為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定了上海省物業(yè)管理條例，下面是小編給大家整理的最新的上海物業(yè)管理條例收費標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法細(xì)則(全文)，可供參考，歡迎大家閱讀。
《上海市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》已由上海市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第七次會議于2018年11月22日通過，現(xiàn)予公布，自2019年3月1日起施行。
上海市人民代表大會常務(wù)委員會
2018年11月22日
第一章 總則
第一條：為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條：本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。
第三條：本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。
第四條：市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。
市房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；
（二）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；
（三）指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；
（六）實施對物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
區(qū)房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）組織實施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
（二）實施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動；
（四）實施業(yè)主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；
（五）實施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）確認(rèn)等事項；
（六）指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作以及其他物業(yè)管理工作實施監(jiān)督管理；
（七）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（八）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門，按照各自職責(zé)協(xié)同實施本規(guī)定。
第五條：區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛；其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡稱房管機(jī)構(gòu)）承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運作，對業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；
（三）參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；
（四）辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù)；
（五）監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；
（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；
（七）建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條：本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。
居民委員會、村民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運作。
第七條：市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
本市鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第八條：住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條：房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第十條：尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條：建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：
（一） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四） 物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。
第十二條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項維修資金管理規(guī)約；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；
（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)�！�
第十三條：業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十四條：物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一） 物業(yè)管理區(qū)域核定意見；
（二）物業(yè)管理用房配置證明；
（三） 業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；
（四） 物業(yè)出售并交付使用時間；
（五） 已籌集的專項維修資金清冊。
建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十五條：鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，組建籌備組�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。
第十六條：籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一） 確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三） 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四） 確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五） 制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；
（六） 制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七） 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。
第十七條：業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十八條：業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進(jìn)行投票表決。
第十九條：首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項作出約定。
第二十條：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成。籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會的任期為三年到五年。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主大會可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù)；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）擬訂業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)算方案和決算方案；
（五）擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）擬訂印章管理、財務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度；
（七）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
（八）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（九）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會或者村民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十一條：業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生�；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生�；I備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責(zé)：
（一） 召集和主持業(yè)主委員會會議；
（二） 提出業(yè)主委員會會議議題；
（三） 按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關(guān)文書。
業(yè)主委員會主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任履行。
第二十二條：鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋行政管理部門定期組織業(yè)主委員會委員，進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運作規(guī)范等培訓(xùn)。
第二十三條：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）專項維修資金管理規(guī)約；
（五）業(yè)主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；
（六）業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)記錄。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱以及屆別。
第二十四條：業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會工作情況決定給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。
第二十五條：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。
業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。
第二十六條：業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席，并邀請物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，在作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會。業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。
第二十七條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十八條：業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
（一） 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)；
（三） 除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；
（四） 其他重大事項。
第二十九條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時提供。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十條：不再擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。
第三十一條：業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格按照本條第二款處理：
（一）已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的；
（四）拒不召集業(yè)主委員會會議的；
（五）一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的；
（六）違反書面承諾的。屬于前款第一項、第二項情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止；屬于前款第四項至第六項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其委員資格。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二條：業(yè)主委員會委員人數(shù)不足但超過半數(shù)的，業(yè)主大會可以補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形之一時，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議；業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)啟動提前換屆改選程序：
（一）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足半數(shù)的；
（二）業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的；
（三）業(yè)主委員會作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；
