遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例新法規(guī),遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例最新(全文)

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為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定了遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例,下面是小編給大家整理的遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例最新(全文),可供參考,歡迎大家閱讀。

第一章總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,營(yíng)造和諧有序的生活和工作環(huán)境,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī),結(jié)合本省實(shí)際,制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 省、市、縣(含縣級(jí)市、區(qū),下同)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系,建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制,完善激勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法,運(yùn)用信息化手段,提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、財(cái)政、工商、價(jià)格、規(guī)劃、國(guó)土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、人民防空、城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé),依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條 街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé):

(一)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組;

(二)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)的成立、業(yè)主委員會(huì)的選舉;

(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展日常工作;

(四)協(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作;

(五)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系,調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中的糾紛;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范行業(yè)行為,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與建設(shè)

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、相對(duì)集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則,以土地使用權(quán)證或者不動(dòng)產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ),綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局建設(shè)、利于自治管理等因素。

物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)模過大劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū),且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;影響設(shè)施設(shè)備共有功能使用的,不得分割劃分。

第九條 在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料送交縣物業(yè)行政主管部門備案,并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。

第十條 已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,在征求相關(guān)業(yè)主意見后劃分或者調(diào)整,并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,還應(yīng)當(dāng)征得相應(yīng)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條 縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。

第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房:

(一)房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的,按照不少于建筑面積一百五十平方米配置;

(二)房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上二十五萬(wàn)平方米以下的,按照不少于總建筑面積千分之三配置;

(三)房屋總建筑面積超過二十五萬(wàn)平方米的,超過部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(四)分期開發(fā)建設(shè)的,首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米,且集中建設(shè);

(五)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上,相對(duì)集中,便于開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng),并具備采光、通風(fēng)、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨(dú)立通道。

第十三條 物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房等。其中,業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e,其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得轉(zhuǎn)讓和抵押,未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,任何單位和個(gè)人不得變更用途。

第十四條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、竣工驗(yàn)收過程中,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進(jìn)行核查;不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范,并與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)交付。建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的,物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收;驗(yàn)收不合格的,由市、縣人民政府組織相關(guān)單位整改合格后,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線,其維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等費(fèi)用,由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān),不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的,其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第十六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第十八條 符合下列條件之一的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣物業(yè)行政主管部門組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:

(一)交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付的房屋戶數(shù)達(dá)到總戶數(shù)百分之五十的;

(三)自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達(dá)到百分之三十的。

只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理內(nèi)房屋交付情況定期報(bào)送縣物業(yè)行政主管部門,并抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

符合成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的,縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,也可以由建設(shè)單位、居(村)民委員會(huì)或者十人以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立申請(qǐng);街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知或者申請(qǐng)后六十日內(nèi),組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,并書面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其及時(shí)報(bào)送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊(cè)、業(yè)主名冊(cè)、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料。

第二十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定,由建設(shè)單位承擔(dān);老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由縣人民政府承擔(dān)。

第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居(村)民委員會(huì)代表組成,人數(shù)為七人以上至十五人以下單數(shù),其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定,所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi),將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。百分之二十以上業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換。

籌備組正式工作前,縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。

第二十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列相關(guān)條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

(三)無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的行為;

(四)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組履行下列職責(zé):

(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份,確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積,以及業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

(四)制定首屆業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員選舉辦法,確定候選人名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(六)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案等提出異議的,業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改,并告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立;I備組在業(yè)主大會(huì)成立后自行解散。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定下列事項(xiàng):

(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)選舉辦法、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;

(二)選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

(三)確定物業(yè)管理方式,選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(四)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(五)籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)改變共有部分的用途;

(八)制定公共綠地管護(hù)辦法;

(九)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)方式和所得收益的管理、分配、使用;

(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用,以及業(yè)主委員會(huì)委員津貼的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn);

(十一)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)作出的不適當(dāng)決定;

(十二)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項(xiàng)。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)決定前條第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前條其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù),按照下列規(guī)定確定:

(一)專有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的,按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積,按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

(二)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的,按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù),按照本項(xiàng)統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十六條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:

(一)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

(四)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議義務(wù)的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)三十日內(nèi)組織召開;業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織召開的,由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第二十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集中討論、書面征求意見的形式,也可以采用信息化方式。采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交業(yè)主簽收;無(wú)法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項(xiàng)、權(quán)限及期限。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以以幢、單元或者樓層等為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會(huì)投票表決應(yīng)當(dāng)為實(shí)名投票。提倡采用信息化手段進(jìn)行投票表決。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),但所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定代理人行使投票權(quán)。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費(fèi),以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項(xiàng)進(jìn)行約定。

