11日上午，揚(yáng)州樓市調(diào)控靴子落地??包含15條措施的《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》一石激起千層浪，除了對表上周住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文要求的常規(guī)調(diào)控條款，“揚(yáng)州版”調(diào)控更是將新房、二手房全面納入“限賣”范疇，堪稱目前國內(nèi)樓市“限賣”調(diào)控“系列”中聲色最為嚴(yán)厲的一個。
揚(yáng)州樓市15條新舉設(shè)置已購商品住房轉(zhuǎn)讓年限，第七條明確：在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機(jī)關(guān)不得辦理協(xié)議手續(xù)。此舉意味著，揚(yáng)州樓市進(jìn)入全面“限賣”時代。
無論新政前后購買的新房和二手房，均納入取證后2年內(nèi)不得上市的“限賣”序列，如此，將牢牢“摁住”流通市場。揚(yáng)州新景祥公司項(xiàng)目經(jīng)理谷春晨認(rèn)為，2年不許賣房的規(guī)定基本上把投資客拒之門外了，因?yàn)楝F(xiàn)在基本都是期房銷售，拿房周期就要2年，再加上2年的禁售期，前后4年多，按照現(xiàn)在的政策環(huán)境，到那時候什么行情很難預(yù)期，所以新政對于剛需而言肯定是大大的利好，對于利用高杠桿買房且擁有多套房的人來說，則打擊不小。
“調(diào)控政策是在預(yù)料之中�！痹趽P(yáng)州做老師的馮先生說，揚(yáng)州近期房價“陡漲”源于近期地價節(jié)節(jié)上攀，尤其是3月初拍出了8000多元/平方米樓面價的地王，讓市場漲價預(yù)期更加強(qiáng)烈�！捌鋵�(shí)春節(jié)前，揚(yáng)州市區(qū)還有不少萬元以下的樓盤，但是這次拍賣后，房市明顯火爆起來，西區(qū)幾個樓盤都被一掃而空，二手房幾乎是一天一個價，不到一個月很多房子的價格就漲了30%，現(xiàn)在西區(qū)基本上無房可賣，那些零星有房的價格都在14000元/平方米以上。”
已經(jīng)退休的老李最近經(jīng)歷了搶房無果的無奈，3月初，他在揚(yáng)州西區(qū)一家售樓處登記，銷售員讓他放心，88平方米的小戶型之前并不搶手，應(yīng)該能夠買到。結(jié)果兩天后的一個夜里，這家樓盤突然宣布開盤，1萬元/平方米的房源在半小時內(nèi)一售而空，老李卻沒有接到銷售的電話。“對我們剛需而言，調(diào)控是一個好消息，至少讓大家緊張的情緒有個舒緩�！�
按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，至今年2月，揚(yáng)州房價已19連漲。2月?lián)P州房價環(huán)比漲幅0.9%，與廣州、�？�、韶關(guān)并列70個大中城市第4位，明顯“冒頭”。當(dāng)前揚(yáng)州樓市供需矛盾較為突出，市場房源需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場供給量，除本地需求外，由于揚(yáng)州城市宜居度較高，一直不乏外來購房需求。2015年外地人在揚(yáng)購房比例達(dá)到27.7%。去年一、二線熱點(diǎn)城市限購、限貸后，不少投資需求也外溢至揚(yáng)州，外地人在揚(yáng)州購房比率進(jìn)一步提升，供需更為不平衡，平抑房價存壓。
全面“限賣”，或?qū)⒃谳^短時間內(nèi)讓當(dāng)?shù)貥鞘袧q價心理預(yù)期產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)。而揚(yáng)州“樓市15條”里，還有不少有“含金量”的舉措。如回應(yīng)上周住建部、國土部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，編制商品住宅用地供應(yīng)計劃，明確2017年6月30日前編制完成揚(yáng)州市區(qū)住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布;建立土地供應(yīng)定期分析和信息發(fā)布制度，及時公布土地供應(yīng)和待開發(fā)上市量相關(guān)信息;加大力度清理存量土地，對超過2年不開發(fā)、配套設(shè)施未先建到位的，逐一清查處理;設(shè)立商品住宅用地市場準(zhǔn)入條件，并設(shè)定土地拍賣最高限價制度。
發(fā)揮綜合治稅調(diào)控作用、大力發(fā)展住房租賃市場、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度等，也寫進(jìn)“15條”。
“事實(shí)上，調(diào)控對土地市場管理和商品房價格管理都很有力度，首先就是大房企拿地受到限制，因?yàn)闂l文規(guī)定，在市區(qū)已經(jīng)取得土地但尚未開發(fā)的企業(yè)，不得參與土地競拍，并且一家公司在一次拍賣中只能競拍一塊土地。”谷春晨說，土地是房地產(chǎn)市場源頭，上游健康了，房價才能穩(wěn)定，揚(yáng)州就是希望防范面粉貴過面包的情況。
