《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》將于7月1日起正式實(shí)施。06月13日，我市召開條例培訓(xùn)動(dòng)員會(huì)，市人大常委會(huì)主任陳紹澤出席會(huì)議并講話，市領(lǐng)導(dǎo)李琦、單景南、儲(chǔ)永宏出席會(huì)議。陳紹澤指出，住宅物業(yè)管理是群眾日常生活的重要方面，也是城市治理、社區(qū)管理的重要組成部分，涉及面廣、關(guān)注度高。為了制定好這部事關(guān)全體市民切身利益的法規(guī)，市人大常委會(huì)確定了“堅(jiān)持問題導(dǎo)向、堅(jiān)持開門立法、堅(jiān)持業(yè)主為本、堅(jiān)持法治思維”的總體思路，創(chuàng)新了法規(guī)起草模式，首次在全國(guó)范圍內(nèi)公開招投標(biāo)，選定第三方組成專家團(tuán)隊(duì)起草條例文本。
條例的制定和出臺(tái)，為解決住宅物業(yè)管理矛盾糾紛、促進(jìn)社會(huì)和諧提供了法律依據(jù)。陳紹澤要求，要扎實(shí)做好宣傳培訓(xùn)工作，廣泛宣傳條例，為條例貫徹實(shí)施營(yíng)造良好的輿論氛圍和社會(huì)環(huán)境。力求把條例的立法精神、立法內(nèi)容全方位向執(zhí)法工作者、物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員、廣大業(yè)主準(zhǔn)確傳遞，使執(zhí)法者正確認(rèn)識(shí)、理解法規(guī)，使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極遵守法規(guī)，形成知法、懂法、守法、護(hù)法的社會(huì)氛圍。要凝聚共識(shí)，形成合力，全面推進(jìn)條例貫徹實(shí)施。業(yè)主及業(yè)主組織要依法維護(hù)自身利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要依法按合同提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)，建設(shè)單位要依法加強(qiáng)前期物業(yè)管理責(zé)任，專營(yíng)單位要依法進(jìn)一步強(qiáng)化社會(huì)責(zé)任，政府及相關(guān)部門要依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，要抓緊制定配套規(guī)范性文件，全面落實(shí)條例規(guī)定的各項(xiàng)責(zé)任和義務(wù)，切切實(shí)實(shí)維護(hù)好廣大群眾的權(quán)益，為打造幸福宜居南京作出貢獻(xiàn)。據(jù)了解，培訓(xùn)會(huì)將持續(xù)到16日，培訓(xùn)內(nèi)容包括條例的主要規(guī)定、立法精神和重要制度等方面。政府部門、物業(yè)公司和業(yè)主等條例有關(guān)各方主體約4000人將分批參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)。
《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)紀(jì)實(shí)
拒交物業(yè)費(fèi)會(huì)被列入失信名單嗎?物業(yè)維修資金使用難如何突破?怎樣督促物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量……3月30日，省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議通過的《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)給出了答案。
“制定《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，是市人大常委會(huì)貫徹落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神、發(fā)揮人大立法主導(dǎo)作用的一次創(chuàng)新實(shí)踐，也是依法解決我市住宅物業(yè)管理當(dāng)中突出問題的一項(xiàng)民生工程�！笔腥舜蟪Ｎ瘯�(huì)主任陳紹澤說，立法過程中，市人大堅(jiān)持人大主導(dǎo)立法全過程，探索人大主導(dǎo)、委托第三方機(jī)構(gòu)起草模式;堅(jiān)持問題導(dǎo)向，梳理問題、征求意見三次覆蓋所有市人大代表，所有區(qū)、鎮(zhèn)街人大，所有類型物業(yè)小區(qū);堅(jiān)持公民全程參與，充分吸納業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營(yíng)公司、政府相關(guān)部門等利益主體全程參與立法，讓不同群體的利益需求得到充分表達(dá)、交流和尊重;堅(jiān)持統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，兼顧各方利益，積極穩(wěn)妥地制定實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度，努力尋求立法的“最大公約數(shù)”，充分體現(xiàn)了以民為本、立法為民的根本宗旨。
招標(biāo)：首次采用公開招標(biāo)方式委托第三方起草