第三十條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域,或者具備成立條件而未成立,且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域,可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居(村)民委員會(huì)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,委員候選人由居(村)民委員會(huì)、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)由五至十一名委員單數(shù)組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人,副主任一至二人,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,履行業(yè)主義務(wù);

(三)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金;

(四)熱心公益事業(yè),責(zé)任心強(qiáng),公正廉潔;

(五)具有一定的組織能力和文化水平;

(六)具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時(shí)間;

(七)本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí),可以選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定,從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ),并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公示。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi),持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門辦理備案:

(一)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉決議;

(二)管理規(guī)約;

(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其他成員名單;

(五)業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

符合備案條件的,縣物業(yè)行政主管部門自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。

業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案后,可以持備案證明、申請(qǐng)人身份證等刻章材料,到所在地具有公章刻制資質(zhì)的刻章企業(yè),申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事的,業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)由其保管并監(jiān)督使用。

業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明等資料向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)開立賬戶,并按照有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主共有資金的收支、核銷進(jìn)行統(tǒng)一管理,不得以個(gè)人名義進(jìn)行存儲(chǔ)和管理。

市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo),提高依法依規(guī)履職能力和管理水平。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):

(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議,維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;

(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況;

(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

(六)督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;

(七)組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。

三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi),在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料:

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議資料、記錄,有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書面答復(fù)意見的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)出具。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為:

(一)拒絕或者放棄履行委員職責(zé);

(二)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用,以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報(bào)酬;

(四)打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人;

(五)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng);

(六)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后,責(zé)令其暫停履行職責(zé),由業(yè)主大會(huì)決定終止其委員資格。

第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)放工作津貼。工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法由業(yè)主委員會(huì)提出,經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)收支情況,接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)或者執(zhí)行監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題的,應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會(huì)予以糾正。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議,應(yīng)當(dāng)對(duì)經(jīng)費(fèi)收支情況進(jìn)行審計(jì)。

推進(jìn)建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度。

第三十九條 因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主,喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的,委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。

有下列情況之一的,業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格:

(一)以書面形式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)提出辭職的;

(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(三)不履行業(yè)主義務(wù)的;

(四)無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

(五)本人、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;

(六)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,完成換屆選舉;逾期未完成的,街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織完成。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會(huì)履職之日起十日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財(cái)物予以移交。拒不移交的,新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交;必要時(shí),由公安機(jī)關(guān)依法給予協(xié)助。

業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財(cái)物。

第四章前期物業(yè)管理

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),并接受縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,合同期限不得超過三年,并報(bào)縣物業(yè)行政主管部門備案。合同期滿繼續(xù)聘用的,應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘;建筑面積不超過三萬(wàn)平方米的,經(jīng)縣物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘。

第四十二條 住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),由市、縣價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門制定,并定期公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),用于購(gòu)買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第四十三條 建設(shè)單位可以邀請(qǐng)委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng),提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項(xiàng)目工程驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

第四十四條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)建設(shè)行政主管部門竣工綜合驗(yàn)收合格后,建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。將未達(dá)到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,減免費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指按照房屋買賣合同約定的時(shí)間,業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的,以業(yè)主實(shí)際辦完相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第四十五條 新建物業(yè)交付使用前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定,共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn);未經(jīng)承接查驗(yàn)的,不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國(guó)家規(guī)定的有關(guān)資料;未能全部移交的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料清單并書面承諾補(bǔ)交時(shí)限。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi),持下列文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案:

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時(shí)管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料清單;

(五)查驗(yàn)記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄歸檔,建立物業(yè)承接查驗(yàn)檔案,并妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)印。

第五章物業(yè)服務(wù)

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利:

(一)根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;

(二)依照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費(fèi)用;

(三)勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

(四)可以將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù):

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,提供物業(yè)服務(wù);

(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);

(三)接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,定期聽取業(yè)主的意見和建議,改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù);

(四)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動(dòng);

(五)受委托管理電梯、消防設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)履行安全管理職責(zé);

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第五十條 業(yè)主大會(huì)成立后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機(jī)制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門會(huì)同省工商行政管理部門制定。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,充分聽取業(yè)主意見后,再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示,并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整。

前款規(guī)定的公示時(shí)間不得少于十日。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不續(xù)聘的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告,并書面告知縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十三條 業(yè)主大會(huì)決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止二十日前,向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財(cái)物,辦理完交接手續(xù):

(一)物業(yè)承接查驗(yàn)檔案;

(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)清算后的預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項(xiàng)。

