為積極實(shí)施新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快推進(jìn)城中村改造，讓更多群眾享受到改革發(fā)展帶來(lái)的實(shí)惠，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市發(fā)展實(shí)際，制定本意見(jiàn)。
一、總體要求
1.指導(dǎo)思想。
緊緊圍繞“加快科學(xué)發(fā)展，建設(shè)美麗泉城”中心任務(wù)，堅(jiān)持城中村改造與新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相適應(yīng)，與城市建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌解決被改造村居民的安置補(bǔ)償、就業(yè)、社會(huì)保障、戶籍管理、經(jīng)濟(jì)體制和社區(qū)管理改革等問(wèn)題，努力實(shí)現(xiàn)“村民變市民、集體土地變國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)變股份制經(jīng)濟(jì)、村莊變社區(qū)”四個(gè)轉(zhuǎn)變，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。
2.工作目標(biāo)。
強(qiáng)化政府主導(dǎo)、規(guī)劃引導(dǎo)、社會(huì)參與和市場(chǎng)主體作用，完善組織推進(jìn)和政策支持體制機(jī)制，突出重要城市功能區(qū)及重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)的城中村改造，在妥善安置居民的同時(shí)，同步推進(jìn)社會(huì)保障、經(jīng)濟(jì)體制和社區(qū)管理方式改革，努力實(shí)現(xiàn)城中村居民的完全市民化，力爭(zhēng)到2020年，中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)城中村改造工作全部啟動(dòng)。
3.基本原則。
堅(jiān)持各區(qū)(含濟(jì)南高新區(qū)，下同)為城中村改造的責(zé)任主體和實(shí)施主體，市里進(jìn)一步完善政策支持措施，強(qiáng)化政策引導(dǎo)，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督;堅(jiān)持整體策劃、連片開(kāi)發(fā)，以城市總體規(guī)劃、片區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各專項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃為依據(jù)，認(rèn)真落實(shí)城中村改造引導(dǎo)規(guī)劃，鼓勵(lì)多村整合、連片開(kāi)發(fā)，提高綜合開(kāi)發(fā)效益;堅(jiān)持統(tǒng)籌推進(jìn)，綜合考量，以維護(hù)城中村居民切身利益為出發(fā)點(diǎn)，統(tǒng)籌實(shí)施安置補(bǔ)償、社會(huì)保障、就業(yè)服務(wù)、經(jīng)濟(jì)體制和社區(qū)管理方式改革，確保被改造村居民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障、生活水平有提高;堅(jiān)持以人為本、實(shí)事求是，充分尊重群眾意愿，密切結(jié)合各區(qū)實(shí)際制定改造推進(jìn)計(jì)劃。
二、規(guī)劃管理
4.規(guī)劃控制。
城中村改造總體策劃方案的編制，以城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和城中村改造引導(dǎo)規(guī)劃為依據(jù)，以重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為帶動(dòng)，打破村居之間的地域界線，按照統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造、整體配套的要求，編制修建性詳細(xì)規(guī)劃。在條件允許的情況下，鼓勵(lì)提高土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，充分利用地下空間，壓縮用地規(guī)模，提高土地集約節(jié)約利用水平。
5.設(shè)施配套。
在符合相關(guān)規(guī)范的前提下，按照滿足需要、適度超前的原則，加大城中村改造范圍內(nèi)市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)力度，提高片區(qū)配套水平和承載能力。安置房、保障房建設(shè)要嚴(yán)格遵守普通商品房開(kāi)發(fā)程序，嚴(yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，完善水、電、氣、暖、環(huán)衛(wèi)、消防等基礎(chǔ)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)、治安管理、醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育、物業(yè)管理等服務(wù)配套，加強(qiáng)房屋和配套設(shè)施質(zhì)量安全監(jiān)管，建設(shè)精品工程。
6.違法違章建設(shè)處理。
對(duì)城中村改造范圍內(nèi)歷史形成的違法違章建筑，本著有利于規(guī)范和加快推進(jìn)城中村改造工作的原則，實(shí)行分類處理：對(duì)原村集體所有的非居住用房，改造時(shí)可以保留的，作為保障房對(duì)待，并相應(yīng)核減保障房建筑面積;對(duì)符合或基本符合規(guī)劃、建筑物滿足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，經(jīng)批準(zhǔn)可完善相關(guān)手續(xù)，并核減安置人口;對(duì)嚴(yán)重違反土地利用或城市規(guī)劃，或存在嚴(yán)重質(zhì)量安全隱患的房屋，依法拆除，有關(guān)責(zé)任人構(gòu)成犯罪的移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任;其它類型的違法違章建設(shè)，原則上做擱置處理。
三、安置補(bǔ)償
7.安置保障標(biāo)準(zhǔn)。