2015年1月5日，市人大常委會(huì)辦公廳在中國(guó)招標(biāo)網(wǎng)、南京日?qǐng)?bào)、南京人大官方網(wǎng)站等媒體發(fā)布《南京市地方性法規(guī)起草招標(biāo)公告》，首次采用公開招標(biāo)的方式委托第三方起草南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例。
招標(biāo)公告甫一出，就引起了媒體和市民的廣泛關(guān)注�！巴ㄟ^公開招標(biāo)方式委托起草地方性法規(guī)，是南京人大歷史上的第一次，在全國(guó)范圍內(nèi)也沒有先例可循�！笔腥舜蟪Ｎ瘯�(huì)相關(guān)工作機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹。
對(duì)此，市人大常委會(huì)高度重視，根據(jù)地方立法的基本要求，參照工程項(xiàng)目招標(biāo)辦法起草了招標(biāo)公告和招標(biāo)文件。經(jīng)過激烈的角逐，最終河海大學(xué)成為中標(biāo)單位。
“公開招投標(biāo)的做法有利于征集到具備特別經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的立法參與者，有助于地方立法更專業(yè)、更接地氣�！蹦暇┐髮W(xué)法學(xué)院教授邱鷺風(fēng)對(duì)這種“開門立法”的方式表示贊同。
招標(biāo)完成后，隨即啟動(dòng)了條例的起草工作。為保證法規(guī)文本質(zhì)量，市人大常委會(huì)專門成立了立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組、專家顧問組和各區(qū)人大聯(lián)絡(luò)小組，明確由中標(biāo)單位河海大學(xué)項(xiàng)目組主導(dǎo)，環(huán)資城建委和市政府相關(guān)部門協(xié)助開展前期調(diào)研和起草工作。
成文：共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字
3月28日，《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》提交省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議審議。此前，《條例》已經(jīng)市十五屆人大常委會(huì)一審、二審，市人代會(huì)三審。為做好《條例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委會(huì)法工委、環(huán)資城建委做了大量工作。
實(shí)行市、區(qū)、街(鎮(zhèn))三級(jí)聯(lián)動(dòng)，征求意見覆蓋所有區(qū)、街(鎮(zhèn))人大，物業(yè)小區(qū)，市人大代表;分析梳理12345市民投訴工單，對(duì)物業(yè)管理存在的問題全面摸底;先后召開有部門、區(qū)、街道、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、專家參加的數(shù)十場(chǎng)座談會(huì)，分別前往省內(nèi)外8個(gè)城市學(xué)習(xí)考察。
組織多場(chǎng)面向常委會(huì)組成人員、市人大代表、全市人大系統(tǒng)的立法輔導(dǎo)講座，幫助廣大代表熟悉有關(guān)知識(shí);二審后，常委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)班子成員分別帶隊(duì)到12個(gè)代表團(tuán)召開座談會(huì)，當(dāng)面聽取代表意見和建議。
對(duì)不同區(qū)域和類型的62個(gè)小區(qū)、1260位業(yè)主開展線下問卷調(diào)查，并同步向常委會(huì)全體組成人員和500多位市人大代表發(fā)放調(diào)查問卷;專題網(wǎng)議吸引約15萬名網(wǎng)友在線參與，2000余名網(wǎng)友參與問卷調(diào)查;通過多種方式，共征集市民提出的各類意見建議3400多條，相關(guān)內(nèi)容50多萬字。
對(duì)征求到的意見建議，市人大及其常委會(huì)相關(guān)工作機(jī)構(gòu)和起草組成員逐條研究，并對(duì)分歧較大、爭(zhēng)議較多的意見進(jìn)行專題論證;經(jīng)過四次集中修改，最終形成提交會(huì)議審議的《條例(草案)》文本;在全市50多個(gè)小區(qū)啟動(dòng)試點(diǎn)，并同步制定出臺(tái)配套辦法和文件，確保住宅物業(yè)管理?xiàng)l例主要制度能夠落地。
亮點(diǎn)：三方征信、維修資金綠色通道等制度設(shè)立成關(guān)注焦點(diǎn)
