2015年3月30日下午4點(diǎn)58分，中國人民銀行 、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。之前，誰也沒想到政府會用如此大的力度刺激樓市。僅僅10分鐘之后，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息 ，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。
具體內(nèi)容如下：
央行、住建部、銀監(jiān)會三部委發(fā)布的通知規(guī)定 ，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而此前，二套房貸款執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局這次的新政規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
大家都知道，從2013年末起，中國房地產(chǎn)市場日顯疲態(tài)，全國各大中小城市樓市價(jià)格漸次回落，成交量萎縮，房地產(chǎn)存量大增。市場也普遍預(yù)期，2015年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會放松，但3月30日的這項(xiàng)政策力度，遠(yuǎn)超市場預(yù)期，對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑強(qiáng)心針。市場普遍稱此新政為“3.30新政”。
新政頒布當(dāng)晚，不僅房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)延長營業(yè) ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管們也點(diǎn)燈夜戰(zhàn)，積極應(yīng)對。次日，地產(chǎn)股亦全線飄紅。部分直接受益的新房產(chǎn)項(xiàng)目售樓處被購房人擠爆，二手房市場上部分業(yè)主甚至開始提價(jià)。
據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，全國12個(gè)城市近1600家門店和全國統(tǒng)一呼叫中心第二天的咨詢量有10%左右的增加，新增房源掛牌量、新增買房客戶登記量、交易量、成交均價(jià)均未有明顯變化。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)則表明，新政出臺后首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經(jīng)看好房子的剛需客戶，實(shí)際成交價(jià)格保持平穩(wěn);部分區(qū)域2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報(bào)價(jià)有一定的上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi) 。
“3.30”房產(chǎn)新政簡析
2015年3月30日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來兩大新政，一是央行、住建部和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“《貸款通知》”)，二是財(cái)政部、稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(以下簡稱“《營業(yè)稅通知》”)。此次新政從首付和稅收兩方面為樓市松綁，與今年《政府工作報(bào)告》中“支持居民自住和改善性住房需求”相呼應(yīng)。作為一名剛需購房者，筆者在此次政策分析中感覺到前所未有的快感，但同時(shí)作為一名理性的房地產(chǎn)律師，筆者內(nèi)心的狂喜又隨著思考的深入被逐漸澆滅。
有人樂觀預(yù)測未來房地產(chǎn)政策將更加值得期待，有人悲觀成性，再加上利益使然，認(rèn)為政策不會持續(xù)松綁。筆者認(rèn)為，此舉僅是政府逐步出臺救市政策的試水，本文將對“3.30” 新政的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行分析。
一、首付下調(diào)之政策分析
(一)政策內(nèi)容
此次《貸款通知》從三個(gè)方面放開購房首付比例限制：二套房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)、首套房公積金貸款首付比例降低、二套房公積金貸款放開。首付比例下調(diào)意味著購房人從銀行及公積金貸款機(jī)構(gòu)獲得的最高貸款比例將提升，但各購房人能否獲得最高貸款比例應(yīng)視銀行和公積金貸款機(jī)構(gòu)政策而定，不宜盲目樂觀。
1、二套房商業(yè)貸款首付比例下調(diào)：
此次《貸款通知》出臺前，二套房商業(yè)貸款首付比例為不低于60%，上海、廣州為70%;《貸款通知》出臺后，對擁有一套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。
2、首套房公積金貸款首付比例降低：
此次《貸款通知》出臺前，首套普通自住房公積金貸款90平方米以下的，最低首付款比例為20%;90平方米以上的，最低首付款比例為30%;《貸款通知》出臺后，首套普通自住房公積金貸款不再區(qū)分面積，統(tǒng)一調(diào)整為最低首付款比例20%。
3、二套房公積金貸款放開：
此次《貸款通知》出臺前，二套房購房者申請公積金貸款，首付款比例不得低于60%，貸款利率在同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍;《貸款通知》出臺后，二套房購房者申請公積金貸款，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房的，最低首付款比例為30%。
(二)如何認(rèn)定二套房
有人將二套房狹義理解為一人名下同時(shí)登記有兩套房產(chǎn)，但實(shí)踐中，二套房由銀行或公積金貸款機(jī)構(gòu)來認(rèn)定，從減少貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度考慮，廣義解釋更貼近現(xiàn)實(shí)。以下為銀行或公積金貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)定二套房的七種情況：
1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房;
