吉林省人民政府辦公廳
關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見
吉政辦發(fā)〔２０１６〕２３號
各市（州）人民政府，長白山管委會，各縣（市）人民政府，省政府各廳委辦、各直屬機(jī)構(gòu)：
按照中央和全省經(jīng)濟(jì)工作會議精神，為加快推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步鼓勵住房消費(fèi)，化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)省政府同意，結(jié)合我省實(shí)際，提出如下意見：
一、支持新市民進(jìn)城落戶購房
（一）進(jìn)一步簡化農(nóng)民租購房屋落戶手續(xù)。凡在城鎮(zhèn)購買或租賃住房的農(nóng)民，符合當(dāng)?shù)芈鋺魲l件的只需憑房屋產(chǎn)權(quán)證或依法簽訂的房屋買賣（租賃）合同，即可為其本人及共同居住生活的配偶、未婚子女、父母申請辦理當(dāng)?shù)爻Ｗ艨凇?/p>
（二）保護(hù)進(jìn)城農(nóng)民合法權(quán)益。取得居住證和在地級以下城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，享有與市民平等的接受義務(wù)教育、基本醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、就業(yè)、社會保險、社會救助、住房保障等公共服務(wù)權(quán)利，其原有的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)不變。
二、加大貨幣化安置力度，增加政策性消費(fèi)需求
（三）加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。商品房庫存去化周期長的城市，原則上不再新開工建設(shè)棚戶區(qū)改造安置房。各地政府可將棚戶區(qū)改造儲備項目統(tǒng)一調(diào)整納入到２０１６年計劃實(shí)施，全省貨幣化安置比例不低于５０％；有條件的城市應(yīng)達(dá)到７０％以上，力爭逐步達(dá)到１００％。各地可根據(jù)實(shí)際情況，將二手房做為貨幣化安置房源。棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)征收的非住宅房屋可按照一定比例納入開發(fā)性金融貸款支持范圍。
（四）擴(kuò)大貨幣化安置范圍。凡城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、開發(fā)區(qū)（工業(yè)園區(qū)）建設(shè)、集體土地征地拆遷、生態(tài)移民等涉及房屋征收補(bǔ)償安置的，均可實(shí)行貨幣化安置。
三、降低購房成本和門檻，積極支持市場化消費(fèi)需求
（五）降低購房信貸門檻。居民家庭利用商業(yè)性個人住房貸款首次購買普通住房的，最低首付款比例為２０％；對擁有１套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例為３０％；金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人的實(shí)際，適當(dāng)降低貸款利率。鼓勵金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，為購房人提供更為優(yōu)惠、有針對性的購房貸款。推廣“農(nóng)民安家貸”等金融創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，靈活認(rèn)定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優(yōu)化還款頻率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得限制購房人選擇金融機(jī)構(gòu)為其貸款的權(quán)利。對積極支持化解房地產(chǎn)庫存的金融機(jī)構(gòu)，各地可在住房公積金存儲等方面予以相關(guān)支持。
（六）用好用足住房公積金。自由職業(yè)人員可自愿繳納住房公積金，享受相關(guān)政策。申請貸款時取消住房套數(shù)證明、所購住房面積的要求。利用住房公積金貸款購買二手房最低首付款比例為２０％，房齡加貸款期限之和最長為４０年。大力推進(jìn)住房公積金省內(nèi)異地貸款及其與金融機(jī)構(gòu)組合貸款業(yè)務(wù)。進(jìn)一步提高實(shí)際可貸款額度。足額繳存６個月可申請貸款。
（七）減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，納稅確有困難的，可按規(guī)定申請房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套建設(shè)完成后，無償移交的符合免稅條件的學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園使用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
調(diào)整土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按１.５％計征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按２％計征，其他類型房產(chǎn)按２.５％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率標(biāo)準(zhǔn)，位于長春市城區(qū)和郊區(qū)的按１５％計征；位于其他地級市城區(qū)及郊區(qū)的按１０％計征；位于其他地區(qū)的按５％計征。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動力一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
認(rèn)真貫徹落實(shí)國家“營改增”相關(guān)政策規(guī)定，支持化解房地產(chǎn)庫存工作。
大力推行保函支付制度，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用擔(dān)保機(jī)構(gòu)或銀行出具保函代為支付政府返還類基金、保證金。
（八）降低個人交易環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)。個人將購買不足２年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買２年以上（含２年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人購買家庭唯一住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按１.５％的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為９０平方米及以下的，減按１％的稅率征收契稅；面積為９０平方米以上的，減按２％的稅率征收契稅。
（九）給予購房人適度補(bǔ)貼。鼓勵城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民購買庫存商品房，有條件的城市政府可對購買新建商品房的購房人按照上繳契稅額度給予適度的購房補(bǔ)貼。
