(2000年9月23日陜西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過2004年8月3日陜西省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修正2008年12月12日陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議修訂)
陜西省人民代表大會常務(wù)委員會公告
〔十一屆〕第九號
《陜西省物業(yè)管理條例》已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，現(xiàn)予公布，自2009年5月1日起施行。
陜西省人民代表大會常務(wù)委員會
2008年12月12日
目 錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第二節(jié) 業(yè)主大會
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第四節(jié) 其他規(guī)定
第三章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分
第二節(jié) 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五章 物業(yè)的使用和維護
第六章 專項維修資金的使用和管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主以管理規(guī)約為基礎(chǔ)，自行管理或者通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、公開公平、誠實信用的原則。
第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第六條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達到實施物業(yè)管理的條件。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第七條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未進行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。
業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第九條規(guī)定的，建設(shè)單位應當在十五日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位未及時履行告知義務(wù)的，業(yè)主可以書面形式告知。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面告知三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組�？h(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會籌備組職責的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。
第十一條 業(yè)主大會籌備組由五至九人組成，其中街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位的代表一名，其余為業(yè)主代表。
業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條 建設(shè)單位及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主名單、房屋及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地的基本情況等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持。
第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法;(五)提出業(yè)主委員會成員候選人名單;(六)承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(五)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，并終止活動。
業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第十五條 下列事項由業(yè)主大會決定：
(一)制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員;(三)聽取和通過業(yè)主委員會的工作報告;(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(五)管理、使用和續(xù)籌專項維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
業(yè)主大會決定前款第(五)項、第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并以書面形式告知全體業(yè)主。
第十六條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，可以全體業(yè)主參加，也可以由業(yè)主推選業(yè)主代表參加;采用書面形式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主有查閱相關(guān)資料的權(quán)利。
業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。
第十七條 首次業(yè)主大會會議應當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十八條 管理規(guī)約應當對業(yè)主合理使用專有部分的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)共有部分的使用、維修、養(yǎng)護、管理、收益辦法，業(yè)主分擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類費用的方式，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定辦法、業(yè)主委員會成員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益，其示范文本由省建設(shè)行政主管部門制定。
第十九條 首次業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，應當自通過之日起十五日內(nèi)，由業(yè)主委員會報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十條 業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)占總?cè)藬?shù)五分之一以上業(yè)主提議的;(二)發(fā)生突發(fā)事件需要及時處理的;(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。
業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。
第二十一條 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令其限期組織召開;逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第二十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。
業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定;(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務(wù)合同的實施情況;(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(四)審核需要業(yè)主分攤的費用;(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;(六)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十三條 業(yè)主委員會由主任、副主任、委員以及候補委員組成。
業(yè)主委員會組成人數(shù)為單數(shù)，組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會組成人員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十四條 業(yè)主委員會可以根據(jù)需要聘請專職工作人員，負責處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。
業(yè)主委員會主任、副主任、委員的津貼和專職工作人員的薪酬，由業(yè)主大會決定。
第二十五條 業(yè)主委員會組成人員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。
未當選業(yè)主委員會主任、副主任、委員的，按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第二十六條 業(yè)主委員會組成人員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;(二)履行業(yè)主義務(wù)，未拖欠專項維修資金或者未違反物業(yè)服務(wù)合同惡意拖欠物業(yè)管理服務(wù)費;(三)本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;(四)遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責任心強，具有一定的公信力和組織能力;(五)具備必要的工作時間。
第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案時應當提交以下材料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;(三)業(yè)主委員會組成人員名單及其基本情況。
物業(yè)管理行政主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十八條 業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第二十九條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;(四)被判處刑罰的。
第三十條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;(三)違反本條例第二十八條規(guī)定的;(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第三十一條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。
業(yè)主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。
第三十二條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集;主任因喪失業(yè)主委員會成員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。
經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第三十三條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)有表決權(quán)的組成人員出席，作出決定須經(jīng)有表決權(quán)的組成人員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當于會議召開三日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
第三十五條 業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。
業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于五分之一，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。
業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十六條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會后，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將印章、檔案資料以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三十七條 業(yè)主委員會半數(shù)以上辭職，或者專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主要求業(yè)主委員會提前換屆的，由物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織成立業(yè)主委員會換屆籌備組，組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，其他人員由業(yè)主推選。換屆籌備組應當按照本條例第三十五條第二款、第三款的規(guī)定組織換屆選舉，原業(yè)主委員會應當自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起十日內(nèi)完成移交工作。
第三十八條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會組成人員的建議。業(yè)主委員會應當在收到罷免建議之日起十五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
業(yè)主大會罷免業(yè)主委員會組成人員須經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。
第四節(jié) 其他規(guī)定
第三十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受損害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第四十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。
第四十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會的經(jīng)費使用情況應當定期以書面形式公告，業(yè)主可以查詢。
第三章 前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域劃分
