上海市動拆遷基本法規(guī)政策問答
1. 政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?
答：目前，按照國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定，市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，可以作出房屋征收決定。其主要情形有：為了國防和外交的需要、政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、與資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用設(shè)施等相關(guān)的公共事業(yè)建設(shè)、安居房建設(shè)、保障性住房建設(shè)，以及舊區(qū)改造，以及其它法律、法規(guī)規(guī)定的為公共利益需要而進行的建設(shè)項目。因此，關(guān)于房屋征收要遵守以下三個原則：一是政府主導(dǎo)，即建設(shè)項目的組織與實施，以及房屋征收的實施都是由政府組織;二是房屋征收公共利益優(yōu)先;三是禁止為經(jīng)濟利益集團、個人利益進行拆遷。
2 什么是“二輪征詢”?
答：第一次征詢主要征求居民改造意愿，如果居民同意改造的比例達到規(guī)定要求的，列入改造計劃。第二次征詢主要征求居民對改造方案的意見，與居民簽訂附生效條件的《房屋拆遷補償安置協(xié)議》，在一定期限內(nèi)，居民簽約戶數(shù)超過規(guī)定比例的，協(xié)議正式生效并履行，并啟動改造工作。
3. 如何理解“數(shù)磚頭+托底保障”?
答：“數(shù)磚頭+套型保底”，是上海舊區(qū)改造一種新機制，如果“數(shù)磚頭”也不能解決居民的住房困難，就要進行“套型保底”，也就是說起碼要給居民確定一個居住面積底線。這在以前的動遷政策里是沒有的。所謂“套型保底”，指針對舊改地塊的房屋普遍不獨立成套的現(xiàn)狀，按照滿足基本使用功能的原則，以被拆除房屋為基本單位，套型面積補貼標準一般不超過建筑面積15平方米(具體由動遷新政試點區(qū)人民政府確定)。其最大的功能就是滿足被拆除房屋基本使用功能，改善被拆遷居民的居住現(xiàn)狀和生活水平。
4. 結(jié)果公開如何理解?
答：結(jié)果公開應(yīng)當(dāng)包括：(1)各種依據(jù)公開，包括拆除房屋的權(quán)證、建筑面積、評估價格、居住困難認定等。(2)操作過程公開，包括被拆除房屋的權(quán)屬、人口調(diào)查，建筑面積、居住困難的認定，拆遷評估、簽約、裁決等各環(huán)節(jié)。(3)簽約內(nèi)容公開，包括貨幣補償總額、安置房源(套數(shù)、地址、面積、價格)及其他補償費用。
5. 居住房屋的價值補償金額如何確定?
答：依據(jù)《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價值補償為：
1、公房：評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼
2、私房：評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼
評估價格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評估單價×被拆除房屋建筑面積(如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
套型面積補貼=評估均價×補貼面積。
價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。
6. 居住困難戶的貨幣補貼如何計算?
答：居住困難戶的貨幣補貼計算公式：異地配套商品房單價×(應(yīng)安置對象×22平方米/人-補償安置后的房屋拆算面積)
異地配套商品房單價以市屬配套商品房平均單價為基準，由各試點區(qū)根據(jù)實際情況制定。
被拆遷戶的應(yīng)安置對象由區(qū)住房保障機構(gòu)參照本市住房保障相關(guān)管理辦法明確的申請條件和審核辦法進行認定，并將經(jīng)認定符合條件的對象在拆遷范圍內(nèi)公示。公示期為15日，有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)在10個工作日內(nèi)進行核查和公布。
補償安置后的房屋拆算面積=被拆除居住房屋價值補償款÷異地配套商品房單價。
居住困難戶增加的貨幣補貼可與被拆除居住房屋取得的價值補償款合并購買拆遷人提供的異地配套商品房。
享受居住困難戶貨幣補貼后，該戶視作已享受住房保障。拆遷人應(yīng)將相關(guān)情況報所在區(qū)住房保障機構(gòu)備案。
7. 訂立拆遷補償安置協(xié)議的主體是誰?