（四）因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會無法正常運作的。業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會提前換屆改選的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十三條：業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。
第三十四條：按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。
第三十五條：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一） 推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；
（二） 決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；
（三） 決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十六條：居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條：房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動實施監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。
第三十八條：市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用檔案庫。
第三十九條：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋銷售合同的附件。鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式，公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進(jìn)行招標(biāo)。
第四十一條：建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。
房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第四十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十三條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
（一） 物業(yè)管理用房；
（二） 門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（三） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；
（四）單獨選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車位；
（五） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地；
（六） 建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；
（七） 其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息。
第四十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：
（一） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
（二） 共有綠化的維護(hù)；
（三） 共有區(qū)域的保潔；
（四） 共有區(qū)域的秩序維護(hù)；
（五） 車輛的停放管理；
（六） 物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
（七） 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費用的賬務(wù)管理；
（八） 物業(yè)檔案資料的保管；
（九） 業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報房管機(jī)構(gòu)備案。
第四十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一） 符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二） 及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三） 定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四） 配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十六條：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一） 小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二） 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三） 水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四） 住宅裝飾裝修管理資料；
（五） 業(yè)主清冊；
（六） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議；
（七） 物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對前款第一項至第三項規(guī)定的有關(guān)信息資料，應(yīng)當(dāng)定期予以公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善保管在物業(yè)服務(wù)過程中獲得的業(yè)主信息資料。
第四十八條：物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。
第四十九條：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交下列資料和財物：
（一）本規(guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料；
（三）公共收益的結(jié)余；
（四）采用酬金制計費方式的，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財物；
（五）物業(yè)管理用房；
（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。
第五十一條：利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動。公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨列賬。公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第五十二條：區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請，由居民委員會或者村民委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。臨時物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。
第五十三條：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及負(fù)責(zé)人；
（二） 自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；
（三） 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（四） 其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理，根據(jù)委托財務(wù)管理合同開通專項維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
業(yè)主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同；聘請自然人，被聘用人員可以根據(jù)約定自行購買意外傷害等保險，費用由業(yè)主大會承擔(dān)。
業(yè)主自行管理物業(yè)需要開具收費票據(jù)的，業(yè)主委員會可以持房管機(jī)構(gòu)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)取。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十四條：建設(shè)單位在申請物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機(jī)構(gòu)參加。
承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。
第五十五條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第五十六條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
（一） 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二） 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三） 破壞房屋外貌；
（四） 擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
（五） 損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（六） 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（七） 排放有毒、有害物質(zhì)；
（八） 發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（九） 法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十七條：業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內(nèi)容。
業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十八條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第六十條：供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第六十一條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門備案。
車輛在全體共用部分的停放、收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，其收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。
第六十二條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十三條：區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯時停車方案。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實現(xiàn)停車資源共享。
第六十四條：新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，交納其應(yīng)交的專項維修資金，并墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項維修資金。
第六十五條：未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金。專項維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定。專項維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專項維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專項維修資金補(bǔ)建或者再次籌集工作。
業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)同時向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。
業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條：專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十七條：專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序?qū)徍�。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進(jìn)行年度財務(wù)審計和換屆財務(wù)審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。
第六十八條：物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一） 專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；
（二） 部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；
（三） 全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十九條：物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；對上述決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
第七十條：機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。
第七十一條：建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。
維修費用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
第七十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測和鑒定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第七十三條：發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。
發(fā)生下列情況，需要對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時制定維修、更新方案：
（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；