原集體經(jīng)濟(jì)組織成員可獲得享有完全產(chǎn)權(quán)的安置房屋。安置房在充分考慮公共面積分?jǐn)偟那闆r下，多層建筑按人均建筑面積40平方米安置，小高層建筑按人均建筑面積43平方米安置，高層建筑按人均建筑面積47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面積30平方米予以保障，建設(shè)資金按普通商品住宅的建安成本納入改造成本，超出部分由集體經(jīng)濟(jì)組織自籌，產(chǎn)權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓，其收益用于保障原村民的未來(lái)生產(chǎn)生活。選擇貨幣安置和保障的，按應(yīng)安置和保障面積給予補(bǔ)償，補(bǔ)償價(jià)格按照同地段安置(保障)房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)核算。城中村改造可按集體經(jīng)濟(jì)組織成員總?cè)丝�，增加不超過(guò)10%的安置和保障房面積，用于安置和保障集體經(jīng)濟(jì)組織新增人口等。長(zhǎng)期在本村居住的非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員住戶，經(jīng)村民代表大會(huì)研究同意，并由區(qū)政府認(rèn)定后，可與村集體經(jīng)濟(jì)組織成員一并安置，但不享受保障房政策，解決方式為自購(gòu)安置房，價(jià)格可享受高于成本價(jià)、低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠。安置補(bǔ)償方案要經(jīng)村民(股東)代表會(huì)議討論通過(guò)，由征收人與村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。
8.安置房、保障房建設(shè)。
安置房、保障房建設(shè)用地與經(jīng)營(yíng)性用地整體出讓的，安置房、保障房必須與經(jīng)營(yíng)性土地開(kāi)發(fā)統(tǒng)一規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用;安置房、保障房由開(kāi)發(fā)商代建的，列入土地出讓附加條件，由區(qū)政府負(fù)責(zé)監(jiān)督。為加快項(xiàng)目推進(jìn)，可參照我市棚戶區(qū)改造的有關(guān)政策運(yùn)作。
9.拆遷補(bǔ)償。
在依法拆除村民住宅時(shí)，原住房面積超出每人40平方米的部分，按照省里確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。對(duì)手續(xù)合法齊全的集體經(jīng)濟(jì)用房、集體辦公用房、村公共服務(wù)設(shè)施用房等非住宅用房及其附屬物，依照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
10.規(guī)費(fèi)減免。
安置房和保障房建設(shè)，參照市物價(jià)局、財(cái)政局《關(guān)于公布廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和棚戶區(qū)履行改造拆遷安置房建設(shè)首批免收的行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金目錄的通知》(濟(jì)價(jià)房字〔2008〕111號(hào))，免收相關(guān)費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)下限收取。安置房、保障房及其物業(yè)管理用房在辦理確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，減半收取登記費(fèi)。
四、土地管理
11.土地征收。
經(jīng)營(yíng)性用地的規(guī)模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照經(jīng)營(yíng)性用地出讓成交總價(jià)款的60%與城中村改造成本相平衡確定。城中村改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的集體土地依法按程序征為國(guó)有建設(shè)用地。安置、保障和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)模以外的土地，全部由政府按規(guī)定適時(shí)征收儲(chǔ)備，征收前由區(qū)政府負(fù)責(zé)落實(shí)管理責(zé)任。
12.土地供應(yīng)。
安置房、保障房建設(shè)用地依法采取有償出讓方式供應(yīng)。安置房、保障房建設(shè)用地單獨(dú)出讓的，其土地出讓金列入城中村改造成本;與相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)性用地一起招拍掛出讓的，安置房、保障房用地部分經(jīng)折算后對(duì)應(yīng)的土地出讓金列入城中村改造成本。經(jīng)營(yíng)性用地具備分宗條件的，可按功能布局合理劃分地塊，確定規(guī)劃條件后分批出讓。安置房合規(guī)分配后，住房保障管理、國(guó)土資源部門依法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。2005年之后經(jīng)市中心城城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡(jiǎn)稱市領(lǐng)導(dǎo)小組)批準(zhǔn)已完成改造的項(xiàng)目，安置房用地和保障房用地可協(xié)議出讓給村集體組織，經(jīng)核實(shí)確實(shí)用于安置保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的相關(guān)土地出讓費(fèi)用可追加列入相應(yīng)改造成本，安置房依法換發(fā)具有完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證，保障房享有完全產(chǎn)權(quán)。
13.土地收益分配。