答：拆遷私房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立協(xié)議，被拆遷人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人確定，若只有國有土地使用證，則以國有土地使用者所載明的使用人確定。產(chǎn)權(quán)人已故的，依據(jù)《中華人民共和國繼承法》規(guī)定由繼承人簽約。
拆遷公房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人分別訂立協(xié)議，房屋承租人以租用公房憑證、房屋租賃合同所載明的房屋承租人為準。承租人已故的，依據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知(滬房地資〖2001〗673號)規(guī)定，由繼續(xù)承租該房屋的同住人簽約;同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽約代表;協(xié)商不成的，由公房產(chǎn)權(quán)人指定確認。
8. 如何理解房屋使用權(quán)人?
答：房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
9. 何謂動遷配套商品房?
答：配套商品房，又俗稱“配套房”，是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準，供應(yīng)本市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性商品住房。
10. 配套商品房的開發(fā)建設(shè)標準是怎樣的?
答：首先，配套房應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定開發(fā)建設(shè)。其次，配套房的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定進行規(guī)劃設(shè)計：(1)符合規(guī)劃部門確定的容積率、建筑密度等規(guī)劃指標;(2)住宅以建筑面積70平方米左右2室1廳為主要房型，適當(dāng)配置建筑面積50平方米左右的1室1廳或者2室戶，少量配置建筑面積90平方米左右的3室1廳。高層住宅房型設(shè)計的面積可適當(dāng)放寬;(3)符合國家和本市有關(guān)住宅建設(shè)的技術(shù)規(guī)范、標準。另外，市有關(guān)部門在審批市屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征詢市房地資源局的意見;區(qū)縣有關(guān)部門在審批區(qū)縣屬配套房建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和初步設(shè)計時，應(yīng)當(dāng)征詢區(qū)縣房地管理部門的意見。
11. 配套商品房在拆遷過程中應(yīng)遵循怎樣的供應(yīng)標準?
答：配套房應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)給以重大工程為主的城市建設(shè)動遷基地中的困難家庭，并按照公示房源、受理申請、審核條件、開具供應(yīng)單、簽訂配套房預(yù)(銷)售合同的程序辦理。配套房的具體供應(yīng)對象和供應(yīng)程序，由區(qū)縣政府規(guī)定并公布。
12. 配套商品房的質(zhì)量是否有保證?
答：配套房的買受人有權(quán)取得《上海市新建住宅質(zhì)量保證書》和《上海市新建住宅使用說明書》。
13. 配套商品房如何辦理房地產(chǎn)登記?
答：配套房的購房人應(yīng)當(dāng)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記。房地產(chǎn)登記機構(gòu)在房地產(chǎn)權(quán)證的附記欄內(nèi)注記“配套商品房”字樣。
14. 拆遷補償款的可分割范圍?
答：私房共有人一般情況下分割房屋價值部分(貨幣補償款);承租人與同住人可對拆遷補償安置款的部分予以分割，但要區(qū)分不同情況，房屋使用權(quán)人應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人安置，如果拆遷補償款中按協(xié)議屬于使用權(quán)人所有的才有權(quán)分割。
15. 房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應(yīng)按什么原則處理?
答：其他補償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用、因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補償?shù)取?/p>
上述費用中，搬家補償費、設(shè)備遷移費、臨時安家補助費，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時在被拆遷房屋內(nèi)實際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償歸遭受實際損失的經(jīng)營人。
16. 代管房產(chǎn)拆遷過程中，應(yīng)如何操作?
答：凡經(jīng)批準拆除的代管房產(chǎn)， 區(qū)落實私房政策辦公室應(yīng)會同房管局或管理單位先審核產(chǎn)籍產(chǎn)權(quán)、房屋建筑面積， 原使用情況作好記載，拆除單位按拆遷辦法的規(guī)定予以安置、補償。拆除代管房的補償價款一律交由代管單位(房管部門或管理單位)保管。
17. 如何正確理解“違章建筑”?
