物業(yè)費(fèi)執(zhí)行市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)也需與業(yè)主協(xié)商
物業(yè)服務(wù)怎么收費(fèi)，是不是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)后就完全由物業(yè)企業(yè)決定?對(duì)此，《條例》明確：根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。保障性住房、房改房、國(guó)家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)制定。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開(kāi)公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報(bào)區(qū)(縣)物價(jià)部門(mén)備案。
業(yè)主不得將住宅擅自變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(含開(kāi)網(wǎng)店)
對(duì)于目前常見(jiàn)但又讓小區(qū)住宅戶(hù)頭疼的“商住混合”現(xiàn)象，是否有新辦法新規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)企業(yè)是否無(wú)權(quán)干涉某位業(yè)主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規(guī)定：業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房(含開(kāi)網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)(含開(kāi)網(wǎng)店)，工商行政管理部門(mén)不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。臨街住戶(hù)，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
《條例》明確小區(qū)業(yè)主大會(huì)有十三項(xiàng)“決定權(quán)”
小區(qū)作為一個(gè)有多名產(chǎn)權(quán)人組成的共同體，聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理很有必要，但掌握“決定權(quán)”做自己的“主人”也很重要，成立業(yè)主大會(huì)，推選業(yè)主委員會(huì)成員，對(duì)小區(qū)業(yè)主未來(lái)的生活品質(zhì)提高極為重要，但業(yè)主大會(huì)到底有哪些權(quán)利，是許多業(yè)主不熟悉的，新《條例》明確，業(yè)主大會(huì)有13項(xiàng)“決定權(quán)”，包括共有部分的經(jīng)營(yíng)及收益、共有道路及場(chǎng)地的停車(chē)位收費(fèi)及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員;(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)收益的分配與使用;(九)利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位及管理收費(fèi)事項(xiàng);(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則;(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)企業(yè)不得擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)
“小區(qū)電梯裝的廣告，經(jīng)過(guò)你同意了嗎?”近期，小區(qū)公共部分的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)問(wèn)題得到了不少業(yè)主的關(guān)注，一些物業(yè)企業(yè)悄然通過(guò)這種方式賺取廣告費(fèi)的“秘密”被公開(kāi)，當(dāng)然，還有一些“城心心”熱門(mén)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)出租小區(qū)廣場(chǎng)攤位等方式賺錢(qián)的消息也受到了業(yè)主的質(zhì)疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;(二)設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng);(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料;(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);(六)其他與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
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2015年12月29日，蘭州市十五屆人大常委會(huì)第二十八次會(huì)議聽(tīng)取了市人大法制委員會(huì)關(guān)于《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》審議結(jié)果的報(bào)告，并分組審議《蘭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案二次審議稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例(二審稿)》)�！稐l例(二審稿)》明確了業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)和業(yè)主委員會(huì)的任職條件，利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位和管理收費(fèi)由業(yè)主大會(huì)決定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意不得擅自提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，若違反且逾期不改正的，擬處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
業(yè)主大會(huì)決定 小區(qū)車(chē)位設(shè)置及管理收費(fèi)
《條例(二審稿)》明確了業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)和業(yè)主委員會(huì)的任職條件。針對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車(chē)位問(wèn)題明確規(guī)定：“利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置車(chē)位和管理收費(fèi)、收益使用、公布方面的事項(xiàng)”由業(yè)主大會(huì)決定，同時(shí)，包括選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施、確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案等，也由其決定。
另外，為防止物業(yè)管理委員代替法定的業(yè)主委員會(huì)和其權(quán)力的擴(kuò)張，將物業(yè)管理委員會(huì)修改為臨時(shí)物業(yè)管理委員會(huì)，并規(guī)定根據(jù)本小區(qū)的實(shí)際情況可以成立也可以不成立，還規(guī)定待業(yè)主大會(huì)成立后自行終止。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn) 物業(yè)不得進(jìn)行與“服務(wù)”無(wú)關(guān)活動(dòng)
物業(yè)管理服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵守做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門(mén)衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查;為業(yè)主的身份、住宅等個(gè)人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項(xiàng)不得向其他單位和個(gè)人透漏;積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)區(qū)域開(kāi)展服務(wù)，為其提供便利等規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng);向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);其他與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
同時(shí)，保障性住房、房改房、2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)的適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門(mén)制定，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
老舊住宅小區(qū)緊急情況下不可啟用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金
《條例(二審稿)》細(xì)化了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金方面的規(guī)定。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)之后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實(shí)際的原則規(guī)定，包括可以進(jìn)行保值增值運(yùn)作、老舊住宅小區(qū)可以分期交存、可以在緊急情況下開(kāi)通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨(dú)表決或者征求意見(jiàn)等。同時(shí)，物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專(zhuān)有部門(mén)的，由業(yè)主承擔(dān);業(yè)主專(zhuān)有部分之外的，由相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位承擔(dān)等。
另外，《條例(二審稿)》還對(duì)物業(yè)使用的禁止行為予以明確，包括將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構(gòu)建物;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活等情況。
擅自強(qiáng)推銷(xiāo)裝修材料 物業(yè)公司將受重罰
針對(duì)法律責(zé)任過(guò)少和針對(duì)性不強(qiáng)的實(shí)際，《條例(二審稿)》對(duì)該部分進(jìn)行了細(xì)化和明確，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位和政府及其部門(mén)以及工作人員設(shè)置了明確的法律責(zé)任。凡違反條例擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地設(shè)置的車(chē)位停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒(méi)收違法所得，逾期不改正的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒(méi)收違法所得，逾期不改正的，處3000元以上3萬(wàn)元以下罰款。