經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地招拍掛出讓后，土地出讓總價(jià)款的60%先行撥付到各區(qū)，作為城中村改造成本;土地出讓凈收益的70%撥付各區(qū)，專項(xiàng)用于城中村改造的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資金平衡。由市屬各投融資集團(tuán)作為投資主體推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目，其土地出讓凈收益的70%撥付各投融資集團(tuán)。經(jīng)營(yíng)性土地出讓總價(jià)款不能平衡改造成本的項(xiàng)目，在各區(qū)、市屬投融資集團(tuán)范圍內(nèi)采取以豐補(bǔ)欠的方式平衡。安置房與保障房用地出讓價(jià)款納入改造成本。
五、社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)救助和就業(yè)扶持
14.社會(huì)保險(xiǎn)。
改造后的城中村居民參加養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)行個(gè)人繳費(fèi)、集體補(bǔ)助、政府補(bǔ)貼相結(jié)合的資金籌集機(jī)制。符合居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)條件的，可參加居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn);符合被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)條件的，可參加被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn);符合企業(yè)職工和靈活從業(yè)人員參保條件的，可參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，其中，按靈活從業(yè)人員身份參保的，可自愿從參保之日往前補(bǔ)繳不超過(guò)15年且不早于16周歲的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。
15.社會(huì)救助。
改造后的城中村居民，全部納入我市社會(huì)救助范圍，符合城市最低生活保障、城市醫(yī)療救助、教育救助以及其它社會(huì)救助標(biāo)準(zhǔn)的，依法享受相關(guān)社會(huì)救助。
16.就業(yè)扶持。
將城中村居民納入城鄉(xiāng)就業(yè)扶持的重點(diǎn)范圍，通過(guò)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)、強(qiáng)化職業(yè)技能培訓(xùn)、加大政策支持等措施，促進(jìn)城中村居民充分就業(yè)。
六、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變
17.清產(chǎn)核資。
聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部資產(chǎn)(包括經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和資源性資產(chǎn))、負(fù)債進(jìn)行清查核實(shí)登記。清產(chǎn)核資結(jié)果要經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議審核確認(rèn)，向全體村民公開(kāi)，并報(bào)所在街道和區(qū)業(yè)務(wù)主管部門審核備案。
18.資產(chǎn)量化。
在清產(chǎn)核資的基礎(chǔ)上，合理確定折股量化資產(chǎn)。經(jīng)清理核實(shí)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，擬建立股份制公司運(yùn)營(yíng)管理的，應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估;采取拍賣等方式處理的，也可根據(jù)賬面價(jià)值和實(shí)際價(jià)值進(jìn)行重新估值，作為資產(chǎn)處置的基本依據(jù)。
19.股份制改造。
集體經(jīng)濟(jì)組織資產(chǎn)進(jìn)行清產(chǎn)核資、資產(chǎn)量化、股權(quán)設(shè)置與界定后，及時(shí)向股東出具股權(quán)證書(shū)，作為參與管理決策、享有收益分配的憑證。具備建立公司制企業(yè)條件的，由工商部門注冊(cè)登記為有限責(zé)任公司，并按照公司法規(guī)定建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度;不具備建立公司制企業(yè)條件的，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)表決同意后，可將集體資產(chǎn)進(jìn)行作價(jià)并公開(kāi)拍賣處置。集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)(公司)，原所屬資產(chǎn)需進(jìn)行更名的，市、區(qū)有關(guān)職能部門要簡(jiǎn)化手續(xù)，在市權(quán)限范圍內(nèi)減免相關(guān)費(fèi)用。
七、社區(qū)和戶籍管理
20.社區(qū)管理改革。
城中村集體經(jīng)濟(jì)改造完成后，根據(jù)《城市居民委員會(huì)組織法》規(guī)定實(shí)施村改居工作。按照便于服務(wù)管理、便于開(kāi)發(fā)社區(qū)資源、便于社區(qū)居民自治的原則，并考慮地域性、認(rèn)同感等社區(qū)構(gòu)成要素，科學(xué)合理劃分社區(qū)，建立健全基層自治組織。完成社區(qū)管理改革后，計(jì)劃生育按國(guó)家有關(guān)政策執(zhí)行。
21.戶籍管理。
城中村集體經(jīng)濟(jì)改革完成后，原依附于戶籍上的有關(guān)村民權(quán)益自動(dòng)消除。改造后的城中村居民，依據(jù)我市戶籍管理有關(guān)規(guī)定完善戶籍登記，并參加相應(yīng)社區(qū)自治管理，依法享有自治權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)。
八、推進(jìn)機(jī)制
22.組織領(lǐng)導(dǎo)。
