東莞最新限購(gòu)政策規(guī)定出臺(tái)!開(kāi)發(fā)商新房備案價(jià)明顯超過(guò)區(qū)域同類(lèi)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格的將不能核發(fā)預(yù)售許可證;上調(diào)備案價(jià)幅度不能超過(guò)此次新政前最后一次備案價(jià)的5%。
東莞市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的通知
各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處、園區(qū)管委會(huì)),市府直屬各單位:
為進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策,堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”定位,確保商品住房?jī)r(jià)格平穩(wěn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,經(jīng)市人民政府同意,就有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。強(qiáng)化土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、去庫(kù)存聯(lián)動(dòng)機(jī)制,優(yōu)化區(qū)域土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu),根據(jù)市場(chǎng)需求變化適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃,在商品住房供應(yīng)偏緊、庫(kù)存量較少的區(qū)域,增加住房用地供應(yīng)量;在商品住房庫(kù)存量較高的區(qū)域,控制住房用地供應(yīng)量。加強(qiáng)全市房地產(chǎn)用地規(guī)劃調(diào)整,適當(dāng)增加住房用地比例,減少非商品住房用地比例,減少商住混合用地的供應(yīng),加大商品住房的有效供應(yīng)。加大存量住房用地盤(pán)活力度,全面清查歷年來(lái)已出讓存量住房用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況,加快土地開(kāi)發(fā)上市。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人在取得土地使用權(quán)后,屬于自身原因在超過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定、規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,按照土地出讓價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi);未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的,無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán),并將該受讓人納入土地市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單,禁止該受讓人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)參與全市土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)。
二、創(chuàng)新土地供應(yīng)條件。探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建人才房(保障性住房)”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等新型房地產(chǎn)用地交易方式,促進(jìn)土地市場(chǎng)理性平穩(wěn),嚴(yán)控地價(jià)過(guò)快上漲。競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人商品住房用地競(jìng)買(mǎi)資金(即地價(jià)款,含競(jìng)買(mǎi)保證金)須為自有資金,不得為銀行貸款、債券融資、信托資金、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等,否則將導(dǎo)致競(jìng)買(mǎi)失敗及競(jìng)買(mǎi)保證金損失。
三、加強(qiáng)房?jī)r(jià)備案管理。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目樓面地價(jià)及建安成本等因素合理確定申報(bào)價(jià)格,新建商品住房項(xiàng)目首次申報(bào)房?jī)r(jià)備案,其申報(bào)價(jià)格明顯高于同區(qū)域同類(lèi)型在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格,又不能作出合理說(shuō)明的,發(fā)改部門(mén)可暫不辦理房?jī)r(jià)備案,住建部門(mén)可暫不核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案證書(shū)。對(duì)同一套房屋,開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)高備案價(jià)格幅度超過(guò)本通知實(shí)施前最后一次備案價(jià)格5%(含)的(實(shí)施前未備案的,以首次備案價(jià)格計(jì)),發(fā)改部門(mén)可暫不辦理房?jī)r(jià)備案,房管部門(mén)可暫不予以辦理網(wǎng)簽系統(tǒng)錄入房?jī)r(jià)的變更。已辦理銷(xiāo)售價(jià)格備案的新建商品住房項(xiàng)目調(diào)低備案價(jià)格的,間隔時(shí)限由原規(guī)定的2個(gè)月縮短為20天,調(diào)高備案價(jià)格的,間隔時(shí)限由原規(guī)定的2個(gè)月延長(zhǎng)至90天。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得發(fā)改部門(mén)房?jī)r(jià)備案回執(zhí)后,須在10個(gè)工作日內(nèi)到住建部門(mén)辦理預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū),逾期將不予辦理,開(kāi)發(fā)企業(yè)需重新到發(fā)改部門(mén)申報(bào)房?jī)r(jià)備案。
四、嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸政策。嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購(gòu)房證明、規(guī)避限購(gòu)等行為,如造成房屋交易風(fēng)險(xiǎn)或損失,由當(dāng)事人自行承擔(dān)相應(yīng)后果。各商業(yè)銀行應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源、收入證明真實(shí)性等審核,根據(jù)借款人家庭信用狀況、償債能力等審慎把握?qǐng)?zhí)行。金融業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督檢查。
