近日，銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部印發(fā)了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，《辦法》共三十五條，涉及銀行業(yè)金融機構業(yè)務開展和土地管理的各個環(huán)節(jié)，體現(xiàn)出系統(tǒng)性、規(guī)范性、創(chuàng)新性特點�！掇k法》從貸款的目的、依據(jù)和總體要求，貸款業(yè)務開展的范圍、貸款的全流程管理、貸款的風險保障機制、監(jiān)管部門的職責等多方面對集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款業(yè)務的開展進行了詳細的規(guī)定。
《辦法》明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地
《辦法》明確，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地是指存量農(nóng)村集體建設用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地,規(guī)定以出讓、租賃、作價出資(入股)方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點時限保持一致。
十八屆三中全會提出“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市(縣)，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點工作。
“《辦法》規(guī)定在堅持土地公有制性質(zhì)不變，耕地紅線不突破，農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價�！便y監(jiān)會相關負責人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。
《辦法》允許具備處分權的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押融資
在這15個試點縣(市、區(qū))地區(qū)中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時這些用地如何進行價值評估?
銀監(jiān)會表示，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規(guī)定，《辦法》允許具備處分權的兩類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押融資：一是以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的集體經(jīng)營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地。
對具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權的抵押，《辦法》也進行了范圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點縣(市、區(qū))政府同意抵押權實現(xiàn)時土地可以入市的情形;另一類是尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，依法進行不動產(chǎn)登記并持有權屬證書，按相關規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦 理變更登記手續(xù)的情形。
不過，對于權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地范圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監(jiān)會也明令禁止這類農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權進行抵押。
銀行業(yè)金融機構應當建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權價值評估制度
對于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權如何做價值評估，《辦法》規(guī)定銀行要建立價值評估制度�？梢酝ㄟ^外部評估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權進行價值評估。
同時，《辦法》也考量了貸款保障機制的建立，從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經(jīng)營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。
如果出現(xiàn)違約，抵押物如何處置?《辦法》規(guī)定貸款到期后，借款人未清償債務或出現(xiàn)當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，銀行業(yè)金融機構可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權。所得價款由銀行業(yè)金融機構優(yōu)先受償。