（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運的；
（三）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；
（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定的維修、更新事項不屬于工程質(zhì)量保證范圍，需要使用專項維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：
（一）業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，報區(qū)房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支；
（二）業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。
第七十四條：物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七十五條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。
第七十六條：物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第七十七條：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第七十八條：違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第七十九條：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第八十條：建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十一條：違反本規(guī)定第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財物的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十二條：違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者代理記賬機(jī)構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十三條：違反本規(guī)定第五十條第二款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第八十四條：違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門根據(jù)職責(zé)分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十五條：違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十六條：業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十八條：建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機(jī)動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十九條 違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第九十條：當(dāng)事人對房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第九十一條：房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一） 違法實施行政許可或者行政處罰的；
（二） 未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三） 發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四） 其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第九十二條：本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一） 專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。
（二） 部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
（三） 全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
第九十三條：市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第九十四條：非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第九十五條：本規(guī)定自2011年4月1日起施行
第一章 總則
第一條：為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本規(guī)定。
第二條：本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。
第三條：本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，或者通過其他形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際居住人。
第四條：市房屋行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。
市房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策；
（二）建立完善本市物業(yè)管理分級培訓(xùn)體系；
（三）指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；
（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展自律性規(guī)范的制定和實施工作；
（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺；
（六）實施對物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
區(qū)房屋行政管理部門履行以下職責(zé)：
（一）組織實施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度；
（二）實施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；
（三）指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動；
（四）實施業(yè)主大會成立前專項維修資金的歸集和日常使用管理；
（五）實施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房）確認(rèn)等事項；
（六）指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作以及其他物業(yè)管理工作實施監(jiān)督管理；
（七）指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；
（八）落實物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門，按照各自職責(zé)協(xié)同實施本規(guī)定。
第五條：區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛；其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)（以下簡稱房管機(jī)構(gòu)）承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：
（一）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù)；
（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常運作，對業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員、業(yè)主委員會委員和業(yè)主委員會換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn)；
（三）參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；
（四）辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù)；
（五）監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè)；
（六）建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報；
（七）建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制；
（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條：本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會或者村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。
居民委員會、村民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運作。
第七條：市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是實行行業(yè)服務(wù)和自律管理的社會組織，依法制定和組織實施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛進(jìn)行調(diào)解，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。
本市鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第八條：住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但被道路、河道等分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條：房屋行政管理部門負(fù)責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣房屋行政管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當(dāng)將區(qū)、縣房屋行政管理部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第十條：尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，按照第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條：建設(shè)單位在辦理房屋交付使用許可手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房管辦事處提交下列資料：
（一） 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二） 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四） 物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。
業(yè)主可以向房管辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請查詢本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一款規(guī)定的資料。
第十二條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和專項維修資金管理規(guī)約；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）按照有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費；
（六）履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任；
（七）向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”
第十三條：業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。但只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第十四條：物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第十二條第二款所列應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一） 物業(yè)管理區(qū)域核定意見；
（二）物業(yè)管理用房配置證明；
（三） 業(yè)主清冊和物業(yè)建筑面積；
（四） 物業(yè)出售并交付使用時間；
（五） 已籌集的專項維修資金清冊。
建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的書面要求。
第十五條：鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，組建籌備組�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主代表，建設(shè)單位代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處或者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。
第十六條：籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
（一） 確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二） 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三） 草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四） 確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五） 制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會成員候選人名單；
（六） 制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七） 完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。
