小區(qū)業(yè)委會(huì)成立面臨諸多難題，物業(yè)公司比業(yè)主還厲害，怎么辦?小區(qū)有業(yè)委會(huì)，可業(yè)委會(huì)成員私心太重，不維護(hù)多數(shù)業(yè)主的利益，怎么辦?近年來(lái)，無(wú)錫很多小區(qū)物業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)大量的矛盾糾紛，矛頭直指業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化建設(shè)。9月1日開始，《無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的成立、監(jiān)督、換屆工作首次做出明確規(guī)范，本報(bào)記者專門對(duì)其進(jìn)行了解讀。
明確：街道“領(lǐng)頭”籌備業(yè)委會(huì)
據(jù)了解，目前無(wú)錫市備案在冊(cè)的業(yè)主委員會(huì)約有350個(gè)，還有1000多個(gè)符合成立條件的小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)。
“在無(wú)錫市多數(shù)小區(qū)中，由于業(yè)主之間不熟悉或者態(tài)度不積極，成立業(yè)主大會(huì)的難度不小�！笔凶〗ň钟嘘P(guān)負(fù)責(zé)人表示，這就導(dǎo)致現(xiàn)行法律規(guī)定的成立業(yè)委會(huì)選舉“雙過(guò)半”(即參會(huì)業(yè)主的人數(shù)和建筑面積在住宅小區(qū)的占比全部超過(guò)二分之一)要求難以實(shí)現(xiàn)。個(gè)別急于成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)不惜“制造”投票結(jié)果，造成后期管理亂象叢生。
面對(duì)諸多樓盤的“嗷嗷待哺”，街道將擔(dān)負(fù)起牽頭籌備業(yè)主委員會(huì)的重責(zé)。條例規(guī)定，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組�；I備組由業(yè)主成員以及街道辦事處、建設(shè)單位、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處指定人員擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)委會(huì)的成立不僅變得高效，還將更具時(shí)效。條例規(guī)定，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
管錢：小區(qū)資金管理形成“閉環(huán)”
物業(yè)公司服務(wù)于業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司，那么業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力誰(shuí)來(lái)限制?這是過(guò)去物業(yè)管理領(lǐng)域的一個(gè)盲點(diǎn)。
相關(guān)案例顯示，個(gè)別業(yè)主委員會(huì)以私人名義設(shè)立賬戶，擁有巨額的小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收益資金，然后隨意使用這筆資金，有些甚至組織業(yè)委會(huì)成員以外出學(xué)習(xí)為名實(shí)則是旅游，甚至用來(lái)發(fā)放“紅包”。根據(jù)規(guī)定，這筆資金的用途應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)表決，根據(jù)小區(qū)管理規(guī)約和議事規(guī)則使用，并不是任意使用。
新條例對(duì)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)管理做了明確規(guī)定，禁止業(yè)委會(huì)成員開設(shè)此類個(gè)人賬戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等有關(guān)規(guī)定，建立健全規(guī)范的專項(xiàng)財(cái)務(wù)制度。
停車費(fèi)、廣告費(fèi)等過(guò)去矛盾較為集中的經(jīng)營(yíng)性收益資金管理，也形成了環(huán)環(huán)相扣的閉環(huán)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)經(jīng)營(yíng)性收益賬戶，接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督。經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示�！叭艚值拦芾砣蔽�，小區(qū)業(yè)主可通過(guò)有關(guān)渠道向上反映。”上述負(fù)責(zé)人表示。
警示：信用管理為持續(xù)發(fā)展“護(hù)航”
過(guò)去不少小區(qū)里經(jīng)常發(fā)生這樣的事：物業(yè)公司沒(méi)有按要求提供服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主心生抗拒;業(yè)主一旦拒交物業(yè)費(fèi)，則扼住了物業(yè)服務(wù)的喉嚨。在新條例中，信用管理體系的引入則打破了這一僵局。
條例規(guī)定，物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理發(fā)生嚴(yán)重失信行為,例如騙取、挪用或者侵占專項(xiàng)維修資金的;擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的;擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，將被錄入項(xiàng)目經(jīng)理誠(chéng)信信息系統(tǒng)，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)。
記者還注意到一點(diǎn)，值得業(yè)主關(guān)注——條例規(guī)定，業(yè)主發(fā)生欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規(guī)約等行為的，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案，可能會(huì)影響業(yè)主個(gè)人的信貸以及出境，甚至?xí)瘛袄腺嚒币粯颖黄毓狻?/p>
下面是無(wú)錫市物業(yè)管理?xiàng)l例全文：
(2015年4月29日無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議制定 2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十六次會(huì)議批準(zhǔn))
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本條例。
第三條 市、縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，制定和落實(shí)扶持政策，建立物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)明確負(fù)責(zé)物業(yè)管理的部門和人員;對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實(shí)舊住宅小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)管理工作。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第四條 市、縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門的委托，承擔(dān)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理工作。
市、縣級(jí)市、區(qū)相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第五條 市、縣級(jí)市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位等參與的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集，協(xié)調(diào)處理業(yè)主委員會(huì)換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，培訓(xùn)從業(yè)人員，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設(shè)單位、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任，業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。
第八條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)無(wú)索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的行為;
(四)無(wú)泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為;
(五)個(gè)人信用記錄良好，無(wú)犯罪記錄。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第九條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與指導(dǎo)，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)將所代表業(yè)主的書面意見呈交業(yè)主大會(huì)。
第十條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員; 擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員后，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)確定的規(guī)則予以更換或者罷免：
(一)本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系的;
(二)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的;
(三)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者專項(xiàng)維修資金且未改正的;
(四)違法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(六)有嚴(yán)重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
(七)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會(huì)。
第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員、業(yè)主大會(huì)籌備組成員、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。
第十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和本條例等有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令限期召開;逾期不召開的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織召開。
業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)委員出缺的，按照法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定遞補(bǔ)或者重選。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)參照本條例第七條、第八條的規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng);
(三)其他重大事項(xiàng)。
第十五條 業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起三十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)上一屆業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核，審核時(shí)可以邀請(qǐng)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計(jì)。審核結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第十七條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級(jí)市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;
