日前，記者從南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)獲悉，針對南昌目前住宅庫存偏低、去化周期偏短的情況，南昌市政府出臺《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知》，加強住宅市場調(diào)控力度，確保住宅量價平穩(wěn)。本通知自3月8日起執(zhí)行。
南昌升級樓市限購政策
未成年人不得在市區(qū)購房
調(diào)整住宅限購區(qū)域及范圍。除九龍湖區(qū)域(紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域)和儒樂湖新城(東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道)外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城國家重點工程配套項目除外);暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)證明的非本市戶籍居民(非本市戶籍居民不得通過補繳個人所得稅或社會保 險)出售住宅;未成年人不得在市區(qū)購買住宅。
住宅以合同網(wǎng)簽時間為準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售住宅，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。
南昌縣、新建區(qū)應(yīng)參照以上規(guī)定制定并實施限購政策。
已用過公積金貸款的不能再貸
限貸方面，《通知》要求，在人民銀行南昌中心支行指導(dǎo)下，江西省市場利率定價自律機制商議決定，在市政府限購范圍內(nèi)，各銀行業(yè)金融機構(gòu)按照《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(洪府廳發(fā)[2016]108號)要求，嚴格實施差別化住房信貸政策。
調(diào)整住房公積金信貸政策。對已經(jīng)使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款。
調(diào)整住房公積金貸款可貸額度的確定方式。在確定個人住房公積金貸款可貸額度時，根據(jù)借款人的公積金繳存狀況、賬戶余額、繳存時間及剩余繳存年限等因素綜合判斷其可貸額度及還款能力，即：貸款額度=(借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額)×20倍×繳存時間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)。
去化周期小于12個月的縣區(qū)6月底前須出讓用地
《通知》指出，南昌將有效增加住宅用地供應(yīng)，進一步加大住宅用地出讓規(guī)模，加快出讓節(jié)奏，滿足市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進新建商品住宅銷售去化周期恢復(fù)到合理水平。其中，去化周期小于12個月的縣(區(qū))、開發(fā)區(qū)(新區(qū))，必須在2017年6月底前安排一批住宅用地出讓。
根據(jù)《通知》，全市(含三縣一區(qū))范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地出讓時，可采取“限房價、競地價”、“配建公共設(shè)施”、“實行價格熔斷機制”等方式。采取“限房價、競地價”的，由房管部門與相關(guān)部門制訂區(qū)域住宅銷售指導(dǎo)價格，根據(jù)指導(dǎo)價格確定房屋最高售價(均價)。采取價格熔斷的，價格依據(jù)同區(qū)域2017年10月商品住宅價格水平進行合理測算。
此外，住宅用地和商住用地的競買保證金比例全部調(diào)整為60%，土地出讓金繳款期限全部調(diào)整為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清。土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競買保證金不予退還。
已出讓住宅用地須在9月底前開建
為加大存量住宅用地盤活力度，南昌將全面清查歷年來已出讓存量住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況。對已交付的宗地，嚴格要求受讓人按照土地出讓合同約定時間開竣工。已出讓的住宅用地最遲必須在2017年9月底前開工建設(shè)，2018年3月底前達到預(yù)售標準。對于未按土地出讓合同約定時間和上述要求時間開竣工的，嚴格按照土地出讓合同約定條款，每逾期一日按土地出讓金價款總額的1‰收取違約金;同時，將其納入土地市場誠信黑名單，禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市土地競買活動。對未能交付凈地影響宗地開發(fā)建設(shè)的地塊，轄區(qū)人民政府(管委會)必須盡快交付凈地。
暫時放寬新建商品住宅預(yù)售條件
除了盤活土地之外，還將加大住宅有效供應(yīng)。暫時放寬新建商品住宅預(yù)售條件。在市區(qū)范圍內(nèi)，多層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成正負零，小高層、高層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成四層以上，須申報預(yù)售許可。其預(yù)售資金監(jiān)管比例分別調(diào)整為50%、60%。
