揚州市物業(yè)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障社會公共利益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，應(yīng)當遵守本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第三條 新建商品房應(yīng)當實行物業(yè)管理。
未實施物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，配套設(shè)施比較齊全的，由各縣（市）、區(qū)人民政府組織綜合整治，逐步創(chuàng)造條件，積極推行物業(yè)管理；配套設(shè)施不全的，由所在社區(qū)統(tǒng)一管理。
商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工業(yè)區(qū)、倉儲等配套設(shè)施比較齊全的非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。
第四條 揚州市房產(chǎn)管理局是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)本辦法的組織實施，其主要職責(zé)是：
（一）貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；
（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機制；
（三）負責(zé)房屋專項維修資金交繳、使用的監(jiān)管工作；
（四）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理工作；
（五）負責(zé)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作；
（六）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第五條 規(guī)劃、建設(shè)、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)部門和單位，按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本辦法。
街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第六條 各級政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
業(yè)主應(yīng)當通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。
物業(yè)承租人或者實際使用物業(yè)的人為物業(yè)使用人。物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，可以享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和承擔(dān)業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本辦法的規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當將與使用人的約定書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第八條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少的，物業(yè)的管理形式可以由業(yè)主自主決定。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。代為參加的受托人必須代為表達委托人的真實意思表示，有書面意見的應(yīng)代為轉(zhuǎn)交。業(yè)主不參加也不委托他人參加業(yè)主大會會議的，視作棄權(quán)。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
（一）審議、修改、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員；
（三）審議業(yè)主委員會的工作報告，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）審議批準業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、使用方案；
（六）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施；
（七）審議、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（八）決定有關(guān)業(yè)主共同利益的重大事項；
（九）改變或撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。
（十）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其它有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當書面向所在地物業(yè)管理行政主管部門報告，提出成立首次業(yè)主大會的申請，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積明細、物業(yè)交付使用的時間等文件資料。
經(jīng)建設(shè)單位或百分之二十以上業(yè)主提議，在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由所在地社區(qū)居委會負責(zé)召集建設(shè)單位和通過公開征集報名或經(jīng)業(yè)主推薦產(chǎn)生的業(yè)主代表共同組成首次業(yè)主大會籌備組，負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示，公示時間應(yīng)不少于十日。
籌備組負責(zé)下列工作：
（一）確定召開業(yè)主大會會議的形式、時間、地點和內(nèi)容；
（二）確定業(yè)主委員會組成人數(shù)，并按業(yè)主委員會委員條件，經(jīng)公開征集報名后差額推薦業(yè)主委員會委員候選人；
（三）參照物業(yè)管理行政主管部門制定的示范文本擬定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約草案；
（四）確認業(yè)主身份，確定首次業(yè)主大會會議的投票權(quán)數(shù)；
（五）做好召開首次業(yè)主大會的各項會務(wù)準備工作；
（六）主持召開首次業(yè)主大會會議。
前款（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)數(shù)按以下方式確定：
（一）住宅物業(yè)實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數(shù)計算票數(shù)；
（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同時具有住宅和非住宅物業(yè)的，住宅物業(yè)按套計算投票權(quán)數(shù)，非住宅物業(yè)按建筑面積每一百平方米計算為一票，不足一百平方米的可與其他業(yè)主合并計票；
（三）非住宅物業(yè)每一平方米計算為一票，不足一平方米按四舍五入計算。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會的定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主委員會應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開十五日前通知全體業(yè)主。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。到會代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。
單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持投票權(quán)數(shù)超過總投票權(quán)數(shù)百分之三十以上的，業(yè)主大會所作出的決定，除按上款規(guī)定以外，還須其他與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意方可通過。
業(yè)主大會作出的決定應(yīng)當予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，對業(yè)主大會負責(zé)，接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂或解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責(zé)審批專項維修資金的使用，當專項維修資金不足時，進行續(xù)籌；
（五）督促逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）審定物業(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；
（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定；