答：依據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第52條，拆除違章建筑的不予補償。因此拆遷實務(wù)中產(chǎn)生不少的相關(guān)糾紛。依據(jù)國務(wù)院2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。
18. 拆遷當(dāng)事人在房屋拆遷裁決作出后又達成安置補償協(xié)議的，安置補償協(xié)議的效力如何?
答：房屋拆遷裁決是在當(dāng)事人不能達成一致意見時，房管為保證房屋拆遷順利進行，因一方當(dāng)事人申請而作出的行政處理。而民事主體之間，對自己的民事權(quán)益依法享有處分權(quán)，拆遷雙方在裁決后再就安置補償達成一致意見，是雙方對其民事權(quán)利的再處分，不違反民事意思自治原則，且法律亦無禁止性規(guī)定。因此，如果房屋拆遷裁決作出以后，拆遷當(dāng)事人又達成拆遷安置補償協(xié)議，拆遷安置補償協(xié)議具有法律效力。
19. 房屋所有人或公房承租人選擇貨幣化安置并與拆遷人達成協(xié)議，房屋使用人或同住人起訴要求房地局作出房屋拆遷裁決的，如何處理?
答：根據(jù)《上海市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者公房承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆除房屋所在地的區(qū)、縣房地局裁決。即只有在拆遷雙方達不成協(xié)議的情況下，房地局才能夠根據(jù)當(dāng)事人的申請作出裁決。已經(jīng)達成拆遷協(xié)議的，房地局不能再作裁決。
拆遷人與私房所有人簽訂貨幣化安置協(xié)議后，被拆房屋的其他使用人要求房地局裁決的，因其和拆遷人之間沒有直接的拆遷安置補償權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其起訴要求房地局履行對自己與拆遷人的拆遷安置補償糾紛裁決法定職責(zé)的，應(yīng)駁回訴訟請求。
拆遷人與部分共有產(chǎn)人簽訂拆遷安置協(xié)議后，其他共有人要求房地局裁決的，因房地局無權(quán)否定拆遷安置補償協(xié)議效力，協(xié)議有效情況下，其再作裁決亦無法律依據(jù)，故應(yīng)當(dāng)判決駁回其他共有人要求房地局裁決的訴訟請求。其他共有產(chǎn)人與拆遷人及部分共有產(chǎn)人之間的拆遷補償安置糾紛，應(yīng)通過民事訴訟途徑解決。
拆遷人與公房承租人簽訂貨幣化安置協(xié)議后，其他同住人因拆遷而產(chǎn)生的安置款分割爭議，可通過民事訴訟途徑解決。
出租私房或公房為協(xié)商議定租金標準，產(chǎn)權(quán)人或公房承租人與拆遷人簽訂了補償安置協(xié)議，承租人因未獲補償而要求房地局裁決的，因其與拆遷人之間沒有直接的安置補償權(quán)利義務(wù)關(guān)系，其起訴要求房地局裁決的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。
但是在實踐中，如果公房承租人與拆遷人之間，不能達成拆遷安置協(xié)議，其他同住人在遲遲得不到安置的情況下，可以以拆遷人為被告向人民法院提民事訴訟，法院將公房承租人(被拆遷人)列為第三人進行民事訴訟。
20. 當(dāng)事人因拆遷補償安置問題達不成協(xié)議是否可以直接向法院提起訴訟?
答：當(dāng)事人因拆遷補償安置問題達不成協(xié)議，應(yīng)當(dāng)先向有關(guān)機關(guān)申請裁決。未經(jīng)過裁決而直接提起訴訟的，人民法院不予受理。
21. 被拆遷人為境外居民的，應(yīng)如何就拆遷安置房(款)辦理公證?
答：居住在香港、澳門、臺灣地區(qū)的當(dāng)事人，委托他人代理申辦涉及繼承、財產(chǎn)權(quán)益處分、人身關(guān)系變更等重要公證事項的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地的公證人(機構(gòu))公證，或者經(jīng)司法部指定的機構(gòu)、人員證明。居住在國外的當(dāng)事人，委托他人代理申辦前款規(guī)定的重要公證事項的，其授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)經(jīng)其居住地的公證人(機構(gòu))、我駐外使(領(lǐng))館公證。