（十）取消相關(guān)限制性措施。取消住房限購、限貸政策，購房人無需提供住房所在地戶籍證明、納稅或社保繳納證明。取消商品房預(yù)銷售價格備案審核制度。取消商品住房總面積中，套型建筑面積９０平方米以下所占比重必須達(dá)到７０％以上的審批限制。
（十一）規(guī)范審批和收費(fèi)。全面開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理過程中的審批程序、審批條件、相關(guān)收費(fèi)的合法性審查，沒有法律、法規(guī)和政策規(guī)定依據(jù)的一律取消。各級政府和管理部門應(yīng)建立開發(fā)項目審批、收費(fèi)清單制度，２０１６年６月１日前向社會公布。
（十二）完善配套設(shè)施建設(shè)。各地政府要對已建成但未完成配套的住宅小區(qū)加快制定公共交通、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)計劃，２０１６年６月１日前向社會公布。力爭２－３年內(nèi)完成供水、供電、供熱、燃?xì)�、道路等配套設(shè)施建設(shè)。
（十三）加快已交付使用房屋產(chǎn)權(quán)辦理工作。各地政府要全面啟動已交付使用未辦理產(chǎn)權(quán)房屋的清理工作，制定加快房屋產(chǎn)權(quán)登記具體辦法，解除交易限制。
（十四）提高服務(wù)水平。住房公積金、房屋交易和產(chǎn)權(quán)等部門應(yīng)優(yōu)化辦事程序，進(jìn)行流程再造，縮短辦理時限，減少辦事環(huán)節(jié)，公開辦事指南和辦事依據(jù)，實(shí)行“一站式”服務(wù)，方便群眾辦理。
四、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)節(jié)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
（十五）合理調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模。商品房庫存去化周期長、房價波動大、供應(yīng)嚴(yán)重過剩的城市，要控制新建項目開發(fā)節(jié)奏，縮減相應(yīng)商品房供地規(guī)模，直至?xí)和Ｏ嚓P(guān)土地供應(yīng)。擬出讓宗地紅線外圍必須完成供水、供電、供熱、燃?xì)狻⒌缆返仁姓涮自O(shè)施建設(shè)，不具備條件的，一律不得出讓。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)項目建設(shè)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用庫存商品房置換農(nóng)民原有住房。
（十六）優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。允許企業(yè)在符合規(guī)劃的前提下，按照市場實(shí)際需求，調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，避免出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性庫存。非商品住房庫存量大的城市，規(guī)劃部門要根據(jù)實(shí)際，降低相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)配比。
五、培育房屋租賃市場
（十七）培育住房租賃市場。采取政策性金融機(jī)構(gòu)貸款支持、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、企業(yè)債券等方式，引導(dǎo)和鼓勵有條件的國有企業(yè)收購或長期租賃庫存商品住房，用做住房和公共租賃住房對外出租，滿足新市民、外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等群體市場化住房租賃和住房保障需求。引導(dǎo)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展成為以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，提供市場化的住房租賃服務(wù)。鼓勵高校、科研機(jī)構(gòu)通過發(fā)放住房補(bǔ)貼或購買、租賃商品住房方式，解決引進(jìn)人才住房問題。建立住房租賃政府服務(wù)平臺，推行統(tǒng)一的租賃合同示范文本，為自然人和企業(yè)租賃住房提供公共服務(wù)。
（十八）支持非商品住房轉(zhuǎn)型利用。對符合條件的非商品住房，可改為“創(chuàng)客空間”、電商用房、教育培訓(xùn)、幼兒園、養(yǎng)老院等用房，也可改造為酒店式公寓以及用于文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營性、公益類用房。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用“先租后售”“租金抵房款”等租售并舉的方式營銷。
六、完善“一城一策”政策措施，落實(shí)政府主體責(zé)任
（十九）明確目標(biāo)任務(wù)，實(shí)行“一城一策”去庫存。根據(jù)各地商品房庫存規(guī)模和房地產(chǎn)市場實(shí)際，將全省城市分為四種類型，實(shí)行“一城一策”。一類城市為庫存規(guī)模大、需求較為旺盛的城市，包括長春市、吉林市、松原市、梅河口市、農(nóng)安縣等５個城市和地區(qū)。二類城市為庫存規(guī)模大、需求不旺盛的城市，包括通化市、四平市、遼源市、公主嶺市、榆樹市、伊通縣、延吉市、琿春市等８個城市和地區(qū)。三類城市為庫存規(guī)模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、長春市雙陽區(qū)、德惠市、永吉縣、舒蘭市、磐石市、蛟河市、輝南縣、柳河縣、通化縣、白山市江源區(qū)、臨江市、撫松縣、長白縣、扶余市、前郭縣、洮南市、通榆縣、圖們市、龍井市、和龍市、汪清縣、安圖縣等２３個城市和地區(qū)。四類城市為庫存規(guī)模小、需求較為旺盛的城市，包括白城市、長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)、長春市九臺區(qū)、樺甸市、梨樹縣、雙遼市、東豐縣、東遼縣、集安市、靖宇縣、長嶺縣、乾安縣、鎮(zhèn)賚縣、大安市、敦化市等１５個城市和地區(qū)。力爭到２０１８年年底，一類城市商品住房庫存量比２０１５年年底減少２５％，二類城市和三類城市減少３０％，四類城市不設(shè)任務(wù)，應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展，及時采取措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；各地非商品住房庫存明顯減少。
（二十）落實(shí)政府主體責(zé)任。各地政府是化解房地產(chǎn)庫存、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任主體，必須切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，摸清庫存和市場情況，研究制定去庫存具體實(shí)施細(xì)則并報省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案，爭取利用２－３年的時間，使本地區(qū)庫存處于合理水平。省級財政將對２０１６年房地產(chǎn)去庫存工作業(yè)績比較突出的城市給予一定額度的資金獎補(bǔ)。各有關(guān)部門要協(xié)同配合，加強(qiáng)督查指導(dǎo)，結(jié)合工作實(shí)際出臺相關(guān)配套政策。
吉林省人民政府辦公廳
２０１６年４月