“限賣”，正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。4月8日晚間，常州市發(fā)布《市政府辦公室關(guān)于加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》，調(diào)整住房交易政策方面規(guī)定：新購買商品住房(包括二手住房)的，取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。而4月1日啟東發(fā)布的樓市新政中更已提出：非啟東籍居民在啟東購買一手房的，從網(wǎng)簽之日起三年內(nèi)不得上市交易;非啟東籍居民在啟東購買二手房的，從產(chǎn)權(quán)變更之日起三年內(nèi)不得上市交易。
“限賣”背后，都是樓市當(dāng)前出現(xiàn)由投資需求引導(dǎo)的快速升溫的異動，以及由此帶來的供需失衡的現(xiàn)狀。
常州自伊始便開始實(shí)施“三年不供地”政策，嚴(yán)格控制經(jīng)營性開發(fā)地塊上市，2015年末，常州庫存量高達(dá)560萬平方米。但伴隨庫存的逐步去化，供不應(yīng)求的矛盾開始凸顯：2017年常州樓市在去庫存大背景下快速回暖，市區(qū)商品住宅成交635萬平方米，市區(qū)商品住宅實(shí)際供應(yīng)僅321萬平方米。2017年是“三年不供地”的最后一年，而正當(dāng)土地市場面臨“開閘”局面時，住宅市場卻開始“限賣”，拽住市場升溫的可能性無疑大大降低。
啟東是教育重地，是上海北大門，也是一線市場購買力外溢的城市之一，多重刺激之下，樓市反應(yīng)迅速。這也促成當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控。
只不過，相較揚(yáng)州，常州和啟東“限賣”政策殺傷力較為溫和，兩地僅瞄準(zhǔn)新政后購買的新房、二手房，新政前已購買的房源不“限賣”。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前全國已有廈門、福州、廣州、青島、成都、常州、珠海、惠州、揚(yáng)州、啟東10個城市“限賣”。對此，南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析，出此“新招”，旨在降低市場流動性，促使“池中水”流速減緩、成交量進(jìn)一步走冷，繼而震蕩投機(jī)者的心理預(yù)期和走向。
截至目前，我省已陸續(xù)有南京、蘇州、無錫、徐州、南通、常州等城市對樓市實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策。南京、常州、句容更是多次加碼樓市調(diào)控政策。從調(diào)控手法看，常州、揚(yáng)州、啟東“限賣”，南京、蘇州、無錫、句容限購、限貸，徐州、連云港公積金貸款首付比例提高，同時三套房停止放貸。
相關(guān)分析師認(rèn)為，當(dāng)下，樓市呈現(xiàn)出“城市圈+限售+認(rèn)房認(rèn)貸”的調(diào)控新特征，而3月新一輪樓市調(diào)控政策收緊后，多地新開盤認(rèn)購率已出現(xiàn)下滑現(xiàn)象。
揚(yáng)州市人民政府文件
揚(yáng)府發(fā)〔2017〕49號
市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知
各區(qū)人民政府，市各委辦局，市各有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的總體要求，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》精神，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”總體定位，現(xiàn)就進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展通知如下：
一、加強(qiáng)商品住宅用地市場管理
1、編制商品住宅用地供應(yīng)計劃。2017年6月30日前，編制完成揚(yáng)州市區(qū)住宅用地供應(yīng)中期(2017-2021年)規(guī)劃和三年(2017-2019年)滾動計劃，并向社會公布。建立土地供應(yīng)定期分析和信息發(fā)布制度，及時公布土地供應(yīng)和待開發(fā)上市量相關(guān)信息。
2、明確商品住宅用地市場準(zhǔn)入條件。只有取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，才有資格參與商品住宅用地的招拍掛;市國土部門會同有關(guān)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對參拍企業(yè)進(jìn)行自有資金來源審查;同一競拍人(含子公司、分公司)在同一批次土地拍賣中最多只能競得一塊住宅用地;在市區(qū)已取得土地的房地產(chǎn)企業(yè)如有尚未開發(fā)(未取得建設(shè)工程施工許可)的商品住宅地塊，不得參與市場競拍。
3、加大力度清理存量土地。對超過2年不開發(fā)、配套設(shè)施未先建到位的，逐一清查處理。
4、加強(qiáng)商品住宅用地成交價格的控制。按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求，明確地塊公建配套，合理設(shè)置商品住宅用地的掛牌起始價、指導(dǎo)價和最高限價;當(dāng)土地競拍達(dá)到指導(dǎo)價時，將住房銷售模式由預(yù)售改為現(xiàn)房銷售，當(dāng)土地競拍達(dá)到最高限價時，中止現(xiàn)場競價，對有意繼續(xù)競價的企業(yè)采用現(xiàn)場搖號方式確定中拍人。
二、加強(qiáng)商品住房價格管理
