產(chǎn)權(quán)界定的不完全性及其衍生的漸進性是現(xiàn)實世界中產(chǎn)權(quán)運行的實際規(guī)則。那么關(guān)于農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)又有什么內(nèi)容值得我們關(guān)注呢?下面去看看吧!
1、32個字概括現(xiàn)行的農(nóng)地宅基地制度!
集體所有,成員使用,一戶一宅,限制面積,免費申請,長期占有,房地分開,差異賦權(quán)。
2、如何理解宅基地集體所有權(quán)飄在空中?
自1962年以后,不管是法律還是政策層面,宅基地所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有是十分清晰毫無異議的。但是集體組織對落在自身的宅基地所有權(quán),往往對于“侵權(quán)行為”束手無策。
有哪些“侵權(quán)行為”呢?農(nóng)地圈掰著手指頭跟大家數(shù)數(shù):一戶多宅、超面積占用,自發(fā)流轉(zhuǎn)等等吧。
總之就是從結(jié)果上造成了集體所有權(quán)的權(quán)能已經(jīng)十分微弱,所有權(quán)在手但無權(quán)回收,無權(quán)處置、無權(quán)參與收益分配,實際上造成了所有權(quán)的虛化。
3、農(nóng)村宅基地所有權(quán)坐實改革方向:
(1)合理界定、適度強化集體經(jīng)濟組織收回宅基地的權(quán)利。
解讀:比如空白宅基地超過兩年不予確權(quán)和目前在試點的宅基地有償退出都是這個方向上的嘗試。
(2)加強集體經(jīng)濟組織在宅基地使用方面的權(quán)利
農(nóng)地圈解讀:比如統(tǒng)一利用集體用地建房,分配給集體成員,逐步取代分戶各自建房的傳統(tǒng)做法。
(3)明確集體經(jīng)濟組織在收益方面的權(quán)利。
解讀:比如在宅基地流轉(zhuǎn)和征收產(chǎn)生收益時,作為所有權(quán)人的集體組織應(yīng)參與收益分配。
這個改革,將影響幾乎所有農(nóng)民,知道改革趨勢以后,農(nóng)民其實可以根據(jù)各自的實際情況,作出有利于自己的行動選擇,時間就是生命,現(xiàn)在知道還不晚。
11月27日,《* 國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》發(fā)布。
引人矚目的是,意見在多處對于公眾關(guān)心的土地與房屋財產(chǎn)問題,作了說明和安排,明確提出:研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利等。
意見的發(fā)布,將對公民的土地與房屋權(quán)益保護釋放哪些新信號?記者采訪了權(quán)威專家進行深入解讀。
焦點一 研究住宅土地使用權(quán)續(xù)期法律安排
研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排,推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。
北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認為,意見尊重并回應(yīng)了民意,傳遞了一個重要信號:既然研究的是續(xù)期的法律安排,并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期,那么就意味著,對于個人住宅土地使用權(quán)到期后政府會收回的擔(dān)心是不必要的。
今年4月,溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會高度關(guān)注。國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定,其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看,大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注,不論是最高年限70年,還是低于這個年限,到期了該如何續(xù)期呢?
中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則,如何“自動續(xù)期”存在不確定性,難以操作。
楊立新認為,續(xù)期問題可以從三個方面來考慮:一是不夠70年的,到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動續(xù)期,相當于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個無期限的物權(quán),即一次取得永久使用,國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后,應(yīng)當確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系,可以考慮收取必要而不過高的稅金,但應(yīng)當經(jīng)過立法機關(guān)立法決定。
中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為,意見提出財產(chǎn)權(quán)利保護問題,實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)實。對于70年土地使用權(quán)到期后的處理,要拿出妥善的辦法。意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容,但特別重要的是,指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。
專家認為,意見也是強化物權(quán)法的表現(xiàn),回應(yīng)了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應(yīng)當按照民主、科學(xué)、透明立法的原則,通過法律手段來細化相關(guān)規(guī)定。
焦點二 遏制征地與拆遷矛盾 不將公共利益擴大化
完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度,合理界定征收征用適用的公共利益范圍,不將公共利益擴大化,細化規(guī)范征收征用法定權(quán)限和程序。遵循及時合理補償原則,完善國家補償制度,進一步明確補償?shù)姆秶⑿问胶蜆藴,給予被征收征用者公平合理補償。
憲法規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示,隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快,土地矛盾日益凸顯。目前,個別地方政府打著公共利益的旗號,占用和征收土地,只付出低價進行補償,轉(zhuǎn)手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終,政府和開發(fā)商攫取高額利益,而部分被征收人的合法權(quán)益沒有得到保障,引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾,并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。
記者采訪發(fā)現(xiàn),為遏制上述亂象,國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題,并問責(zé)有關(guān)負責(zé)人。遲福林認為,意見的一個重點,就是要科學(xué)界定公共利益的范疇,防止將公共利益隨意擴大化。接下來,有關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)這個精神進行科學(xué)研究,確定好公共利益的邊界。
中國社科院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠表示,建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府,利益受損代表和獨立的相關(guān)專家代表也應(yīng)該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設(shè)是為了社會公共利益的需要,應(yīng)當承擔(dān)舉證責(zé)任。
楊立新、常鵬翱等表示,受人關(guān)注的賈敬龍案,起因就與征地拆遷有關(guān)。意見提到細化規(guī)范征收征用的法定權(quán)限和程序,這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則,關(guān)鍵是及時。到底是事前、事中還是事后?補償費用是多少?都要在征收之前就應(yīng)該談好。
中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海建議,在適用實際損失賠償原則的過程中,應(yīng)當引入價格評估程序,且評估機構(gòu)應(yīng)當是利益受損當事人和政府共同指定的機構(gòu)。如果雙方不能形成一致意見,應(yīng)由法院指定評估機構(gòu)。如果評估有誤,評估機構(gòu)要承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
焦點三 落實用益物權(quán) 保障農(nóng)民宅基地權(quán)益
深化農(nóng)村土地制度改革,堅持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線,從實際出發(fā),因地制宜,落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設(shè)用地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。
這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求,是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確!眲⒖『5葘<艺f,過去,農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權(quán),造成抵押貸款受阻,農(nóng)民進城后宅基地使用權(quán)退出不暢,帶來一系列問題導(dǎo)致農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利難以實現(xiàn)。
記者采訪了解到,去年2月,全國人大授權(quán)北京市大興區(qū)等33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域,暫時調(diào)整實施土地管理法等相關(guān)規(guī)定,深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔(dān)宅基地制度改革試點任務(wù)。試點主要針對農(nóng)戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題,要完善宅基地權(quán)益保障和取得方式,探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實現(xiàn)形式;探索進城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地。
“過去,宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權(quán)利。而在當前城鎮(zhèn)化背景下,大量農(nóng)民進城,不少地區(qū)宅基地社會保障權(quán)利弱化,財產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)日益突出!睂O憲忠說,在這種情況下,需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎(chǔ)上,有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權(quán)利。
據(jù)了解,經(jīng)過一年多的試點,不少宅基地試點縣市已取得實質(zhì)性進展。湖北省宜城市對當?shù)卣赝瓿蓽y量確權(quán)后,首批5戶已獲得共46萬元的農(nóng)房抵押貸款,8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。
劉俊海、常鵬翱等專家認為,意見回應(yīng)了農(nóng)村“三塊地”的改革,提出落實宅基地的用益物權(quán),賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利,增加農(nóng)民財產(chǎn)收益,能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動,最后變成“活資源”。