《條例(草案)》提交市人大常委會(huì)審議后，關(guān)于實(shí)名投訴登記受理、三方征信、維修資金綠色通道等制度的設(shè)立成為關(guān)注的焦點(diǎn)。如何規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、建設(shè)單位、專營(yíng)公司、政府相關(guān)部門五類主體的權(quán)利義務(wù)，謀求各方利益的“最大公約數(shù)”，成為本次立法的最大挑戰(zhàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前住宅小區(qū)的日常管理主要涉及12個(gè)政府部門的職能，但執(zhí)法機(jī)制不順暢，有些部門不愿意進(jìn)入小區(qū)執(zhí)法，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)矛盾越積越多，市民反響強(qiáng)烈。為此，《條例》詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)管理相關(guān)各部門的職責(zé)分工，力求構(gòu)建分工明確、綜合協(xié)調(diào)的行政執(zhí)法機(jī)制，同時(shí)，為了保障公民參與社會(huì)公共事務(wù)管理的權(quán)利，保障公民的監(jiān)督權(quán)，還建立了實(shí)名投訴登記受理制度。
物業(yè)管理矛盾多發(fā)的原因，一方面是各方主體之間缺乏信任，另一方面是違法成本過低。為此，《條例》分別對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征信、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人征信、業(yè)主征信作出規(guī)定，以強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的契約意識(shí)。一審時(shí)，《條例(草案)》提出，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。部分業(yè)主對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)納入個(gè)人信用檔案反應(yīng)強(qiáng)烈，有意見認(rèn)為，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)原因多樣，情況復(fù)雜，不宜簡(jiǎn)單規(guī)定。經(jīng)過論證，調(diào)整為：判決或者裁決后“仍不履行的”，納入信用信息系統(tǒng)。
一方面大量的維修資金閑置，另一方面因維修資金申請(qǐng)困難，房屋得不到及時(shí)維修，居民對(duì)此意見很大。《條例(草案)》提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯故障、外墻墻面有脫落危險(xiǎn)和專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙這三種緊急情況時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)完成審批。有意見認(rèn)為，申請(qǐng)時(shí)間過長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)不了應(yīng)急使用的目的。因此，《條例》對(duì)維修資金的使用情形和程序作了修改、完善，明確規(guī)定審核完成期限為兩個(gè)工作日。
為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，《條例(草案)》提出，物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方顧問與評(píng)估機(jī)構(gòu)，開展物業(yè)管理區(qū)域劃分、業(yè)主自治活動(dòng)、物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。
前期物業(yè)管理中的糾紛絕大多數(shù)是由于房屋質(zhì)量問題引起的，而建設(shè)單位對(duì)房屋質(zhì)量問題承擔(dān)全部責(zé)任。之前由于相關(guān)法律規(guī)定的空白，導(dǎo)致建設(shè)單位的責(zé)任邊界不清、無強(qiáng)制性法律規(guī)范對(duì)建設(shè)單位形成有效約束，為其逃避責(zé)任、消極履行義務(wù)提供了機(jī)會(huì)。《條例》設(shè)置建設(shè)單位保修金制度，強(qiáng)化建設(shè)單位的房屋質(zhì)量責(zé)任，為前期物業(yè)中房屋質(zhì)量問題的解決提供了途徑。
此外，《條例》還對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任、專營(yíng)單位的義務(wù)作了明確，從而保障業(yè)主獲得公開、透明、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。
3月30日，省十二屆人大常委會(huì)第二十二次會(huì)議批準(zhǔn)了《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》，為這部歷時(shí)一年有余、歷經(jīng)三審的地方性法規(guī)落下了注腳。
“住宅物業(yè)管理與百姓生活息息相關(guān)，涉及面廣、關(guān)注度高，事關(guān)社會(huì)和諧穩(wěn)定和群眾幸福安居�！笔腥舜蟪Ｎ瘯�(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，法規(guī)經(jīng)省人大常委會(huì)批準(zhǔn)實(shí)施后，要抓好落實(shí)，發(fā)揮其規(guī)范和解決住宅物業(yè)管理面臨問題的作用，為市民百姓創(chuàng)造良好的居住生活條件，進(jìn)一步增進(jìn)廣大市民的幸福感、滿意度。