第十七條：業(yè)主大會除履行《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十八條：業(yè)主大會會議可以采用集體討論形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并依據(jù)委托人對所議事項的意見進(jìn)行投票表決。
第十九條：首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和補(bǔ)選等事項作出約定。
第二十條：業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會可以由三人組成�；I備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會的任期為三年到五年。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。業(yè)主大會可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。
業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會履職情況；
（二）執(zhí)行業(yè)主大會決定，處理業(yè)主大會的日常管理事務(wù)；
（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（四）擬訂業(yè)主大會年度財務(wù)預(yù)算方案和決算方案；
（五）擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；
（六）擬訂印章管理、財務(wù)管理、檔案管理、停車管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度；
（七）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的補(bǔ)建、再次籌集；
（八）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（九）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；
（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會或者村民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二十一條：業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過直接聽取業(yè)主意見、召開座談會、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生�；I備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會主任、副主任和其他委員的名單。
業(yè)主委員會主任負(fù)責(zé)主持業(yè)主委員會日常工作，并履行以下職責(zé)：
（一） 召集和主持業(yè)主委員會會議；
（二） 提出業(yè)主委員會會議議題；
（三） 按照業(yè)主大會會議的決定，簽署有關(guān)文書。
業(yè)主委員會主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任履行。
第二十二條：鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)房屋行政管理部門定期組織業(yè)主委員會委員，進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運作規(guī)范等培訓(xùn)。
第二十三條：業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）專項維修資金管理規(guī)約；
（五）業(yè)主委員會委員的名單、基本情況和書面承諾；
（六）業(yè)主委員會委員的培訓(xùn)記錄。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會名稱，業(yè)主委員會名稱、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會名稱以及屆別。
第二十四條：業(yè)主大會可以根據(jù)業(yè)主委員會工作情況決定給予業(yè)主委員會委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。
第二十五條：業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)事先將會議時間、地點、議題和議程書面通知所在地房管辦事處、居民委員會或者村民委員會，邀請房管辦事處、居民委員會或者村民委員會派代表參加，并聽取房管辦事處、居民委員會或者村民委員會的意見、建議。
業(yè)主委員會不依法組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其限期召開；逾期不召開的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主要求組織召開業(yè)主大會會議。
第二十六條：業(yè)主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，至少每兩個月召開一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會臨時會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有全體委員過半數(shù)出席，并邀請物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會派員列席，也可以邀請業(yè)主旁聽。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意，在作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會。業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書面要求可以指定一名其他委員召集和主持。
第二十七條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動，以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益收支；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
第二十八條：業(yè)主委員會任期屆滿的五個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面報告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定報告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
換屆改選小組由業(yè)主代表，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表，房管辦事處代表，物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代表組成。換屆改選小組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)定第十九條第二款的規(guī)定，人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。換屆改選小組組長由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：
（一） 選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）調(diào)整物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)；
（三） 除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項；
（四） 其他重大事項。
第二十九條：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆改選小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主清冊、會議紀(jì)要等檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交物業(yè)所在地房管辦事處保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，物業(yè)所在地房管辦事處應(yīng)當(dāng)及時提供。
新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理換屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。
拒不移交第一款所述物品的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第三十條：不再擔(dān)任業(yè)主委員會成員的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的本規(guī)定第二十五條第一款所述物品移交業(yè)主委員會；拒不移交的，業(yè)主委員會可以按照本規(guī)定第二十五條第三款規(guī)定處理。
第三十一條：業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格按照本條第二款處理：
（一）已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；
（二）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭職的；
（三）因健康等原因無法履行職責(zé)且未提出辭職的；
（四）拒不召集業(yè)主委員會會議的；
（五）一年內(nèi)累計缺席業(yè)主委員會會議總次數(shù)一半以上的；
（六）違反書面承諾的。屬于前款第一項、第二項情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止；屬于前款第三項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，其委員資格終止；屬于前款第四項至第六項情形的，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，罷免其委員資格。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十二條：業(yè)主委員會委員人數(shù)不足但超過半數(shù)的，業(yè)主大會可以補(bǔ)選業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會出現(xiàn)下列情形之一時，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議；業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)啟動提前換屆改選程序：
（一）業(yè)主委員會委員人數(shù)不足半數(shù)的；
（二）業(yè)主委員會連續(xù)六個月未開展工作的；
（三）業(yè)主委員會作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的；
（四）因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會無法正常運作的。業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會提前換屆改選的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
第三十三條：業(yè)主委員會的名稱、所轄區(qū)域范圍、成員、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理變更備案手續(xù)。
因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整、房屋滅失或者其他原因致使業(yè)主委員會無法存續(xù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理注銷備案手續(xù)。
第三十四條：按照本規(guī)定第二十一條、第二十五條、第二十八條規(guī)定，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處受理業(yè)主委員會備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。
第三十五條：同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一） 推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；
（二） 決定本小組范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)；
（三） 決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。
第三十六條：居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，可以依法調(diào)解本地區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十七條：房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動實施監(jiān)督檢查。
物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理承接物業(yè)管理區(qū)域數(shù)量和建筑面積的規(guī)范，由市房屋行政管理部門制定。
第三十八條：市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫和物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理信用檔案庫。
第三十九條：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋銷售合同的附件。鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式，公開、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺進(jìn)行招標(biāo)。
第四十一條：建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)參照市房屋行政管理部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報區(qū)、縣房屋行政管理部門備案。
房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，注明房屋承重結(jié)構(gòu)的房屋結(jié)構(gòu)圖，不得占用、移裝的共用部位、共用設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。