5、嚴(yán)格實(shí)施普通商品住房價格備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理確定并申報商品住房價格，經(jīng)市物價部門備案后，一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套住房價格，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價和“一價清”制度。實(shí)際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。嚴(yán)禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、虛高裝修價格、捆綁銷售車位(庫)。
6、強(qiáng)化商品住房價格監(jiān)管。市物價部門要加強(qiáng)對商品住房的成本核算，備案價不得高于周邊地塊同類產(chǎn)品住房的價格，下一批次備案價格不得高于上一批次同類型住房成交均價，及時查處違反明碼標(biāo)價規(guī)定、價格欺詐等價格違法行為。市房管部門對違反商品住房價格管理的行為，一律暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽，暫緩商品住房的預(yù)售許可手續(xù)辦理。
三、規(guī)范商品住房市場交易行為
7、設(shè)置已購商品住房轉(zhuǎn)讓年限。在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第二套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》未滿2年的，不得上市交易。公證機(jī)關(guān)不得辦理協(xié)議手續(xù)。
8、預(yù)售商品住房不得用于抵押。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品住房預(yù)售許可證后應(yīng)按照預(yù)售許可內(nèi)容對外進(jìn)行銷售，不得將已辦理預(yù)售許可的商品住房用于抵押融資;金融機(jī)構(gòu)不得接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用已辦理預(yù)售許可的商品住房作為抵押物。
9、嚴(yán)控新建商品房備案合同變更。市房管部門在新建商品住房合同網(wǎng)簽備案后，1年內(nèi)不得辦理購房人變更手續(xù);已撤銷備案合同的商品住房，1年內(nèi)不得再次辦理合同備案手續(xù)。
10、發(fā)揮綜合治稅調(diào)控作用。由市地稅部門牽頭，物價、房管等部門配合，根據(jù)揚(yáng)州房價變動的實(shí)際，調(diào)整市區(qū)范圍內(nèi)各小區(qū)商品住房交易的最低價格，作為二手房交易納稅評估的基數(shù)。
11、大力發(fā)展住房租賃市場。堅持租售并舉，以服務(wù)小微企業(yè)和創(chuàng)業(yè)就業(yè)為導(dǎo)向，多渠道籌集租賃住房房源，采用“互聯(lián)網(wǎng)+房屋租賃+生活服務(wù)”的方式，建設(shè)揚(yáng)州市住房公共租賃平臺，為廣大創(chuàng)業(yè)就業(yè)者提供線上房產(chǎn)信息服務(wù)、線下交易和生活服務(wù)，推動“就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、置業(yè)”有機(jī)融合，打造宜居城市“新名片”。
四、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度
12、健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管聯(lián)動工作機(jī)制。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、安全、環(huán)境配套及銷售行為的監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為。
13、建立健全市場信用評價和失信懲戒機(jī)制，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為予以公開曝光,并納入企業(yè)信用檔案,由相關(guān)部門實(shí)施聯(lián)合懲戒。
14、對于偽造證明材料、虛構(gòu)市場交易情況、進(jìn)行虛假宣傳、發(fā)布虛假數(shù)據(jù)、制造市場恐慌、擾亂房地產(chǎn)市場秩序的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停其資質(zhì)申報，已取得預(yù)(銷)售許可的暫停網(wǎng)簽，停止辦理其后續(xù)預(yù)(銷)售手續(xù);對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依法給予停業(yè)整頓等行政處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。
15、對國家公務(wù)人員違反本通知要求的依法依紀(jì)追究相應(yīng)責(zé)任。
五、本通知所指市區(qū)含廣陵區(qū)、邗江區(qū)、江都區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、生態(tài)科技新城和蜀岡?瘦西湖風(fēng)景區(qū)。
六、本通知自2017年4月11日起實(shí)施。
揚(yáng)州市人民政府
2017年4月10日
揚(yáng)州市人民政府辦公室
2017年4月10日印發(fā)