對已達到預(yù)售條件的開發(fā)項目，沒有申報預(yù)售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，半年內(nèi)不允許其申報預(yù)售。強化住宅預(yù)售價格調(diào)控。市區(qū)及三縣一區(qū)應(yīng)實行分區(qū)分類分項目精準調(diào)控，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價;對房價漲幅較快和不接受指導(dǎo)價格的企業(yè)，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。
此外，根據(jù)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場的若干意見》，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)住宅市場調(diào)控工作的通知
為進一步貫徹落實國家、省有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，按照我市“住宅防過熱、非住宅去庫存、嚴管理、穩(wěn)市場”的工作目標，針對目前住宅庫存偏低、去化周期偏短的情況，市政府決定，加強住宅市場調(diào)控力度，確保住宅量價平穩(wěn)，維護我市房地產(chǎn)住宅市場穩(wěn)定有序�，F(xiàn)通知如下：
一、有效增加住宅用地供應(yīng)
1、加大住宅用地供應(yīng)量。進一步加大住宅用地出讓規(guī)模，加快出讓節(jié)奏，滿足市場需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進新建商品住宅銷售去化周期恢復(fù)到合理水平。其中，去化周期小于12個月的縣(區(qū))、開發(fā)區(qū)(新區(qū))，必須在2017年6月底前安排一批住宅用地出讓。
南昌縣和新建區(qū)的住宅用地年度供應(yīng)計劃和設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報市土地協(xié)調(diào)推進領(lǐng)導(dǎo)小組研究審議。未設(shè)置出讓條件的住宅或商住用地出讓方案，須報市國土局備案。
責(zé)任單位：市國土局，市規(guī)劃局，市土地儲備中心，各縣、區(qū)(開發(fā)區(qū)、新區(qū))人民政府(管委會)
2、嚴格防控地價異常。全市(含三縣一區(qū))范圍內(nèi)住宅用地和商住混合用地出讓時，可采取“限房價、競地價”、“配建公共設(shè)施”、“實行價格熔斷機制”等方式。采取“限房價、競地價”的，由房管部門商相關(guān)部門制訂區(qū)域住宅銷售指導(dǎo)價格，根據(jù)指導(dǎo)價格確定房屋最高售價(均價)。采取價格熔斷的，價格依據(jù)同區(qū)域2017年10月商品住宅價格水平進行合理測算。采取上述方式供應(yīng)住宅用地的，須報市土地協(xié)調(diào)推進領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。
住宅用地和商住用地的競買保證金比例全部調(diào)整為60%，土地出讓金繳款期限全部調(diào)整為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清。土地競買人報名參與競買即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后10個工作日內(nèi)辦理交地手續(xù);土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競買保證金不予退還.
責(zé)任單位：市國土局，市土地儲備中心，市規(guī)劃局，市房管局，各縣、區(qū)(開發(fā)區(qū)、新區(qū))人民政府(管委會)
3、加大存量住宅用地盤活力度。全面清查歷年來已出讓存量住宅用地的開發(fā)建設(shè)情況。對已交付的宗地，嚴格要求受讓人按照土地出讓合同約定時間開竣工。已出讓的住宅用地最遲必須在2017年9月底前開工建設(shè)，2018年3月底前達到預(yù)售標準。對于未按土地出讓合同約定時間和上述要求時間開竣工的，嚴格按照土地出讓合同約定條款，每逾期一日按土地出讓金價款總額的1‰收取違約金;同時，將其納入土地市場誠信黑名單，禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市(含三縣一區(qū))土地競買活動。對未能交付凈地影響宗地開發(fā)建設(shè)的地塊，轄區(qū)人民政府(管委會)必須盡快交付凈地。
棚改工程還建安置房項目，在交付凈地后6個月內(nèi)全面開工。棚改貨幣補償率將不作為各縣區(qū)考核要求。
責(zé)任單位：市國土局，市土地儲備中心，市規(guī)劃局，市建委，市房管局，各縣、區(qū)(開發(fā)區(qū)、新區(qū))人民政府(管委會)
二、 加大住宅有效供應(yīng)
4、暫時放寬新建商品住宅預(yù)售條件。在市區(qū)范圍內(nèi)，多層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成正負零，小高層、高層結(jié)構(gòu)的商品住宅完成四層以上，須申報預(yù)售許可。其預(yù)售資金監(jiān)管比例分別調(diào)整為50%、60%。在達到現(xiàn)行預(yù)售許可工程進度時，預(yù)售資金監(jiān)管比例按6%的現(xiàn)行標準執(zhí)行。
責(zé)任單位：市房管局，市規(guī)劃局、市建委
5、強化預(yù)售制度管理。對已達到預(yù)售條件的開發(fā)項目，沒有申報預(yù)售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，半年內(nèi)不允許其申報預(yù)售。對已取得預(yù)售許可捂盤惜售的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將依法嚴肅處理。