第四十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域地面上配置獨用成套的物業(yè)管理用房，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按照物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于一百平方米；業(yè)主委員會用房按照不低于三十平方米配置。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后三十日內(nèi)無償移交給業(yè)主大會。
規(guī)劃行政管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。
區(qū)、縣房屋行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。
第四十三條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有：
（一） 物業(yè)管理用房；
（二） 門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；
（三） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動車車庫；
（四）單獨選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車位；
（五） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有綠化、道路、場地；
（六） 建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；
（七） 其他依法歸業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息。
第四十四條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項：
（一） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù)；
（二） 共有綠化的維護(hù)；
（三） 共有區(qū)域的保潔；
（四） 共有區(qū)域的秩序維護(hù)；
（五） 車輛的停放管理；
（六） 物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；
（七） 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費用的賬務(wù)管理；
（八） 物業(yè)檔案資料的保管；
（九） 業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報房管機(jī)構(gòu)備案。
第四十五條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一） 符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
（二） 及時向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；
（三） 定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；
（四） 配合居民委員會、村民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
第四十六條：物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。
第四十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：
（一） 小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二） 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；
（三） 水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四） 住宅裝飾裝修管理資料；
（五） 業(yè)主清冊；
（六） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋等書面協(xié)議；
（七） 物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對前款第一項至第三項規(guī)定的有關(guān)信息資料，應(yīng)當(dāng)定期予以公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善保管在物業(yè)服務(wù)過程中獲得的業(yè)主信息資料。
第四十八條：物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告經(jīng)審計的上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計的物業(yè)服務(wù)費用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評估的收費標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會或者全體業(yè)主報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。
第四十九條：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按時交納物業(yè)服務(wù)費；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院起訴。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費；未結(jié)清的，買賣雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)費的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會移交下列資料和財物：
（一）本規(guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料；
（三）公共收益的結(jié)余；
（四）采用酬金制計費方式的，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購置的財物；
（五）物業(yè)管理用房；
（六）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財物。
第五十一條：利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會可以授權(quán)業(yè)主委員會同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動。公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨列賬。公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費、物業(yè)管理活動的審計費用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費用或者物業(yè)管理方面的其他需要。
第五十二條：區(qū)房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立臨時物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。未成立業(yè)主委員會的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請，由居民委員會或者村民委員會報鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時服務(wù)。臨時物業(yè)服務(wù)期限不超過六個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。
第五十三條：經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，并對下列事項作出決定：
（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及負(fù)責(zé)人；
（二） 自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費用和期限；
（三） 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)的方案；
（四） 其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對管理費用、專項維修資金、公共收益等進(jìn)行財務(wù)管理，根據(jù)委托財務(wù)管理合同開通專項維修資金賬戶，并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主每季度公布一次自行管理賬目。
業(yè)主大會聘請單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同；聘請自然人，被聘用人員可以根據(jù)約定自行購買意外傷害等保險，費用由業(yè)主大會承擔(dān)。
業(yè)主自行管理物業(yè)需要開具收費票據(jù)的，業(yè)主委員會可以持房管機(jī)構(gòu)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)取。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十四條：建設(shè)單位在申請物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，共同確認(rèn)現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，并向業(yè)主公開查驗的結(jié)果。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機(jī)構(gòu)參加。
承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。物業(yè)承接查驗的費用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。
第五十五條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。
第五十六條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。
禁止下列損害公共利益及他人利益的行為：
（一） 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二） 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三） 破壞房屋外貌；
（四） 擅自改建、占用物業(yè)共用部分；
（五） 損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；
（六） 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
（七） 排放有毒、有害物質(zhì)；
（八） 發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；
（九） 法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十七條：業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運、施工時間等內(nèi)容。
業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
第五十八條：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣規(guī)劃行政管理部門會同區(qū)、縣房屋行政管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，并召開聽證會聽取利害關(guān)系人意見后，報區(qū)、縣人民政府決定。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后報區(qū)、縣房屋行政管理部門審批，并依法向其他行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十九條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。
第六十條：供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量表和分戶計量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第六十一條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶業(yè)主只能購買或者附贈一個停車位；超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車位，一戶業(yè)主可以多購買或者附贈一個。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車的車位，屬于業(yè)主共有。
建設(shè)單位所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主大會按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門備案。
車輛在全體共用部分的停放、收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會成立前，其收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布的價格監(jiān)測信息確定。收費標(biāo)準(zhǔn)、費用列支和管理等事項應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
公安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費。
第六十二條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第六十三條：區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門建立停車資源共享協(xié)調(diào)制度。停車位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車場（庫）、道路具備夜間等時段性停車條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯時停車方案。鼓勵業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過協(xié)商實現(xiàn)停車資源共享。
