自2008年國(guó)際金融危機(jī)以來(lái)，在外貿(mào)出口受阻的情況下，近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加依賴加大投資和擴(kuò)內(nèi)需的作用。在2008年以后的4萬(wàn)億投資大潮中，基建投資占據(jù)了很大的一部分，而省會(huì)城市在這方面，比普通地級(jí)市更具備明顯的優(yōu)勢(shì)。
與此同時(shí)，省會(huì)城市的科教文化資源雄厚，各種高端生產(chǎn)要素在省會(huì)城市的聚集度比較高。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)、價(jià)值鏈由低端向中高端邁進(jìn)的過(guò)程中，省會(huì)城市比非省會(huì)城市往往更有優(yōu)勢(shì)。這也是為何近年來(lái)省會(huì)城市比普通地級(jí)市經(jīng)濟(jì)更為迅猛的原因所在。
此外，作為政治經(jīng)濟(jì)文化交通中心，省會(huì)城市往往具備了所在省份最好的教育和醫(yī)療等公共資源，在城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)的過(guò)程中，資金、人口進(jìn)一步向省會(huì)城市集中，這些城市也成為未來(lái)城鎮(zhèn)化的核心區(qū)域。
那么各個(gè)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)是怎么樣的？哪些省會(huì)城市的房?jī)r(jià)更合理呢？思而學(xué)記者根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)，對(duì)包括四大直轄市和除拉薩之外的26省會(huì)城市房?jī)r(jià)梳理比較發(fā)現(xiàn)，共有7個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)，其中，南京超越廣州和杭州位居榜首。在中西部，合肥已躍居第一。
南京超廣杭位居榜首
數(shù)據(jù)顯示，5月南京房?jī)r(jià)均價(jià)為20956元/平方米，同比上漲19.94%，超過(guò)了一線城市廣州以及近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的杭州，在各省城中位列第一。
南京之所以位居第一，一方面是因?yàn)槿ツ晗掳肽暌詠?lái)，南京房?jī)r(jià)快速上漲，另一方面則是因?yàn)閺V州和杭州近年來(lái)房?jī)r(jià)都比較平穩(wěn)理性。
6月18日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月70大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，其中，南京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲4.1%，迎來(lái)15連漲，居全國(guó)第三。雖然之前南京出臺(tái)的調(diào)控政策，使樓市雖有所“退燒”，但市場(chǎng)因供應(yīng)不足仍過(guò)熱，搶房、搶地“大戲”不斷上演。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫(kù)存報(bào)告，目前南京的去庫(kù)存周期僅有2個(gè)月，與合肥一樣在全國(guó)城市中最低，房?jī)r(jià)仍面臨不小的上漲壓力。
在南京快速上漲的同時(shí)，廣州和杭州兩個(gè)供應(yīng)量比較大的城市房?jī)r(jià)相對(duì)要平穩(wěn)很多。以廣州為例，根據(jù)陽(yáng)光家緣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到12715套，不僅是“史上最紅”5月，而且還刷新了限購(gòu)之后廣州單月的成交量紀(jì)錄，僅次于2010年10月廣州樓市限購(gòu)政策出臺(tái)時(shí)成交“井噴”的16759套。
這是廣州樓市成交繼3月、4月破萬(wàn)后，連續(xù)第三個(gè)月創(chuàng)出成交天量。不過(guò)雖然成交連創(chuàng)天量，但價(jià)格卻一直比較平穩(wěn)，價(jià)格有所上漲，但漲幅并不是很大。
在杭州，盡管今年房?jī)r(jià)也漲幅也達(dá)到了7.2%，但是要知道，早在2010年，杭州房?jī)r(jià)就已經(jīng)達(dá)到了17000多，一度與北上深并駕齊驅(qū)，比南京高出了60%以上。不過(guò)從2010年開(kāi)始政府實(shí)施了嚴(yán)格的調(diào)控舉措，加上一系列因素，杭州房?jī)r(jià)也量?jī)r(jià)齊跌，至2015年后才開(kāi)始重新上漲。也就是說(shuō)，杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)橫盤(pán)多年。
在南京、廣州和杭州之后，排名第四的是福建省會(huì)福州，同比漲幅也超過(guò)了兩位數(shù)，增速位居省會(huì)城市第四。這四個(gè)省會(huì)對(duì)應(yīng)的江蘇、廣東、浙江和福建剛好也是我國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的四個(gè)省份。當(dāng)然福州樓市的漲速相比省內(nèi)兄弟廈門還是要低不少。
相比之下，以重化工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主的第三經(jīng)濟(jì)大省山東，其省會(huì)濟(jì)南的房?jī)r(jià)就要低了不少，5月，濟(jì)南房?jī)r(jià)10736元/平方米，不僅遠(yuǎn)不如南京、廣州、杭州和福州四個(gè)東南沿海省會(huì)，而且也不如中部的省城合肥和武漢。
不過(guò)，目前濟(jì)南樓市正日趨火爆。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，目前二線城市的市場(chǎng)交易熱呈現(xiàn)了“板塊輪回”的態(tài)勢(shì)，此前為蘇州、南京、合肥等市場(chǎng)，而后為成都、天津等市場(chǎng)，而現(xiàn)在包括濟(jì)南、南寧等城市也開(kāi)始呈現(xiàn)出火熱的態(tài)勢(shì)。目前濟(jì)南的存銷比僅有7個(gè)月左右，處于歷史較低水平。
中西部：合肥武漢領(lǐng)銜長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)最親民
在中西部的省城中，房?jī)r(jià)比較高的主要是在中部的幾個(gè)省城，包括合肥、武漢、鄭州和南昌。其中合肥以11503元/平方米位居中西部首位，同比漲幅更是達(dá)到47.69%，在所有省會(huì)城市中名列第一。
房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、過(guò)高，也引起當(dāng)?shù)卣块T的擔(dān)憂。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，6月21日，合肥市土地管理委員會(huì)第五次主任會(huì)議在政務(wù)會(huì)議中心召開(kāi)，合肥房產(chǎn)局、招商局、土地局、財(cái)政局等近20多部門參加會(huì)議。會(huì)上明確合肥不會(huì)出臺(tái)限購(gòu)政策，但是會(huì)出臺(tái)差別化信貸政策，首付門檻提高，地王一個(gè)月內(nèi)付清地款。