市領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)研究制定全市城中村改造總體方案和年度改造計(jì)劃，制定推進(jìn)城中村改造的政策措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造中遇到的重大困難和問(wèn)題，督促檢查各級(jí)各部門工作落實(shí)情況。市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)編制城中村改造總體計(jì)劃和年度計(jì)劃，制定配套實(shí)施細(xì)則，報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組同意后施行;負(fù)責(zé)指導(dǎo)督促城中村改造工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和協(xié)調(diào)解決城中村改造中的問(wèn)題。各區(qū)全面負(fù)責(zé)本轄區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造工作，具體負(fù)責(zé)組織指導(dǎo)總體策劃方案、規(guī)劃策劃方案、修建性詳細(xì)規(guī)劃編制以及拆遷安置、招商融資、改造實(shí)施、社會(huì)保障方式轉(zhuǎn)變、集體經(jīng)濟(jì)組織改制、社區(qū)管理方式轉(zhuǎn)變等工作，項(xiàng)目涉及市屬各投融資集團(tuán)的，各投融資集團(tuán)要做好相關(guān)工作配合;由市屬各投融資集團(tuán)作為投資主體的，各投融資集團(tuán)負(fù)責(zé)編制規(guī)劃策劃方案及修建性詳細(xì)規(guī)劃并負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施，各區(qū)做好相關(guān)工作配合。
23.部門分工。
發(fā)改與農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)牽頭組織城中村集體經(jīng)濟(jì)股份制改造工作。規(guī)劃部門負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目總體策劃方案，結(jié)合村土地利用現(xiàn)狀，確定改造項(xiàng)目規(guī)劃條件。國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)安置、保障用地及經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛報(bào)審和實(shí)施工作。城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)城中村改造工程的建設(shè)管理、安全監(jiān)管、竣工驗(yàn)收等工作。財(cái)政部門負(fù)責(zé)按照相關(guān)規(guī)定和比例撥付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力資源社會(huì)保障部門負(fù)責(zé)城中村居民就業(yè)扶持和社會(huì)保險(xiǎn)參保工作。民政部門負(fù)責(zé)城中村社區(qū)管理方式改革和社會(huì)救助工作。監(jiān)察部門負(fù)責(zé)監(jiān)督行政機(jī)關(guān)及其工作人員在城中村改造工作中履行職責(zé)的情況，對(duì)違反紀(jì)律的責(zé)任人員進(jìn)行責(zé)任追究。審計(jì)部門負(fù)責(zé)審查監(jiān)督撥付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資等情況。住房保障管理部門負(fù)責(zé)安置房、保障房及其附屬設(shè)施等房屋的權(quán)屬登記管理工作。公安部門負(fù)責(zé)戶籍管理。國(guó)土資源、城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處城中村改造中未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)條件實(shí)施建設(shè)等問(wèn)題。上述部門要按照分工，研究制定相應(yīng)實(shí)施細(xì)則。
24.審批程序。
城中村改造總體策劃方案由各區(qū)政府審批并報(bào)市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案，市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室做好工作指導(dǎo)和監(jiān)督檢查，確保城中村改造工作依法有序推進(jìn)。按照審批重心下移的原則，根據(jù)隸屬關(guān)系下放審批權(quán)限，除跨區(qū)域和市屬投融資集團(tuán)規(guī)劃實(shí)施的項(xiàng)目外，其他城中村改造審批事項(xiàng)原則上由各區(qū)級(jí)職能部門受理審核，規(guī)劃、土地手續(xù)由市規(guī)劃、國(guó)土資源部門各分局受理審批。市規(guī)劃局各分局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期規(guī)劃策劃、修建性詳規(guī)、單體設(shè)計(jì)方案審查等工作;市國(guó)土資源局各分局負(fù)責(zé)辦理前期土地利用現(xiàn)狀審查、土地利用預(yù)審、匯總城中村改造費(fèi)用、計(jì)算平衡成本的經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)模、受理安置保障用地出讓業(yè)務(wù)，協(xié)助市國(guó)土資源局做好土地移交、成本返還、供后監(jiān)管等工作。其它相關(guān)審批部門也要進(jìn)一步下放審批權(quán)限，減少審批事項(xiàng)，縮短審批時(shí)限，提高審批效率。
25.督導(dǎo)檢查。
市領(lǐng)導(dǎo)小組將制定城中村改造計(jì)劃，明確各區(qū)工作任務(wù)，作為各區(qū)必須完成的工作指標(biāo)，簽訂責(zé)任狀，形成一級(jí)抓一級(jí)，層層有責(zé)任的目標(biāo)責(zé)任考核體系。建立完善責(zé)任追究制度，將城中村改造項(xiàng)目相關(guān)工作列入市重點(diǎn)督查范圍，對(duì)工作不積極、不主動(dòng)，甚至推諉扯皮導(dǎo)致工作拖延完不成當(dāng)年工作任務(wù)的，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任主體和責(zé)任人的責(zé)任;對(duì)弄虛作假造成國(guó)有資產(chǎn)損失的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。