2、個(gè)人名下貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房;
3、首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款;
4、未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房;
5、個(gè)人名下有全款購買的住房，再貸款購房;
6、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起;
7、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請貸款購房。
(三)首付下調(diào)之意義
對大多數(shù)購房者而言，貸款購房本身屬于超前消費(fèi)。單純從首付比例下調(diào)來看，這僅使購房人在原超前消費(fèi)的基礎(chǔ)上又超前消費(fèi)了若干年。以100萬房貸款20年為例，如果購房人采用等額本息的還款方式，首付六成，則貸款40萬元，應(yīng)支付銀行利息為28.225萬元，月供2842.7元;《營業(yè)稅通知》出臺后，如果選擇首付四成，則需貸款60萬元，應(yīng)支付銀行利息為42.337萬元，月供4264.01元。
由上可知，以100萬房貸款20年為例，首付降低20萬元，購房人應(yīng)支付銀行的利息多了約14萬元，月供多了約1400元。首付比例降低，若銀行及公積金貸款利率保持當(dāng)前水平不變，于購房者而言仍然“壓力山大”，靠此舉以緩和住房壓力，無異于杯水車薪。
二、二套房營業(yè)稅之政策分析
(一)“新舊”博弈
根據(jù)此次《營業(yè)稅通知》，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
與其說本次《營業(yè)稅通知》屬于新政，不如說是舊政改造。財(cái)政部、稅務(wù)總局早在2009年1月1日出臺的(財(cái)稅[2008]174號)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》即規(guī)定，“個(gè)人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅�！�
之后，(財(cái)稅[2011]12號文)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺，財(cái)稅[2008]174號文被廢止。自2011年1月28日起，個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業(yè)稅。個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅。
此次《營業(yè)稅通知》與財(cái)稅[2008]174號文的區(qū)別在于，個(gè)人購買不足2年的普通住房對外銷售的，在2009年1月1日至12月31日期間，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅，本次《營業(yè)稅通知》出臺后，不區(qū)分普通住房和非普通住房，均全額征收營業(yè)稅。
(二)普通住房與非普通住房
根據(jù)建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、國土部、央行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的(國辦發(fā)[2005]26號文)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
根據(jù)上述國家標(biāo)準(zhǔn)，北京市出臺相關(guān)地方性標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)10月8日起施行的北京市住建委、財(cái)政局、地稅局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》規(guī)定，認(rèn)定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為：五環(huán)內(nèi)單價(jià)在每平方米39600元以內(nèi)，總價(jià)468萬元以內(nèi);五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)每平方米31680元以內(nèi)，總價(jià)在374萬元以內(nèi);六環(huán)之外的單價(jià)為每平方米23760元以內(nèi)，總價(jià)在281萬元以內(nèi)。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。
除上述普通住房外，其他住房均為非普通住房。
(三)二手房營業(yè)稅變化之意義
雖然，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，二套房的賣房者應(yīng)為營業(yè)稅的納稅人，但由于我國房地產(chǎn)市場一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，弱勢購房者實(shí)際上承受了房屋交易營業(yè)稅。
《營業(yè)稅通知》出臺后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓滿2年的二手普通住房，營業(yè)稅為0;個(gè)人轉(zhuǎn)讓滿2年的二手非普通住房，營業(yè)稅為銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額乘以5.5%;個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿2年的住房，營業(yè)稅為房管局評估價(jià)乘以5.5%。
筆者此前在看房過程中，發(fā)現(xiàn)二手房賣房者曾倚仗房屋的“滿五”性質(zhì)而坐地起價(jià)，而此次新政出臺后，滿二房源可能遍地開花，甚至與滿五房源相比具有小區(qū)環(huán)境更好、樓棟外觀更新、布局更合理等優(yōu)勢，二手房市場虛抬房價(jià)可能會受到相應(yīng)遏制。
我們常說，市場調(diào)節(jié)是“無形的手”，政府干預(yù)是“有形的手”，“有形的手”不應(yīng)過度干預(yù)“無形的手”。但房地產(chǎn)領(lǐng)域具有政策多、變化快等特征，從不缺乏“有形的手”干預(yù)。筆者認(rèn)為，此次二手房營業(yè)稅政策的修改體現(xiàn)了“有形的手”逐步隱退的趨勢，與首付比例降低的政策相比，更具有現(xiàn)實(shí)意義。