第五十四條 縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止前,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時(shí),拒不撤離物業(yè)管理區(qū)域的,縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤離,逾期不撤離的,將其行為記入誠(chéng)信檔案。違反治安管理法律、法規(guī)的,由公安機(jī)關(guān)依法給予治安處罰。業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后,仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表申請(qǐng),街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下,居(村)民委員會(huì)可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù),服務(wù)期限協(xié)商確定,費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),依法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置,將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況公示。

第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。實(shí)行酬金制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬,定期如實(shí)公示并接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主委員會(huì)核查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過一年。

業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取履約保證金,收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交等方式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,人民法院按照有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用信息系統(tǒng)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示計(jì)量值向其收取費(fèi)用(未安裝供熱計(jì)量器具的除外),不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫(kù)、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電,綠化用水用電,消防用水等的收費(fèi),應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民使用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。洗車、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣、用熱除外。物業(yè)服務(wù)用房的供熱費(fèi)用按照居民使用價(jià)格收取。雙方合同另有約定的,從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用,并按照約定支付手續(xù)費(fèi),但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè),不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第六十條 市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度,公布投訴方式,接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人的投訴,及時(shí)答復(fù)處理結(jié)果。經(jīng)核查屬實(shí)的,縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知,責(zé)令其限期整改。

縣城市管理執(zhí)法、公安、價(jià)格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式,依法處理違法行為;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理,并答復(fù)投訴人。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定,采取網(wǎng)絡(luò)信息化安全防范措施,協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。公安派出所應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財(cái)產(chǎn)、個(gè)人隱私受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)、個(gè)人隱私安全有特殊保護(hù)要求的,由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和國(guó)家有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù),加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的日常檢查;運(yùn)行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會(huì)書面報(bào)告,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行不少于七日的公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等理由,中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱,阻礙業(yè)主進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域以及實(shí)施其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi),以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費(fèi)的,業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定,以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)的,業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第六十三條 物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量考核和信用評(píng)價(jià)體系,定期組織對(duì)其進(jìn)行考核,聽取業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和居(村)民委員會(huì)的評(píng)價(jià)意見,并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。

推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)制。物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評(píng)估活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。物業(yè)行政主管部門、業(yè)主、居(村)民委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進(jìn)行評(píng)估。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量考核結(jié)果可以作為企業(yè)信用評(píng)價(jià)的重要依據(jù),并與物業(yè)服務(wù)評(píng)估結(jié)果作為確定下一年度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)?己嗽u(píng)價(jià)和評(píng)估辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

第六十四條 實(shí)行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議制度。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,物業(yè)行政主管部門、公安派出所、司法所、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng):

(一)具備成立業(yè)主大會(huì)條件而未依法成立;

(二)業(yè)主委員會(huì)未依法履行職責(zé);

(三)業(yè)主委員會(huì)委員不足半數(shù)或者未依法換屆;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤離和辦理交接手續(xù);

(五)物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的糾紛;

(六)其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)。

第六十五條 經(jīng)業(yè)主共同或者業(yè)主大會(huì)決定,在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下,可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。決定實(shí)施自行管理的,應(yīng)當(dāng)就管理負(fù)責(zé)人、管理事項(xiàng)、管理實(shí)施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)人、人員雇傭等事項(xiàng)作出決定。

第六章物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分以外的共有部分,享有共有和共同管理的權(quán)利,承擔(dān)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由,不承擔(dān)義務(wù)。

第六十七條 業(yè)主大會(huì)成立前,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營(yíng)所得的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金,其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主大會(huì)成立后,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營(yíng)收益歸全體業(yè)主共有,主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)當(dāng)單獨(dú)分類列賬,獨(dú)立核算,每半年公布一次經(jīng)營(yíng)所得收支情況,并接受業(yè)主監(jiān)督。

第六十八條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛。確需占用的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為,應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定,不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行。

規(guī)劃、公安交通、消防等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位施劃的指導(dǎo)。

第六十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要,其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù),應(yīng)當(dāng)公開;業(yè)主要求承租的,建設(shè)單位不得拒絕。

在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買和承租需要后還有剩余車位、車庫(kù)的,可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,但租賃期限不得超過六個(gè)月。

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的,應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注,并向全體業(yè)主開放。建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈(zèng),法律、法規(guī)另有規(guī)定的,從其規(guī)定。

人民防空工程平時(shí)用作停車位收取的停車費(fèi)、租金,應(yīng)當(dāng)保障該工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。

第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途;

(五)擅自改變房屋外觀;

(六)違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;

(七)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(八)侵占、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施;

(九)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物,焚燒垃圾;

(十)違反規(guī)定停放車輛;

(十一)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);

(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜家禽;

(十三)違反規(guī)定種植果樹、蔬菜;

(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

第七十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人,業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守。

