營改增對房價(jià)的影響和意義分析

思而思學(xué)網(wǎng)

 李克強(qiáng)總理3月18日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,為落實(shí)《政府工作報(bào)告》關(guān)于全面實(shí)施營改增的要求,進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級,會(huì)議進(jìn)行了部署。從5月1日起,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

有關(guān)部門估算稱,預(yù)計(jì)今年實(shí)施營改增可減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。李克強(qiáng)說,今年中央政府赤字率提高到3%,財(cái)政赤字增加5600億元,這些錢要主要用于給企業(yè)減稅。

近期,國家稅務(wù)總局局長王軍也表示,這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅征管,如個(gè)人二手房交易。

那么,“營改增”將對個(gè)人二手房買賣造成什么影響?交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了?

現(xiàn)在二手房交易要繳哪些稅?

目前二手房交易需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。

其中,營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù),增值稅則有所不同,是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。

“營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?

對此,鏈家網(wǎng)認(rèn)為,國家營改增的改革方向和本意是減輕稅負(fù),二手房交易的整體稅收是下降的,不會(huì)增加。

“營改增”后二手房交易稅費(fèi)是增是減?

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,“營改增”的背景下,是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān),本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能夠得到抵扣?梢詮膬深惒煌馁彿啃袨橹械玫浇忉專

第一類:購房者購買了一套50萬元的住房,目前價(jià)格上升到100萬元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為50/(1+11%)11%即約為5萬元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元,增值稅稅額為5萬元。(增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額)

第二類:購房者購買了一套90萬元的住房,目前價(jià)格上升到100萬元,這個(gè)時(shí)候進(jìn)項(xiàng)稅額為90/(1+11%)11%即約為9萬元,而銷項(xiàng)稅額為100/(1+11%)11%即約為10萬元,增值稅稅額為1萬元。

“如此對比,就基本上能夠看出,房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額,而房屋增值小的則可以少交納!眹(yán)躍進(jìn)表示。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授胡怡建認(rèn)為,需視不同情況而定,并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。

也有分析人士認(rèn)為,對于房產(chǎn)證在5年以上的,營改增則是一個(gè)利空消息,因?yàn)楫?dāng)初的價(jià)格很低,增值部分很大,如果按照11%來增收增值稅,那么稅負(fù)非常大,勢必會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的大跌;營改增以后,買賣二手房無需再考慮是否滿兩年,因?yàn)槎际前凑赵鲋挡糠謥砝U納,國家就是為了鼓勵(lì)交易、流通。

“房價(jià)地圖”是這樣的,該買還是該賣?

弄清楚了“營改增”二手房稅費(fèi)的變動(dòng),我們就要了解下手里的房,或是心儀的房最近漲了嗎?答案是……

房價(jià)又漲了!但你知道北上深這些一線城市的房價(jià)究竟有多高嗎?你又知道成都、長沙、昆明和東莞這些二線城市的房價(jià)到底有多“低”嗎?

中國房價(jià)地圖

房價(jià)地圖

這份“中國房價(jià)地圖”包括全國70個(gè)主要城市的最新(2月)房價(jià)數(shù)據(jù),由中金公司房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)<腋、搜集、整理多方資料(包括搜房網(wǎng)、一些房產(chǎn)中介及其他數(shù)據(jù)源)制作而成。

如果你對上述房價(jià)數(shù)據(jù)沒啥概念,看下圖:

100萬能買多少平

100萬對99.99%的中國人來說,都不是一個(gè)小數(shù)字,但對于房價(jià)、尤其是北上深的房價(jià)來說……

中國房價(jià)收入比地圖

房價(jià)收入對比圖

如你所知,房價(jià)并不是由當(dāng)?shù)鼐用衿骄徺I力所決定的。對于絕大部分只有工資收入的個(gè)人(或家庭)來說,買房是一輩子的事。

中國工資地圖

和房價(jià)不同,中國各城市人均工資相差并不大,如下:

  工資

70個(gè)主要城市中,平均工資(城鎮(zhèn)就業(yè)人員平均工資)最低的邯鄲只有41219元,最高的北京(在崗職工平均工資)人均102268元,不足邯鄲的2.5倍。要知道,北京房價(jià)(70943元/平米)可是邯鄲(5097元/平米)的13.9倍。

假如北京邯鄲兩地房價(jià)存在套利空間,是北京房價(jià)太高還是邯鄲房價(jià)太低了呢?

