上海房產(chǎn)新政：遏制房價(jià)快速上漲態(tài)勢。樓市調(diào)控盛宴，上海姍姍來遲，昨晚終于發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。和外地不同的是，因?yàn)樵诮衲?月份時(shí)已經(jīng)出臺(tái)過“滬九條”，在限購限貸等角度提出了措施，所以上海這次樓市新政并沒有再突出限購或限貸，而是將市場監(jiān)管作為強(qiáng)化的目標(biāo)。
本次上海的《意見》包括六條內(nèi)容，其中第一條為進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。商品住房用地供應(yīng)同比有較大幅度的增加。根據(jù)地塊不同情況，進(jìn)一步增加商品住房用地中保障性住房(含人才公寓)配建的比例和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持住房的比例。
第二條為進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。建立由市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競買人在申請參加土地招拍掛活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。
這兩條從土地角度入手，一是加大住宅用地供應(yīng)，二是加大對土拍資金的監(jiān)管。可以說在源頭上，對住宅用地供應(yīng)“開源”、對土拍資金“節(jié)流”，目標(biāo)是遏制此前地王頻出。
第三條為進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷售管理。自10月8日起，全市新建商品住房銷售方案備案實(shí)行市、區(qū)兩級審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案)，對上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷售價(jià)格監(jiān)測監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。
第四條為嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為專項(xiàng)整治行動(dòng)，進(jìn)一步加大整治力度，重點(diǎn)查處捂盤惜售、炒作房價(jià)、虛假廣告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。
2017上海房產(chǎn)新政解讀
滬上土地“夾層融資”全面叫停
10月8日，上海市住建委、規(guī)土局下發(fā)意見，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。競買人在申請參加土地“招拍掛”活動(dòng)時(shí)，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并且3年內(nèi)不得參加上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。銀監(jiān)局、央行上海總部也分別于當(dāng)月的12日、19日召集滬上銀行開會(huì)，強(qiáng)調(diào)防范違規(guī)資金進(jìn)入土地市場。
銀監(jiān)會(huì)對于地產(chǎn)融資的態(tài)度一向謹(jǐn)慎。早在2008年，銀監(jiān)會(huì)就發(fā)布了《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號)，《通知》規(guī)定，不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。 2010年，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號)，再次強(qiáng)調(diào)信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
事實(shí)上，銀行通過信托等資管平臺(tái)發(fā)放的參與土地市場的“夾層融資”早在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)就已偃旗息鼓，可是，在股市配資叫停、“資產(chǎn)荒”愈演愈烈的情況下又卷土重來。
此前，房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于集團(tuán)公司直接劃撥的資金，集團(tuán)公司可以通過發(fā)債、定增等獲得資金;另一類是借銀行理財(cái)?shù)荣Y金“夾層融資”加杠桿來獲得。地王頻現(xiàn)，其背后的資金大部分是央企和激進(jìn)的民營房企通過“夾層融資”的手段募集而來。
地產(chǎn)“夾層融資”的典型模式
夾層融資是一種資本混合形式，是介于風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)先債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)較高的股本投資之間的一種融資方式。它處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層，一般采取次級貸款的形式，但也可以采用可轉(zhuǎn)換票據(jù)或優(yōu)先股的形式。之所以稱為夾層，從資金費(fèi)用角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn);從權(quán)益角度來說，其低于債權(quán)，對于優(yōu)先債權(quán)人而言，可以體現(xiàn)出股優(yōu)先權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，由于傳統(tǒng)優(yōu)先債及次級債都屬于抵押貸款，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股。
“夾層融資”的典型模式一般為：銀行A的表外理財(cái)資金通過券商B的定向資管計(jì)劃，和一些機(jī)構(gòu)投資者一同投向單一信托計(jì)劃C。該單一信托計(jì)劃C的借款主體是房地產(chǎn)企業(yè)D的項(xiàng)目公司E。項(xiàng)目公司E股東再將該借款給到房地產(chǎn)企業(yè)D，由房地產(chǎn)企業(yè)D負(fù)責(zé)還本付息。在風(fēng)險(xiǎn)防控上，房地產(chǎn)企業(yè)D及相關(guān)投顧公司為項(xiàng)目公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，項(xiàng)目公司E為信托計(jì)劃C提供股權(quán)質(zhì)押，房地產(chǎn)企業(yè)D則為信托計(jì)劃C提供土地質(zhì)押。
“地產(chǎn)夾層融資”的典型模式：
新政或有助管控房價(jià)
銀行理財(cái)資金通過“夾層融資”進(jìn)入土地市場是推高地價(jià)的一個(gè)重要源頭。
對于銀行而言，由于設(shè)定了一定的門檻，大的股份制銀行“夾層融資”給房地產(chǎn)企業(yè)的利率在5.5%至8%之間。由于理財(cái)資金的成本在3%至4%之間，因此，這對銀行來說是較劃算的生意。
同時(shí)，在杠桿比例方面，在土地拍賣環(huán)節(jié)，假設(shè)房企有10億元自有資金，最多可以向銀行以3倍杠桿借到30億元，用合計(jì)40億元資金去買土地，再將這40億元土地抵押，進(jìn)而再放大3倍杠桿，也就是最終用120億元進(jìn)行土地開發(fā)。
事實(shí)上，銀行之所以參與房地產(chǎn)企業(yè)土地交易環(huán)節(jié)，是為了接下來繼續(xù)做房地產(chǎn)開發(fā)貸款。對于自有資金來源，銀行的要求是這部分資金不應(yīng)該來源于公開市場籌集的資金。
銀行參與拍地資金的退出一般是在1到3年后，房地產(chǎn)開始期房銷售回款之時(shí)。在拍地后，銀行資金會(huì)以房地產(chǎn)開發(fā)貸的形式繼續(xù)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)中，直至最后以居民按揭貸款的方式繼續(xù)承接房價(jià)。
在銀監(jiān)局的意見下發(fā)后，據(jù)了解，目前銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)土地市場的‘夾層融資’已經(jīng)全面叫停。此前談好的該類項(xiàng)目也叫停了。新政出臺(tái)后，小規(guī)模房企可能會(huì)因無法交納足額土地出讓金而退出土地競買市場。
上海銀監(jiān)局的相關(guān)政策從土地拍賣源頭進(jìn)行管控，有利于引導(dǎo)開發(fā)商和二手房買賣家的預(yù)期。政府的管控目標(biāo)不是房價(jià)高低，而是金融穩(wěn)定，防止惡性泡沫。該政策直擊“靶心”，比簡單的限購、限貸更加科學(xué)。這一思路同樣值得其他一線城市推廣。
當(dāng)然，在風(fēng)險(xiǎn)提高、銀行理財(cái)資金無法抵達(dá)的情況下，將有風(fēng)險(xiǎn)偏好更高的私募基金及民間配資進(jìn)入房地產(chǎn)土地拍賣市場。
