山東房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，由省住建廳起草的《山東省國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)于近日正式出爐。與2006年修訂的《山東省城市房屋拆遷管理條例》相比，《條例(草案)》特別增加了舊城改建項目超過百分之三十的被征收人不同意不得強征的規(guī)定，同時明確了最低不低于45平方米的補償標(biāo)準(zhǔn)。
超30%被征收人不同意不能拆遷記者從省住建廳相關(guān)部門了解到，此次出臺的《條例(草案)》中，增加了對舊城區(qū)改建征收房屋的特別規(guī)定，明確了超過百分之三十的被征收人不同意征收書面意見，市、縣級人民政府則不得作出房屋征收決定的意見。
《條例(草案)》規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過半數(shù)的被征收人對征收補償初步方案提出書面異議的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。方案經(jīng)修改和完善在房屋征收范圍內(nèi)進行公示，公示期間若仍有超過百分之三十的被征收人表示反對，市、縣級人民政府則不得作出房屋征收決定。
依據(jù)《條例(草案)》，因舊城改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋，征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的或者征收房屋面積較大的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。
補償標(biāo)準(zhǔn)下限提高至45平方米房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系被征收人的切身利益，是房屋征收工作中的核心環(huán)節(jié)，也是本次條例制定的重點。記者了解到，為確保被征收群眾在同區(qū)位能買到不少于原征收面積的新房，保證住宅被征收人的居住條件不降低、有改善，《條例(草案)》明確規(guī)定了補償內(nèi)容、補償標(biāo)準(zhǔn)，并對被征收房屋價值做了特別說明。
記者查閱現(xiàn)行拆遷管理辦法獲悉，原有規(guī)定中，被拆遷人只有一套住宅房屋，且該房屋面積低于國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積的(即“使用面積34平方米”)，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷人進行貨幣補償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋。國家強制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積內(nèi)增加面積所需的費用，由拆遷人承擔(dān)。
而此次出爐的《條例(草案)》則提出，征收個人住宅，被征收人只有一套住宅房屋，且該房屋建筑面積低于45平方米的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照不低于45平方米建筑面積，對被征收人進行最低面積貨幣補償或者提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，增加面積所需的補償費用，由作出房屋征收決定的人民政府承擔(dān)。
延長過渡期臨時安置費增加一倍對于拆遷戶普遍關(guān)心的臨時安置費問題，《條例(草案)》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補償?shù)�，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付一次性臨時安置費;被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在補償協(xié)議約定的過渡期限內(nèi)按月支付臨時安置費;由房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的，不支付臨時安置費。
其中，因房屋征收部門的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期之日起由房屋征收部門增加一倍支付給被征收人臨時安置費;由房屋征收部門提供周轉(zhuǎn)用房的，從逾期之日起，由房屋征收部門向被征收人支付臨時安置費。
被征收的住宅房屋，補償價值按照其所處區(qū)位新建普通商品住宅市場價格，結(jié)合被征收房屋建筑結(jié)構(gòu)、層次、朝向、新舊程度和裝飾裝修情況等因素評估確定。對被征收非住宅房屋價值的補償，則按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格評估確定。征收住宅房屋實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積一般不得少于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。
房屋價值評估充分尊重被征收人意愿在房屋的征收和補償過程中，不管是住宅房屋還是非住宅房屋，房屋價值的確定總是備受爭議。記者了解到，為讓評估更加公平公正，《條例(草案)》在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定上充分尊重被征收人的意愿，規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，超過半數(shù)的被征收人認(rèn)可的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，視為共同協(xié)商選定，若在公告協(xié)商期內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織采取逐戶征詢、集中投票或者通過抽簽、搖號等隨機方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
對被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的確定，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，先向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估;對復(fù)核結(jié)果有異議的，可向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，專家委員會進行審核并出具鑒定結(jié)論。
建設(shè)單位參與拆遷要處罰除上述受眾多拆遷戶關(guān)注的問題，《條例(草案)》還規(guī)定，建設(shè)單位參與拆遷活動的，由房屋征收部門責(zé)令改正，處三萬元以上十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
此外，《條例(草案)》還對市、縣級人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門工作人員不履行法定職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的八種行為進行了詳細(xì)列舉，增強了可操作性。有八種行為之一的，由上級人民政府或者本級人民政府責(zé)令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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一、農(nóng)村宅基地拆遷如何補償
1、土地法修正草案明確單獨補償農(nóng)村村民住宅。草案規(guī)定，征收農(nóng)民集體所有土地補償安置的具體辦法，由國務(wù)院制定。依照國務(wù)院制定的具體辦法，省、自治區(qū)、直轄市可以規(guī)定補償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。
現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償;征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費;土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。上述三條規(guī)定在修正案草案中均作出修改。
2、征地補償內(nèi)容增加了對宅基地的補償和社會保障補償。修正案草案規(guī)定，征地補償包括土地補償，被征地農(nóng)民的安置補助與社會保障費用，農(nóng)民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。
3、在住房保障方面。將對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的被征地農(nóng)民提供該國有土地上的房屋，無法提供的按照市場價給予貨幣補償;城市規(guī)劃區(qū)外則安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本給予補償。
二、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷怎么補償
1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償�！胺珠_補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。
一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。
2、土地補償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米對你進行安置。
還有就是房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補償標(biāo)準(zhǔn)實施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個你可以向征地方要來看看。這項補償一般就只有一種補償方式了，就是貨幣補償。
3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定 征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