五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整治。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)售、不得收取或者變相收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。預(yù)售商品住房須在取得預(yù)售許可證10天內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源,不得分批次銷(xiāo)售。對(duì)已取得預(yù)售許可證捂盤(pán)惜售的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)不得采取明示或暗示房?jī)r(jià)即將上漲、故意制造房源緊張氣氛等手段誤導(dǎo)消費(fèi)者,禁止虛假?gòu)V告宣傳。對(duì)多次違規(guī)、拒不整改的,采取暫停網(wǎng)簽、暫停資質(zhì)升級(jí)等方式,加大懲處力度。宣傳部門(mén)要加強(qiáng)宣傳輿論引導(dǎo)。相關(guān)職能部門(mén)要定期組織專(zhuān)項(xiàng)執(zhí)法檢查,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)的違法違規(guī)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為予以嚴(yán)肅查處,并公開(kāi)曝光。
本《通知》自印發(fā)之日起實(shí)施,之前有關(guān)文件與本《通知》不符的,以本《通知》為準(zhǔn)。各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處、園區(qū)管委會(huì))、市府相關(guān)職能部門(mén)根據(jù)本《通知》要求,認(rèn)真做好組織落實(shí)工作。
東莞市人民政府辦公室
2017年3月21日
東莞限購(gòu)政策解讀
一、有無(wú)本市戶籍都限購(gòu)2套新房(其中非本市戶籍第2套需有連續(xù)2年社保);
二、首套房、有貸款記錄但無(wú)房、有房貸款已結(jié)清，首付三成;
三、首套房貸款未結(jié)清，二套房普通住宅首付四成;非普通住宅首付六成;
四、2套房以上暫停貸款;
五、備案價(jià)：實(shí)際成交價(jià)不得高于備案價(jià)，下浮幅度不得超15%;
六、新房備案價(jià)不得明顯高于同區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格;上調(diào)備案價(jià)幅度不得高于《通知》前最后一次備案價(jià)的5%。(注：此條為新增)
業(yè)內(nèi)解讀
“限價(jià)令”推動(dòng)房?jī)r(jià)適當(dāng)回落
合富輝煌東莞發(fā)展研究中心總監(jiān)李興旺認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)，初衷是嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并鼓勵(lì)房?jī)r(jià)適當(dāng)回落�？傮w來(lái)說(shuō)，相對(duì)于其他城市，東莞此次限購(gòu)政策“加碼”力度較溫和，主要是規(guī)范東莞房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展秩序，利于行業(yè)健康發(fā)展。
李興旺表示，此次限購(gòu)政策“加碼”，說(shuō)明東莞已經(jīng)清晰認(rèn)識(shí)到去年調(diào)控未達(dá)到預(yù)期效果，當(dāng)前房?jī)r(jià)出現(xiàn)加速上漲的勢(shì)頭，急需通過(guò)“加碼”及時(shí)扼制這個(gè)勢(shì)頭，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。
瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心副總經(jīng)理李玲玲也表示，在近期多種因素影響下，市場(chǎng)各個(gè)層面的信心倍增，價(jià)格上漲的預(yù)期浪潮再次被掀起。本次政策“加碼”，正是為了將不理性購(gòu)房控制在房?jī)r(jià)上漲的萌芽階段，可謂當(dāng)機(jī)立斷。
而在土地政策方面，李興旺認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)根據(jù)東莞商業(yè)物業(yè)飽和的現(xiàn)狀，適時(shí)做出供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大住宅地塊供應(yīng)，減少商業(yè)地塊，將緩解東莞商品住宅供求失衡矛盾，最終對(duì)房?jī)r(jià)起到一定平抑作用，同時(shí)亦緩解商業(yè)物業(yè)供過(guò)于求的矛盾。
此外，地價(jià)的高低由供求關(guān)系決定，李興旺表示，去年，東莞以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式在鳳崗做了試點(diǎn)，顯示出政府要從源頭上解決高地價(jià)問(wèn)題。而要求競(jìng)地資金為自有資金，對(duì)拿地房企的資金實(shí)力提出更高要求。
記者觀察
新政著力于“限價(jià)” 購(gòu)房者可擇機(jī)入市
3月份東莞樓市蠢蠢欲動(dòng)的漲價(jià)風(fēng)將隨著“限價(jià)令”的出臺(tái)戛然而止!
上個(gè)周末，東莞不少樓盤(pán)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆，有些樓盤(pán)出現(xiàn)購(gòu)房者排隊(duì)選房的現(xiàn)象。本月初，有樓盤(pán)首批開(kāi)盤(pán)就成功簽約了404套住宅，成交均價(jià)約1.9萬(wàn)元/平方米。隨后，其旁邊的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，定價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米左右，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推的貨量在一天內(nèi)銷(xiāo)售完畢。
此次東莞限購(gòu)政策升級(jí)，并沒(méi)有對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)首套新房進(jìn)行限制，而是對(duì)開(kāi)發(fā)商定價(jià)提出了嚴(yán)厲的限制措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是因?yàn)椤锻ㄖ烦雠_(tái)的背景正是目前房?jī)r(jià)出現(xiàn)了上漲的苗頭。因此“限價(jià)令”對(duì)開(kāi)發(fā)商漲價(jià)備案的間隔時(shí)間、漲價(jià)幅度都提出了嚴(yán)格的要求。為了能夠快速出貨，回籠資金，“限價(jià)令”將迫使越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)，甚至下調(diào)價(jià)格，讓東莞的房?jī)r(jià)回到更加理性的位置上來(lái)。
而對(duì)于購(gòu)房者而言，也許可以在下半年擇機(jī)入市， 因?yàn)椤跋迌r(jià)令”的出臺(tái)將會(huì)使樓市向理性定價(jià)靠攏。從微信公眾號(hào)“樓三姐”對(duì)購(gòu)房者買(mǎi)房意愿的調(diào)查來(lái)看，希望能夠入市的購(gòu)房者仍然占不小的比例。
在300多名參與調(diào)查的購(gòu)房者當(dāng)中，有19%的購(gòu)房者表示，要等下半年樓盤(pán)降價(jià)了再買(mǎi)房;而25%的購(gòu)房者則認(rèn)為，不管樓市調(diào)控政策是否“加碼”，該買(mǎi)房還是得買(mǎi);38%的網(wǎng)友表示，目前房?jī)r(jià)還是太高，會(huì)持幣觀望一段時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士表示，按照樓市調(diào)控政策出臺(tái)對(duì)樓市影響的規(guī)律來(lái)看，在樓市調(diào)控“加碼”影響下，房?jī)r(jià)將逐漸回歸平穩(wěn)，購(gòu)房者下半年或可以擇機(jī)入市。