在合肥之后，武漢以11157元/平方米位居第二。作為中部地區(qū)的中心城市，武漢的教育、醫(yī)療資源在全國(guó)名列前茅，例如以華中開(kāi)頭的大學(xué)基本都集中在武漢。在今年以來(lái)二線城市的快速上漲過(guò)程中，武漢的增速也達(dá)到了15.76%，在所有省會(huì)城市中位居第三。
在武漢一家金融機(jī)構(gòu)上班的李小姐一直心儀位于武漢二環(huán)邊的某樓盤(pán)，“之前沒(méi)開(kāi)盤(pán)的時(shí)候說(shuō)大概1.2萬(wàn)，三月份開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.35萬(wàn)，還日光，四月底又有開(kāi)盤(pán)的，均價(jià)已經(jīng)1。萬(wàn)了�！�
另一個(gè)人口大省河南的省會(huì)鄭州，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了9973元/平方米，很快就要突破萬(wàn)元大關(guān)。早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過(guò)1億人。盡管有1000多萬(wàn)人口流向了沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但本省常住人口還有9000萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化還有很大的空間，這其中，鄭州將可能吸引大量的人口進(jìn)入，因此近年來(lái)鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也被廣為看好。
相比之下，同為中部省城的長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)要“親民”很多，目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)仍在“6字頭”，為6565元/平方米，僅為合肥的57%，武漢的59%，這個(gè)價(jià)格甚至不如江浙和福建的很多縣城。
根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)，在城鎮(zhèn)居民可支配收入方面，2015年長(zhǎng)沙這一數(shù)字達(dá)到了39961元，位居中西部省會(huì)城市、直轄市第一位，比合肥高出近8000元，與不少沿海發(fā)達(dá)城市相當(dāng)。易居研究院的報(bào)告顯示，去年長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比僅為5.2，在所有的省會(huì)城市中最低，由此可見(jiàn)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)有多么“親民”。
一個(gè)城市的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平緊密相關(guān)。但這并不等于說(shuō)，房?jī)r(jià)越高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平就越好，競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)；房?jī)r(jià)越低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就越差，城市競(jìng)爭(zhēng)力就越弱。例如，目前南京的房?jī)r(jià)超過(guò)了廣州和杭州，但南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會(huì)和收入水平仍與一線城市廣州有不小的差距。在新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收入水平方面也明顯不如同處長(zhǎng)三角的杭州。
恰恰相反，一個(gè)較為合理的房?jī)r(jià)水平，有利于為當(dāng)?shù)氐膶?shí)體制造業(yè)提供較好的外部成本環(huán)境，區(qū)域經(jīng)濟(jì)也得以快速發(fā)展。以長(zhǎng)沙為例，數(shù)據(jù)顯示，2006年長(zhǎng)沙GDP總量?jī)H位列全國(guó)第二十八，但到2015年，長(zhǎng)沙GDP已躍居全國(guó)各大城市第十四位，9年間上升了14位。這其中當(dāng)?shù)刂鞔虍a(chǎn)業(yè)裝備制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥、汽車等做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。
這其中，在裝備制造業(yè)方面，近年來(lái)長(zhǎng)沙涌現(xiàn)出了三一重工、中聯(lián)、山河智能等在國(guó)內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)难b備制造企業(yè)，而制造業(yè)就需要大量的產(chǎn)業(yè)工人，需要較為合理的外部成本環(huán)境。
再比如，位于長(zhǎng)三角的杭州，自2010年之后房?jī)r(jià)幾無(wú)上漲，甚至一度出現(xiàn)明顯下跌，目前房?jī)r(jià)也低于南京、廈門等二線城市。但恰恰是近幾年，杭州的信息經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，去年以來(lái)經(jīng)濟(jì)增速在沿海主要城市中位居榜首，多個(gè)指標(biāo)甚至超越了一線城市廣州。
值得注意的是，杭州和長(zhǎng)沙作為省會(huì)，近年來(lái)在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)同時(shí)，都吸引了大量的人口進(jìn)入，并不缺少需求。這兩個(gè)城市的一大共同點(diǎn)是，近幾年土地供應(yīng)十分充足。這也說(shuō)明，目前房?jī)r(jià)上漲壓力較大的二線城市應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)需求，及時(shí)增加土地供應(yīng)，才能使得房地產(chǎn)保持在平穩(wěn)健康的水平，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供較為合理的外部綜合成本環(huán)境。
此外，雖然省會(huì)城市作為所在省份的核心城市，聚集了所在省份最好的教育和醫(yī)療文化等各種公共資源，但仍有不少省會(huì)由于供應(yīng)量過(guò)大，目前仍處在去庫(kù)存的階段，在今年以來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，這些省會(huì)仍處于下滑或不溫不火的水平。
從漲幅來(lái)看，目前長(zhǎng)春、烏魯木齊、西寧和銀川四個(gè)省城的房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌，沈陽(yáng)同比也僅增長(zhǎng)了0.67%，西安上漲了0.39%，這些城市大多來(lái)自能源重化省份或西部地廣人稀省份，供應(yīng)過(guò)大，人口流入緩慢，面臨著不小的去庫(kù)存壓力。