（八）向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用情況；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和其它有關(guān)規(guī)定；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當是五至十五名的單數(shù)，業(yè)主委員會可以通過選舉產(chǎn)生主任一名和副主任一至二名。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：
（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；
（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
業(yè)主委員會成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職，不得借助業(yè)主委員會的影響牟取私利。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將下列文件，向所在地物業(yè)管理行政主管部門備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會審議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主公約；
（三）業(yè)主委員會組成人員名單和基本情況。
所在地物業(yè)管理行政主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案復(fù)函和印章刻制證明，業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當按照本辦法重新備案。
第十八條 業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的對有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理等方面的行為守則，對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
第十九條 業(yè)主委員會委員任期為三年，可連選連任。
業(yè)主委員會應(yīng)在任期屆滿的兩個月前，書面報告所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府），并在其指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組履行下列職責(zé)：
（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；
（二）推選代表出席業(yè)主大會，表達本小組業(yè)主的意愿；
（三）審議決定本小組房屋共用部位維修資金使用方案。
業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
第二十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會治安等相關(guān)工作。
第二十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十三條 業(yè)主大會，業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)業(yè)主大會決定可在本物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金增值、配套設(shè)施經(jīng)營收入中列支。業(yè)主大會的決定應(yīng)包括經(jīng)費的籌集、用途、限額和使用管理辦法。組織成立首次業(yè)主大會的相關(guān)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中，按照法律規(guī)定和合同約定享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
第二十五條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)必須按有關(guān)規(guī)定取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》后方可從事物業(yè)管理工作。外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動應(yīng)當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門辦理登記備案手續(xù)。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在資質(zhì)證書規(guī)定的年檢時間三十日前，向市物業(yè)管理行政主管部門申請資質(zhì)年檢。
第二十七條 從事物業(yè)管理的工作人員，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)（執(zhí)業(yè)）資格（上崗）證書。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)按照國家和省規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)符合新辦勞動服務(wù)企業(yè)條件的，按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。
第四章 物業(yè)服務(wù)與收費
第二十九條 新建商品房銷（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當通過公開招標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個或住宅總建筑面積在三萬平方米、非住宅總建筑面積在一萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。被選聘的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)銷（預(yù)）售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前的前期物業(yè)管理服務(wù)。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的決定及時續(xù)聘或重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會尚未成立，而前期物業(yè)服務(wù)合同到期或被解除的，由建設(shè)單位按照原前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費標準另行組織招標，落實新的物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議由新中標企業(yè)繼續(xù)執(zhí)行，新的物業(yè)管理企業(yè)不再與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷（預(yù)）售物業(yè)之前，參照建設(shè)部業(yè)主公約示范文本，制定本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定，并向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法利益，并報所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十一條 新建物業(yè)銷（預(yù)）售時，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的主要內(nèi)容包括：
（一）當事人和物業(yè)的基本情況；
（二）雙方的權(quán)利和義務(wù)；
（三）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求；
（四）物業(yè)服務(wù)收費項目、標準和收取辦法；
（五）物業(yè)管理用房及配套用房、配套設(shè)施、設(shè)備的使用管理和收入分配辦法；
（六）專項維修資金的使用辦法；
（七）合同的有效期限，合同終止和解除的約定；
（八）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；
（九）雙方當事人約定的其他事項。
第三十三條 前條規(guī)定的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
（三）協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項；
（四）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的停放管理；
（六）物業(yè)檔案資料的管理，包括與管理物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住戶資料、綠化管理檔案、接管驗收記錄、維修記錄等；
（七）物業(yè)使用中對禁止行為的管理措施；
（八）專項維修資金的帳務(wù)管理；