經(jīng)濟(jì)增長、房價(jià)、收入,人口全能解釋清楚!

人口老齡化來臨之后,經(jīng)濟(jì)減速是必然的,因?yàn)樨?fù)擔(dān)重了,而橫向?qū)Ρ热毡卷n國,這些成功跨越中等收入陷阱的國家,無一例外的都是當(dāng)時(shí)過坑的時(shí)候年輕,腿腳利索。所以人家一使勁就跳過去了。而咱們現(xiàn)在應(yīng)該已經(jīng)不具備這個(gè)能力了。所以全國平均而言,跨不過中等收入陷阱是個(gè)大概率事件。

當(dāng)然這里還得說一句,特大城市除外,因?yàn)樘卮蟪鞘衅鋵?shí)就是在用吸星大法,吸走了全國的精壯勞動(dòng)力,以上海為例,年輕的人口還是很多的,這么多的年輕人口,使得上海的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)基本達(dá)到了發(fā)達(dá)國家的水平,人民收入也已經(jīng)入圍,當(dāng)然房價(jià)幾乎跟紐約,倫敦,洛杉磯差不多了。

上海人口金字塔

那么現(xiàn)在問題又來了,盡管上海在全國范圍內(nèi)很年輕,但相比于自己的以往而言,上海也變得越來越老了,而且在嚴(yán)格控制特大城市人口的政策指導(dǎo)下,上海的人口開始出現(xiàn)了明顯的拐點(diǎn),一開始我還以為是炒作,后來拿到了上海的用水用電的數(shù)據(jù)圖一看,真的是人口減少了,起碼是人口不在流入了,跟上海一樣,北京也出現(xiàn)了同樣的問題。

而這10幾年來一線城市之所以房價(jià)一直漲,就是因?yàn)橛啦煌P娜丝诹魅,一年增加幾十萬上百萬人口,再加上貨幣超發(fā),所以一線城市的房價(jià)早就進(jìn)入了泡沫階段,相比來說三四線城市的房價(jià)到有些冤枉。

我們可以看看,日本和美國當(dāng)年房價(jià)和人口的對比,又是一個(gè)巧合,人口老齡化來臨之后,房價(jià)發(fā)生了一個(gè)不可逆的下跌。這會(huì)不會(huì)發(fā)生在一線大城市中呢?我相信會(huì)的,最簡單的道理,房子是給人住的,你改善需求,也要把之前的房子賣給比你更窮的人,如果你找不到比你更窮的人去接你手上房子的時(shí)候,所有改善性需求的鏈條都會(huì)中斷。

而人口不增長,甚至負(fù)增長,就會(huì)讓這種需求發(fā)生逆轉(zhuǎn)。隨著老齡化加劇,一線大城市的常住老年人口,將會(huì)釋放出巨大的房屋供給,北京上海是否還缺房子,確實(shí)是個(gè)巨大的問題。

日本人口結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場變化

最后做個(gè)注解,我常常在想,北京有多少套房子,這個(gè)數(shù)據(jù)很難調(diào)查嗎,但好像一直就沒有這個(gè)數(shù)據(jù)。我想肯定是有些人害怕透露這個(gè)真相,因?yàn)槠鋵?shí)簡單算就知道房子已經(jīng)供大于求了,以2015年北京2100萬人口計(jì)算,每人30平米,大概就是6億平米,按照一套房子90平米粗略統(tǒng)計(jì),大概600多萬套也就夠了。終于在2012年北京公布的階梯電價(jià)方案的時(shí)候,一不小心泄露了天機(jī):北京全市現(xiàn)有589.36萬戶“一戶一表”居民用戶。

換句話說,一戶一表,你怎么也得有個(gè)房子才能叫一戶吧,所以至少有589萬套房子,再加上其他房產(chǎn),北京存量房數(shù)量在2012年你的時(shí)候,就至少應(yīng)該達(dá)到600萬套。2015年的竣工面積大約是2600萬平米,大概是小30萬套。

換句話說2012-2015這三年間,北京至少還得增加個(gè)100萬套,夠300萬人居住的。這還不算搬到燕郊去的那些常住人口,所以怎么算都是夠住了。未來人口下降,會(huì)讓房子稀缺這個(gè)謊言不攻自破

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