受國(guó)家去庫(kù)存政策推動(dòng)，去年6月以來(lái)，蘇州樓市迎來(lái)一波火爆行情。尤其是今年上海出臺(tái)“3?25新政”之后，當(dāng)?shù)赝恋毓⿷?yīng)明顯收緊，4月新房成交量更是大幅下滑五成以上。在此情況下，距離上海只有100多公里，但房?jī)r(jià)卻大幅低于上海的蘇州，成為上�！�3?25新政”外溢之下，眾多投資客以及房企的關(guān)注焦點(diǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地使用權(quán)，有12宗地價(jià)比起始價(jià)翻倍，總出讓金共約250.76億元，相當(dāng)于蘇州近三年年度賣地收入的一半左右。
不過(guò)，在投資客和房企的瘋狂之下，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙變化。比如，雖然4月蘇州房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但成交量已經(jīng)明顯下滑，部分樓盤(pán)價(jià)格甚至出現(xiàn)跳水。業(yè)內(nèi)人士指出，這或許表明部分投資客已經(jīng)開(kāi)始撤離蘇州樓市，尋找新的炒作熱點(diǎn)。
記者注意到，蘇州市國(guó)土局昨日(5月17日)發(fā)布公告，宣布暫緩5宗地塊掛牌。記者了解到，其中包括被業(yè)界認(rèn)為是“準(zhǔn)地王”的蘇地2016-WG-38號(hào)地塊(以下簡(jiǎn)稱38號(hào)地)，5宗土地總面積達(dá)24.34萬(wàn)平方米。此外，另有媒體報(bào)道稱，蘇州擬從5月24日起執(zhí)行限購(gòu)政策，但記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí)，并未獲得確認(rèn)。
值得注意的是，自今年4月份以來(lái)，上海、深圳、南京、武漢已經(jīng)相繼出臺(tái)樓市調(diào)控新政。蘇州此前雖然出臺(tái)了“限漲令”但效果不佳。
五宗撤銷地塊包含“準(zhǔn)地王”
據(jù)記者了解，今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地，有12宗地價(jià)比起始價(jià)翻倍，最高溢價(jià)率為318.85%�？偝鲎尳鸸布s250.76億元，平均樓面價(jià)18829.82元/平方米，平均溢價(jià)率195.21%。
這意味著什么呢?數(shù)據(jù)顯示，蘇州市(不含吳江區(qū))在2013~三年的賣地收入分別為449.8億元、403.5億元和514.5億元。也就是說(shuō)，蘇州4月的土地出讓收入，是其前三年每年土地出讓總額的一半左右。
此外，記者了解到，4月7日~8日，在蘇州首場(chǎng)大型土地拍賣會(huì)上，有超過(guò)40家房企參與其中。其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價(jià)率全部超過(guò)100%，合計(jì)拍賣總價(jià)超過(guò)100億元。事實(shí)上，國(guó)內(nèi)前二十強(qiáng)房企已經(jīng)全在蘇州拿地了，其中不少房企的利潤(rùn)中心都在蘇州。
對(duì)此，克而瑞華東二區(qū)總經(jīng)理王新科表示，目前來(lái)看，短期內(nèi)蘇州樓市供求矛盾依舊非常突出，只有從需求側(cè)來(lái)解決問(wèn)題。以上海為例，“3?25新政”出臺(tái)之后，上海的新房成交量便明顯下降。
實(shí)際上，昨日下午，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》便發(fā)文稱，蘇州擬推出限購(gòu)政策。該報(bào)道顯示，當(dāng)日下午，蘇州市房管局召開(kāi)了一個(gè)小型的內(nèi)部會(huì)議，擬定了蘇州的新一輪限購(gòu)方案，方案將于5月23日公布，5月24日?qǐng)?zhí)行。就此，記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí)，但未獲得確認(rèn)。不過(guò)，記者注意到，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站昨日發(fā)布的一則公告顯示，因規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，蘇州市國(guó)土局?jǐn)M暫緩5宗地塊轉(zhuǎn)讓。
其中包括被業(yè)內(nèi)稱之為“絕版準(zhǔn)地王”的38號(hào)地。據(jù)了解，該地塊位于蘇州高新區(qū)獅山街道，位置極佳。
克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞表示，上述地塊一旦出讓，樓面價(jià)大概率會(huì)達(dá)到35000元/平方米，必將成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)：蘇州樓市來(lái)客量驟減
值得注意的是，在房企在蘇州土地市場(chǎng)瘋狂拿地的同時(shí)，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙的變化。比如，雖然4月蘇州房?jī)r(jià)依然上漲，但當(dāng)月蘇州樓市成交量已經(jīng)有明顯下滑。來(lái)自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，蘇州住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為18148元/平方米，環(huán)比上升7.74%。但住宅成交面積為84.05萬(wàn)平方米，比上月少35.75萬(wàn)平方米，環(huán)比下降29.84%。
中原地產(chǎn)蘇州一片區(qū)張姓經(jīng)理告訴記者，今年春節(jié)過(guò)后，蘇州樓市出現(xiàn)了一些“跳躍性”暴漲和“日光盤(pán)”現(xiàn)象，但從4月開(kāi)始，公司所代理的一些售樓處來(lái)客量明顯不足，一些樓盤(pán)一天才來(lái)三四組客戶。
張經(jīng)理指出，蘇州樓市已經(jīng)更多地沾染了投資屬性，雖然資本的不斷注入使得地價(jià)、房?jī)r(jià)高漲，但有效購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的消耗，已稍顯疲累，出現(xiàn)透支。之前的投資客高度聚集板塊會(huì)最先受到影響，一些承接核心板塊溢出的板塊，承接外溢性的板塊會(huì)首先撐不住。
優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，近期蘇州部分樓盤(pán)價(jià)格的跳水，至少給市場(chǎng)敲響了一個(gè)警鐘：市場(chǎng)行情再好，也不是所有盤(pán)都能不顧實(shí)際情況瘋漲的，尤其是一些規(guī)劃配套啥都沒(méi)有的遠(yuǎn)郊板塊。
張經(jīng)理也表示，隨著一些投資客撤出，降價(jià)將是必然趨勢(shì)。雖然蘇州傳統(tǒng)市區(qū)并沒(méi)有出現(xiàn)樓盤(pán)降溫的信號(hào)，但從目前來(lái)看，降價(jià)只是時(shí)間問(wèn)題。此外，投資客已經(jīng)從原先的熱炒區(qū)域向蘇州傳統(tǒng)的房?jī)r(jià)高地轉(zhuǎn)移。