（九）應(yīng)業(yè)主要求進行的特約服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量根據(jù)《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標準》制定，超出服務(wù)標準范圍的服務(wù)質(zhì)量，雙方另行約定。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)生活垃圾的清掃工作，并歸集至垃圾桶（箱、房），所在地環(huán)衛(wèi)部門負責(zé)及時清運。清掃、清運工作不得影響業(yè)主的正常生活。
第三十五條 環(huán)衛(wèi)部門除根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定收取城市垃圾處理費外，不得再向建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主收取任何費用。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)，提供服務(wù)的內(nèi)容、特點等不同情況分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅公共服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等因素，制定并定期公布相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并逐步向分項收費基準價過渡。提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機制確定公共服務(wù)收費標準；通過公開招投標確定的公共服務(wù)費收費標準，招投標結(jié)束后應(yīng)向價格主管部門備案。未通過公開招投標確定的公共服務(wù)收費標準，事前應(yīng)報價格主管部門審核。
高檔住宅、非住宅用房的公共服務(wù)收費、滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦收費，實行市場調(diào)節(jié)價。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則實行明碼標價。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以書面形式公布物業(yè)管理服務(wù)與收費的項目和標準等內(nèi)容。
第三十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至銷售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。銷售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。根據(jù)房屋銷售合同約定，已具備交付條件的房屋，因物業(yè)買受人的原因未及時辦理入住手續(xù)的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人承擔(dān)。
第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供停車管理服務(wù)，相關(guān)收費標準按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在公用部位的停放、管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
執(zhí)行公務(wù)的黨、政、軍、警、搶險、救護等特種車輛及業(yè)主搬家的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛應(yīng)在指定的停車位停放，不得影響其他車輛和行人的正常通行。對不按規(guī)定停放影響小區(qū)道路暢通或影響小區(qū)公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)移動車輛或按協(xié)議進行處理，由此產(chǎn)生的費用由停車人承擔(dān)。
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，該用戶計量器具顯示的量值為收費依據(jù)。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱以及環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等服務(wù)的最終分戶使用人。上述單位可與物業(yè)管理企業(yè)簽訂有償服務(wù)合同，委托物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主或者使用人代收有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)管理企業(yè)未接受委托的，有關(guān)費用由上述單位自行收取。
第四十一條 為保證前期物業(yè)管理服務(wù)的正常運行，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理企業(yè)的開辦費用、前期介入費用、接管驗收費用、由于項目分期建設(shè)造成的前期物業(yè)管理服務(wù)費不足的補貼等。具體補貼標準及支付方式由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)項目規(guī)模、配套等因素協(xié)商確定，任何部門和單位不得截留和挪用。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金（簡稱專項維修資金）。
專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十三條 開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部位的所有權(quán)或使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第四十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按總建筑面積千分之四和千分之一的比例將物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房納入建設(shè)項目配套計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付。
第四十五條 因分期開發(fā)等原因不能同步交付物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位應(yīng)當支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟補償。
第四十六條 建設(shè)單位在申請房屋銷（預(yù)）售許可時應(yīng)提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的建設(shè)方案；在申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房的幢號、室號、面積、建設(shè)手續(xù)等相關(guān)資料。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，建設(shè)單位對接管驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時整改。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列共用部位、共用設(shè)施歸全體業(yè)主共有，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，其用途不得擅自改變：
（一）物業(yè)管理用房、社區(qū)辦公和活動用房；
（二）門衛(wèi)室、警務(wù)室、監(jiān)控室、底層架空層、共用走廊；
（三）按規(guī)劃設(shè)置標準配套建設(shè)使用的地下室；
（四）按規(guī)劃配套建設(shè)使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；
（五）公共綠化、道路、場地；
（六）建設(shè)單位在房屋銷售合同中未明確所有權(quán)歸屬，且不能證明其享有所有權(quán)的其它配套設(shè)施；
（七）其它依法歸全體業(yè)主的設(shè)施設(shè)備。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的幼兒園、會所、規(guī)劃配套以外的機動車車庫（位）的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或約定不明確的，屬全體業(yè)主共有。產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)當繳交專項維修資金。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車庫（位），應(yīng)當優(yōu)先提供本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。機動車的車庫（位）應(yīng)向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主出售、出租，且以出售一套商品房隨售一個機動車庫（位）為限。商品房銷售完畢后仍留有機動車庫（位）的，不受此限。產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的，機動車車庫（位）應(yīng)當隨之一并轉(zhuǎn)讓。
