營改增落地后，二手房交易賣方需要繳納增值稅，不再繼續(xù)繳納營業(yè)稅。增值稅稅率與營業(yè)稅相同，但是計算方式不同，這就決定了增值稅稅額比營業(yè)稅稅額低。那么，個人出賣二手房應該怎么計算增值稅?增值稅征收細則是什么?不同地區(qū)增值稅繳納以及減免情況如何?
國稅總局發(fā)文明確，個人轉讓住房，在4月30日前已簽訂轉讓合同，5月1日以后辦理產(chǎn)權變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。
1、非北上廣深地區(qū)增值稅稅率及減免規(guī)定：
①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
2、北上廣深增值稅稅率及減免規(guī)定：
①個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
3、增值稅附加稅繳納規(guī)定(營業(yè)稅也繳納，且比例相同)：
增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業(yè)稅x稅率，若增值稅稅額減少，附加稅稅額也會減少。
增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;
附加稅=增值稅x 稅率。
此處以100萬房產(chǎn)交易額為例計算增值稅：
1、征收營業(yè)稅時：營業(yè)稅=100萬x5%=50000元，附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元，營業(yè)稅及其附加稅共56000元。
2、變成增值稅后：增值稅=100萬÷(1+5%)x 5%=47619元，附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元，增值稅及其附加稅共53333元。
綜合：營改增后，100萬的房產(chǎn)稅費能減少2667元。
5月1日營改增實施后，房地產(chǎn)交易與租賃的抵扣細則包括六點：
1、交契稅時，計稅成交價扣除增值稅;
2、出租房產(chǎn)時，計征房產(chǎn)稅的租金收入扣除增值稅;
3、土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為扣除增值稅后的收入;
4、個人轉讓房屋的應稅收入扣除增值稅，增值稅計入財產(chǎn)原值;
5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅，個人轉租房屋的，在計算轉租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;
6、已免征增值稅的，不再扣減增值稅額。
5月1日，營改增之后，賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產(chǎn)免征增值稅，沒有節(jié)省情況)。所以，賣產(chǎn)權在兩年之內(nèi)的房子要賺啊。