第六十四條：新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。
物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，交納其應(yīng)交的專項維修資金，并墊付尚未銷售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買受人交納的專項維修資金。
第六十五條：未建立首期專項維修資金或者專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的相關(guān)規(guī)定、專項維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金。專項維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出決定。專項維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)書面通知專項維修資金開戶銀行向需要交納專項維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專項維修資金賬戶余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專項維修資金補(bǔ)建或者再次籌集工作。
業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當(dāng)同時向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。
業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條：專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
業(yè)主委員會和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專項維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第六十七條：專項維修資金和公共收益的使用實行工程審價和使用程序?qū)徍�。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對專項維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會工作經(jīng)費進(jìn)行年度財務(wù)審計和換屆財務(wù)審計。審計結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。
第六十八條：物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
（一） 專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān)；
（二） 部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)；
（三） 全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。
按照本規(guī)定設(shè)立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。
第六十九條：物業(yè)部分共用部分的維修、更新和改造應(yīng)當(dāng)由部分共用的業(yè)主決定，并經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，其他決定事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共用部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占部分共用部分總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
前款決定不得與業(yè)主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸；對上述決定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)執(zhí)行。
第七十條：機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項維修資金按照物業(yè)管理專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。
第七十一條：建設(shè)單位未按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會書面報告前，專項維修資金不得動用，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)維修責(zé)任。
建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)定提出成立業(yè)主大會的書面報告但業(yè)主大會尚未成立期間，需要動用專項維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部分業(yè)主依法討論通過后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。僅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的業(yè)主依法討論通過。
維修費用經(jīng)市房屋行政管理部門指定的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。
第七十二條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)定期對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并按照規(guī)定檢測和鑒定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
第七十三條：發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。
發(fā)生下列情況，需要對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時制定維修、更新方案：
（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；
（二）電梯故障，電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具整改通知書要求停運的；
（三）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改通知書的；
（四）外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的；
（五）屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定的維修、更新事項不屬于工程質(zhì)量保證范圍，需要使用專項維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：
（一）業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，報區(qū)房屋行政管理部門在專項維修資金中直接列支；
（二）業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報告，并向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金的申請，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意后組織實施。維修、更新費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。業(yè)主委員會對維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門可以組織代為維修。維修費用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價后，憑審價報告和區(qū)房屋行政管理部門出具的支取通知，在專項維修資金中列支。
第七十四條：物業(yè)存在房屋結(jié)構(gòu)安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的規(guī)定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第七十五條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋外墻應(yīng)當(dāng)保持整潔和完好，并定期進(jìn)行清洗或者粉刷，具體辦法由市人民政府另行制定。
第七十六條：物業(yè)共用部分需要維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造的，相關(guān)專有部分的業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政、民防等專業(yè)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合；需要進(jìn)入專有部分的，相關(guān)業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀、承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五章 法律責(zé)任
第七十七條：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。
第七十八條：違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第七十九條：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；對不聽勸阻的，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示；相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第八十條：建設(shè)單位違反本規(guī)定第十三條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十一條：違反本規(guī)定第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財物的，由區(qū)房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十二條：違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定，業(yè)主委員會委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者代理記賬機(jī)構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款；挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第八十三條：違反本規(guī)定第五十條第二款第一項規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第八十四條：違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門根據(jù)職責(zé)分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十五條：違反本規(guī)定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十六條：業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第五十二條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第八十七條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本規(guī)定第五十三條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時間內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。
第八十八條：建設(shè)單位違反本規(guī)定第五十六條第一款規(guī)定，不將機(jī)動車停車位提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令立即改正，并處一萬元以上十萬元以下的罰款。
第八十九條 違反本規(guī)定第五十七條規(guī)定，物業(yè)出售人未按規(guī)定交納專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
違反本規(guī)定第五十八條第一款規(guī)定，業(yè)主未按要求補(bǔ)建或者再次籌集專項維修資金的，由房屋行政管理部門責(zé)令限期改正。
第九十條：當(dāng)事人對房屋行政管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第九十一條：房屋行政管理部門，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處，房管辦事處以及相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本規(guī)定，有下列情形之一的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一） 違法實施行政許可或者行政處罰的；
（二） 未按照本規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的；
（三） 發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四） 其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第六章 附則
第九十二條：本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：
（一） 專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。
（二） 部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
（三） 全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。
第九十三條：市房屋行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。
第九十四條：非住宅物業(yè)管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。
第九十五條：本規(guī)定自2011年4月1日起施行