第七十三條 物業(yè)出租的,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后,及時(shí)將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限,承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況,予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位未按照約定進(jìn)行保修的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映,由建設(shè)行政主管部門依法監(jiān)管。

保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。

電梯、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,由共有人或者實(shí)際管理人履行管理義務(wù),委托專業(yè)機(jī)構(gòu)定期維修和養(yǎng)護(hù),確保使用安全。

第七十五條 物業(yè)維修、更新時(shí),相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)賠償。

第七十六條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金。但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前,將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶,在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè),由建設(shè)單位先行交存。

業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造,不得挪作他用。市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定每年至少向業(yè)主公布一次住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

第七十七條 未建立首期住宅專項(xiàng)維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省、市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定,及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集。

業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。業(yè)主大會(huì)成立后,根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的,應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶,接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。

住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)交、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制定。

第七十八條 住宅專項(xiàng)維修資金的使用,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決,也可以采取異議表決,即根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定,持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的,視為表決通過。

第七十九條 物業(yè)保修期滿后,發(fā)生下列危及安全情形之一,需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的,由業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案,或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者居(村)民委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主同意,報(bào)送物業(yè)行政主管部門于三個(gè)工作日內(nèi)審核同意后使用:

(一)屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)消防設(shè)施損壞的;

(四)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重,危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

(五)樓體外立面有脫落危險(xiǎn)的;

(六)共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

(七)其他危及房屋安全的情形。

應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有部分面積分?jǐn)偭兄,使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向相關(guān)業(yè)主進(jìn)行不少于七日的公示;涉及已售公有住房的,從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

第八十條 市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)進(jìn)行改造整治,并向社會(huì)公布改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃。老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣人民政府確定并公布。

鼓勵(lì)具備條件的老舊住宅區(qū),經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,按照改造整治規(guī)劃,可以建設(shè)經(jīng)營(yíng)性用房、車庫(kù)、車位,經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)改造整治資金不足或者納入住宅專項(xiàng)維修資金管理。

第八十一條 縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì),實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。

第七章法律責(zé)任

第八十二條 違反本條例,法律、法規(guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;造成他人損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第八十三條 業(yè)主委員會(huì)作出的決定,違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定,給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的,由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)民事責(zé)任;嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴(yán)重影響公共秩序的,依法追究相關(guān)責(zé)任。

第八十四條 違反本條例規(guī)定的,按照下列規(guī)定處罰:

(一)違反本條例第十五條規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后,專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未接收的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正,造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;

(二)違反本條例第十九條第二款規(guī)定,建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照通知要求,向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議必要的資料的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;

(三)違反本條例第二十條規(guī)定,建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;

(四)違反本條例第五十三條、第五十四條規(guī)定,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期移交資料、財(cái)物或者擅自撤離的,由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的,由物業(yè)行政主管部門處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第八十五條 違反本條例第七十一條規(guī)定的,由物業(yè)行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門按照下列規(guī)定予以處罰:

(一)違反第一款第一項(xiàng)規(guī)定,裝修過程中擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。給他人造成損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償;

(二)違反第一款第二項(xiàng)規(guī)定,侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀,并對(duì)個(gè)人處以二千元以上一萬(wàn)元以下罰款;對(duì)單位處以五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款;

(三)違反第一款第四項(xiàng)規(guī)定,擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途,由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的,責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的,可處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款;

(四)違反第一款第三項(xiàng)、第五項(xiàng)至十二項(xiàng)規(guī)定的,依照相關(guān)法律、法規(guī)實(shí)施行政處罰。

第八十六條 違反本條例規(guī)定,物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一,由其主管機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分:

(一)未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé),造成嚴(yán)重社會(huì)不良影響的;

(二)未按照規(guī)定及時(shí)組織成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,造成不良后果的;

(三)未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴,不及時(shí)受理、依法處理的;

(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報(bào)后不及時(shí)查處的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付住宅專項(xiàng)維修資金的;

(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章附 則

第八十七條 本條例下列用語(yǔ)的含義是:

(一)物業(yè)使用人,是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人;

(二)共用部位,是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(三)共用設(shè)施設(shè)備,是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、鍋爐、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、區(qū)域圍護(hù)、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場(chǎng)、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、自行車棚、公益性文體器械與場(chǎng)所及其使用的房屋等;

(1)、2021年遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法細(xì)則(全文)

(2)、2021年遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則最新修訂版(全文)

(3)、遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則2020年(最新版)

(4)、2020年遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例最新修訂【全文】

(5)、2020年遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例最新全文

(6)、2020年遼寧物業(yè)管理?xiàng)l例全文,物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

(7)、最新遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例,2020年遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例全文

(四)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備,是指變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線;

(五)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

第八十八條 本條例自2018年2月1日起施行。2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過的《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

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