責(zé)任單位：市房管局
6、鼓勵將商業(yè)用房改為租賃住宅。根據(jù)國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住宅租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)[2016]39號)，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。
責(zé)任單位：市建委，市規(guī)劃局，市國土局，市發(fā)改委，市市政公用集團，市消防支隊，市房管局
7、《關(guān)于我市非住宅去庫存的若干措施的通知》(洪府發(fā)〔2016〕6號)，延長試行期一年。文件中有關(guān)“設(shè)置服務(wù)型公寓”的條款，應(yīng)同時按《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于出讓用地設(shè)置服務(wù)型公寓的通知》(洪府廳字〔2016〕460號)執(zhí)行。
責(zé)任單位：市房管局，市國土局，市規(guī)劃局，市地稅局，市財政局
三、加大住宅限購限貸力度
8、調(diào)整住宅限購區(qū)域及范圍。除九龍湖區(qū)域(紅谷灘新區(qū)祥云大道以南區(qū)域)和儒樂湖新城(東至贛江，西至皇姑路，北至儒樂湖大街，南至英雄大道)外，在市區(qū)范圍內(nèi)，暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的本市戶籍居民出售住宅(含新建商品住宅和存量住宅，下同。航空城國家重點工程配套項目除外);暫停向在市區(qū)已擁有1套及以上住宅的，或無住宅但無法提供自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)證明的非本市戶籍居民(非本市戶籍居民不得通過補繳個人所得稅或社會保險)出售住宅;未成年人不得在市區(qū)購買住宅。
住宅以合同網(wǎng)簽時間為準。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得向不符合條件的購房人出售住宅，違反上述規(guī)定的，房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記部門不予辦理相關(guān)手續(xù)。
南昌縣、新建區(qū)應(yīng)參照以上規(guī)定制定并實施限購政策。
責(zé)任單位：市房管局，市不動產(chǎn)登記局，市地稅局，市人社局，南昌縣、新建區(qū)人民政府
9、調(diào)整信貸政策
(1)在人民銀行南昌中心支行指導(dǎo)下，江西省市場利率定價自律機制商議決定，在市政府限購范圍內(nèi)，各銀行業(yè)金融機構(gòu)按照《南昌市人民政府辦公廳關(guān)于促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(洪府廳發(fā)[2016]108號)要求，嚴格實施差別化住房信貸政策。
(2)調(diào)整住房公積金信貸政策。對已經(jīng)使用過住房公積金貸款的繳存職工，停止發(fā)放住房公積金貸款。
調(diào)整住房公積金貸款可貸額度的確定方式。在確定個人住房公積金貸款可貸額度時，根據(jù)借款人的公積金繳存狀況、賬戶余額、繳存時間及剩余繳存年限等因素綜合判斷其可貸額度及還款能力，即：貸款額度=(借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額)×20倍×繳存時間系數(shù)×剩余繳存年限系數(shù)
以上政策調(diào)整及實施細則須經(jīng)南昌住房公積金管理委員會批準后執(zhí)行。
責(zé)任單位：南昌住房公積金管理中心，市金融辦
配合單位：人民銀行南昌中心支行，江西銀監(jiān)局
四、加強市場管理
10、強化住宅預(yù)售價格調(diào)控。市區(qū)及三縣一區(qū)應(yīng)實行分區(qū)分類分項目精準調(diào)控，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價;對房價漲幅較快和不接受指導(dǎo)價格的企業(yè)，暫不核發(fā)預(yù)售許可證并暫停其網(wǎng)上簽約。
對未能有效控制價格的有關(guān)部門和縣區(qū)，將進行追責(zé)。
責(zé)任單位：市房管局，市物價局，南昌縣、進賢縣、安義縣、新建區(qū)人民政府
11、強化房地產(chǎn)市場整治。對虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)等“九種不正當經(jīng)營行為”進一步整頓和打擊，并通過實行違規(guī)企業(yè)“黑名單”、終止網(wǎng)簽、約談等制度，進一步規(guī)范開發(fā)和中介等房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為。
責(zé)任單位：市市場和質(zhì)量監(jiān)管局，市物價局，市房管局，市公安局
12、強化輿論引導(dǎo)。新聞媒體要客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，深入解讀政策措施，引導(dǎo)居民理性消費，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提供有力的輿論支持，防止虛假信息或不負責(zé)任的猜測、評論誤導(dǎo)消費預(yù)期。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責(zé)任。
責(zé)任單位：市委宣傳部，市網(wǎng)信辦，市公安局
各責(zé)任單位應(yīng)根據(jù)本部門工作職責(zé)制定工作細則。本通知自2017年3月8日起執(zhí)行，前發(fā)文件與本通知不一致的，以本通知為準。
