首涉?zhèn)�人營(yíng)改增
隨著今年政府工作報(bào)告為營(yíng)改增任務(wù)立下“軍令狀”，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四塊最難啃的“骨頭”也都將在今年5月1日正式納入營(yíng)改增軌道。但時(shí)間緊、任務(wù)重，上述四大行業(yè)之所以遲遲未被納入試點(diǎn)必定有它的難點(diǎn)所在。
王軍就表示，此次營(yíng)改增不同于以往，面臨著諸多挑戰(zhàn)�！耙皇菙�(shù)量大，1000萬(wàn)納稅人要改制;二是時(shí)間緊，只有不到兩個(gè)月實(shí)際準(zhǔn)備時(shí)間;三是首次涉及自然人繳納增值稅的問(wèn)題，比如二手房交易;四是納稅人過(guò)去很少接觸過(guò)增值稅�！蓖踯娬f(shuō)。
其中，自然人將首次繳納增值稅無(wú)疑成為了多方關(guān)注的焦點(diǎn)。以二手房交易為例，目前二手房交易共需繳納8種稅，即營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅。其中，5.6%的營(yíng)業(yè)稅是向賣(mài)房一方征收，但隨著未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)，二手房交易中的賣(mài)房一方此前所繳納的營(yíng)業(yè)稅將不復(fù)存在，取而代之的便是增值稅。
然而，由于增值稅是以商品增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，因此，增值稅此前只面向企業(yè)征收，并不涉及自然人。如此一來(lái)，如何征管又成了一道新的難題。不過(guò)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓告訴北京商報(bào)記者，目前增值稅共有兩種發(fā)票，分別針對(duì)的是一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其中對(duì)小規(guī)模納稅人征收增值稅的經(jīng)驗(yàn)就可以為個(gè)人繳納增值稅所用。
二手房稅負(fù)不會(huì)高于當(dāng)前
隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營(yíng)改增，個(gè)人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化?起碼僅從數(shù)值推演上來(lái)看，二手房交易的稅負(fù)相比以前確實(shí)要有所增加。
曾有人測(cè)算過(guò)，如果按照5.6%的營(yíng)業(yè)稅來(lái)征收，那么一套成交價(jià)為50萬(wàn)元的普通住宅需繳納2.8萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。而如果按照業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的11%的增值稅率來(lái)征收，那么同為50萬(wàn)元的一套普通住宅則需上繳近5萬(wàn)元的增值稅。最為關(guān)鍵的是個(gè)人住房交易并沒(méi)有抵扣項(xiàng)，這也就意味著賣(mài)房一方要多承擔(dān)2萬(wàn)多元的繳稅壓力。
但劉桓也表示，此次營(yíng)改增的一個(gè)首要原則就是稅負(fù)只減不增，因此，在他看來(lái)，二手房交易應(yīng)當(dāng)不會(huì)沿用房地產(chǎn)行業(yè)通用的11%的增值稅率。
“二手房交易的增值稅率應(yīng)當(dāng)不高于當(dāng)前5.6%營(yíng)業(yè)稅的稅率，是否會(huì)低如小規(guī)模納稅人3%的增值稅率目前還不好說(shuō)，這還需要相關(guān)政策對(duì)于二手房交易雙方的性質(zhì)進(jìn)行單獨(dú)說(shuō)明�！眲⒒刚f(shuō)。
偉業(yè)我愛(ài)我家品牌中心總監(jiān)孔丹也表示，從中央營(yíng)改增的大方向上來(lái)看，改革的最終目的應(yīng)該還是降低個(gè)人、企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，因此個(gè)人二手房交易增收增值稅后，交易過(guò)程中的整體稅費(fèi)繳納額度應(yīng)該是穩(wěn)中有降的，但在具體操作過(guò)程中應(yīng)該也會(huì)根據(jù)具體城市不同采取差別化政策。
一線城市或分別對(duì)待
調(diào)整交易稅費(fèi)往往是我國(guó)樓市調(diào)控的一項(xiàng)重要手段，雖然近年來(lái)政府的行政之手正在慢慢退出，但房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)變化卻仍未停歇。2月下旬，財(cái)政部就聯(lián)合國(guó)稅總局、住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，首次將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上家庭惟一住房的契稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1.5%，而不再區(qū)分為1.5%和3%。
值得注意的是，當(dāng)時(shí)這條政策就有意將一線城市與其他城市區(qū)別對(duì)待，《通知》明確表示，我國(guó)將對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，房屋面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅，但北上廣深四個(gè)城市暫不實(shí)行這一條新政。
孔丹直言，可見(jiàn)，中央愈發(fā)清晰的“分類調(diào)控”思路，意味著營(yíng)改增實(shí)施差別化政策的可能性也越來(lái)越大�！耙虼�，如果按照改革后，一線城市及重點(diǎn)二線城市二手房交易稅費(fèi)整體平穩(wěn);其他城市稅費(fèi)有所減免、降低的情況來(lái)看，各地樓市受營(yíng)改增調(diào)整的影響也將有所不同，一線城市原本庫(kù)存就不多，所以改革后市場(chǎng)波動(dòng)應(yīng)該不大，但三四線城市樓市很可能受新政刺激，加快去庫(kù)存速度�！笨椎ふf(shuō)。
不過(guò)，孔丹也表示，由于三四線城市購(gòu)房需求始終難有明顯增長(zhǎng)，因此減免稅費(fèi)、信貸寬松等政策仍然無(wú)法為這些地區(qū)提供持續(xù)的去庫(kù)存動(dòng)力，長(zhǎng)久來(lái)看，國(guó)家層面的投資更有針對(duì)性地向三四線城市流入，推動(dòng)特大城市周邊建設(shè)發(fā)展新的中心城市，對(duì)人口形成更大的吸引力，才是更關(guān)鍵的。