第五十一條 物業(yè)管理單位將物業(yè)共用部位配套設(shè)施經(jīng)營、出租的，與承租方簽定的租賃合同約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。
第五十二條 利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，扣除適當?shù)墓芾碣M用后，將收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理企業(yè)，百分之七十補充進入專項維修資金。也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要，但合同另有約定的除外。
第五十三條 車輛停放或行駛時造成小區(qū)公共設(shè)施損壞的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)責(zé)令責(zé)任人賠償損失，業(yè)主委員會有權(quán)要求責(zé)任人賠償損失。
第五十四條 工程、營運車輛未經(jīng)許可，不得進入物業(yè)管理區(qū)域；業(yè)主大會會議或業(yè)主公約有約定的，從其約定。
第五十五條 業(yè)主和使用人在使用房屋和公建配套設(shè)施設(shè)備時禁止下列損害公共利益的行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破墻開窗、開門，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益；
（四）在物業(yè)共用部位亂搭亂建、堆放雜物；
（五）侵占綠地、毀壞綠化；
（六）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（七）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；
（八）未經(jīng)批準擺攤設(shè)點；
（九）無序停放車輛；
（十）在建筑物和構(gòu)筑物上亂懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，擅自改變房屋外觀外貌；
（十一）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動；
（十二）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；
（十三）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德行為；
（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；
（十五）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十六條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人和裝飾裝修企業(yè)。
使用人對房屋進行裝飾裝修應(yīng)當取得業(yè)主的書面同意。
第五十七條 業(yè)主、使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當包括下列內(nèi)容：
（一）裝飾裝修工程的實施內(nèi)容；
（二）裝飾裝修工程的實施期限；
（三）允許施工的時間；
（四）廢棄物的清運與處置；
（五）住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；
（六）禁止行為和注意事項；
（七）管理服務(wù)費用；
（八）違約責(zé)任；
（九）其他需要約定的事項。
第五十八條 業(yè)主、使用人不得拒絕物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)裝飾裝修管理協(xié)議的約定對裝飾裝修活動的監(jiān)督檢查。
第五十九條 已交繳專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓時，其專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時結(jié)算過戶。未交繳專項維修資金的物業(yè)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓時應(yīng)告知買受人按政府規(guī)定的標準補交專項維修資金。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期維修養(yǎng)護，并做好相關(guān)記錄。當出現(xiàn)按規(guī)定必須養(yǎng)護的情形而未及時養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會或所在地物業(yè)管理行政主管部門督促限期改正。
房屋專有部分維修責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的危急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第六十一條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。
第六十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處十萬元以下的罰款。
第六十三條 建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十四條 建設(shè)單位未按照規(guī)定提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期補建，逾期不補建的，應(yīng)當交納補建價款，并處以十萬元以上五十萬元以下罰款。
第六十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法的規(guī)定，按照下列規(guī)定處罰：
（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理活動的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其停止活動，沒收非法所得，可處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
（二）違反合同約定的服務(wù)質(zhì)量標準的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，逾期未改正的，可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（三）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理不善，造成物業(yè)環(huán)境惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門對其作出警告，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書，并可處以一萬元以上三萬元以下罰款；
（四）接到解聘通知后七日內(nèi)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域進行正常物業(yè)管理的，或者未向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)管理公司移交物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施和必要資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，物業(yè)管理行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書；造成物業(yè)管理的相關(guān)設(shè)施或者必要資料毀壞、滅失的，應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十六條 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰物業(yè)的管道堵塞、滲漏、停水停電、物品毀壞等，業(yè)主、使用人應(yīng)當負責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，業(yè)主、使用人可以向裝飾裝修企業(yè)追償，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)做好相關(guān)協(xié)調(diào)工作。
第六十七條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)、本辦法或業(yè)主(臨時)公約的行為，應(yīng)當予以勸阻，制止。勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第六十九條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當由工商、物價、規(guī)劃、公安等部門處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十條 物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第七章 附 則
第七十二條 本辦法自2006年3月1日起施行。原《揚州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（揚州市人民政府第22號令）同時廢止。
