。如有不慎，小細(xì)節(jié)便可能引發(fā)大問(wèn)題。本文思而思學(xué)教育網(wǎng)小編將為你介紹關(guān)于西安二手房交易的一些注意事項(xiàng)和流程，西安二手房交易稅費(fèi)和其他費(fèi)用的知識(shí)，希望對(duì)你有幫助。
01
房源委托書(shū)
業(yè)主方辦理
02
交定金簽三方協(xié)議
買(mǎi)賣(mài)雙方+中介辦
03
網(wǎng)簽、資金監(jiān)管
買(mǎi)賣(mài)雙方辦理
網(wǎng)簽備案（含購(gòu)房資格審查）
接下來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商好時(shí)間，一起在房管局做過(guò)戶(hù)手續(xù)的第一步：購(gòu)房網(wǎng)簽備案（含購(gòu)房資格審查，備案開(kāi)始后可以在 fang99.com 查詢(xún)），需要注意的是網(wǎng)簽備案一般有3個(gè)月的有效期，買(mǎi)賣(mài)雙方需要在有效期內(nèi)辦理資金監(jiān)管，否則需重新網(wǎng)簽。
另外，賣(mài)方在婚姻狀態(tài)的，需夫妻雙方出面辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。若房產(chǎn)牽扯前妻前夫的，前期前夫及現(xiàn)任均需出面。
資金監(jiān)管協(xié)議
在辦理完網(wǎng)簽后，全款的可以直接去辦理資金監(jiān)管賬戶(hù)去存全部房款。按揭買(mǎi)家需確認(rèn)了貸款銀行后辦理資金監(jiān)管賬戶(hù)。資金監(jiān)管是對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方權(quán)益的保障，在未完成過(guò)戶(hù)期間，成交金額全部存在這個(gè)賬戶(hù)。若直系親屬間買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的，可以申請(qǐng)免資金監(jiān)管，其他情況需要做免資金監(jiān)管的需申請(qǐng)寫(xiě)明原因。
04
銀行面簽、房屋評(píng)估
買(mǎi)賣(mài)雙方出面
銀行面簽
按揭買(mǎi)房，買(mǎi)賣(mài)雙方需與銀行進(jìn)行貸款面簽，主要查看買(mǎi)家征信、買(mǎi)家流水、賣(mài)家房屋評(píng)估。貸款以家庭為單位審批，可貸款額度按照評(píng)估價(jià)計(jì)算。銀行一般會(huì)委托合作的評(píng)估公司對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，一般情況，評(píng)估價(jià)不會(huì)超過(guò)成交價(jià)，大部分評(píng)估價(jià)是成交價(jià) 80% 左右。
待銀行審批通過(guò)后，通知買(mǎi)家存首付款到資金監(jiān)管賬戶(hù)（首付款 = 成交價(jià) - 貸款額）。因此，二手房的首付款即便是首套也很難真正做到只支付30%。
存完首付款后等待銀行放款，各行放款時(shí)間不一樣。可具體和中介或銀行聯(lián)系，放款后可以收到短信通知。
若，業(yè)主名下的房產(chǎn)有按揭貸款的需要提前還款，拿到完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。業(yè)主有錢(qián)的可提前辦理解押手續(xù)，一般耗時(shí)較久。若業(yè)主需要找過(guò)墊資公司墊資還款的，一般等買(mǎi)家按揭貸款審批通過(guò)后開(kāi)始辦理撤押手續(xù)。房產(chǎn)證拿到手后開(kāi)始辦理下一步繳稅過(guò)戶(hù)。
05
稅費(fèi)減免
買(mǎi)賣(mài)雙方辦理
待全部房款進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶(hù)后，開(kāi)始辦理二手房完稅和過(guò)戶(hù)轉(zhuǎn)移手續(xù)。在此，說(shuō)說(shuō)最多見(jiàn)的住宅交易的稅費(fèi)。
契稅
①按照實(shí)際購(gòu)買(mǎi)情況繳納契稅：網(wǎng)簽價(jià)或評(píng)稅值（取價(jià)高者）契稅比例
購(gòu)買(mǎi)套數(shù)：以家庭為單位查房（包括：夫妻雙方及未成年子女）
Ps：由稅務(wù)系統(tǒng)評(píng)定，若房屋不是商品房需繳納土地出讓金。
②個(gè)稅：網(wǎng)簽價(jià)或評(píng)稅值（取價(jià)高者）1%
免征條件：若交易的房屋是賣(mài)家名下（以家庭為單位）唯一房產(chǎn)，且房產(chǎn)證或契稅票滿(mǎn)5年，可申請(qǐng)免征個(gè)稅。此外，賣(mài)家需承諾一年內(nèi)不得在西安購(gòu)買(mǎi)房屋。
③增值稅：（評(píng)稅值或網(wǎng)簽價(jià)取價(jià)高者/1.05）5.6%
免征條件：房產(chǎn)證滿(mǎn)兩年或契稅票滿(mǎn)2年則不需要交增值稅。
④辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、繳納住宅不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)80元/戶(hù)，在窗口領(lǐng)取《房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移確權(quán)業(yè)務(wù)受理單》。
06
領(lǐng)證、入押
買(mǎi)方辦理
全款的買(mǎi)家一般在5-8個(gè)工作日后前往房管局領(lǐng)取房產(chǎn)證，按揭的客戶(hù)領(lǐng)取產(chǎn)證后需把產(chǎn)證交給擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司交給銀行，辦理入押手續(xù)。公積金貸款的買(mǎi)家可以委托擔(dān)保公司代領(lǐng)房產(chǎn)證，商貸的需要本人領(lǐng)取。
一般兩個(gè)月后，買(mǎi)家聯(lián)系銀行拿著相關(guān)資料去房管局領(lǐng)產(chǎn)證自行保管。公積金貸款的兩月后，持身份證、結(jié)婚證原件去西大街房管局二樓61號(hào)窗口領(lǐng)取。
07
收款、交房
業(yè)主方
在全款業(yè)主或擔(dān)保公司領(lǐng)取產(chǎn)證后的三個(gè)工作日內(nèi)，資金監(jiān)管賬戶(hù)打款到賣(mài)家，交易完成。
