珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 [立法目的] 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)的基本原則，結(jié)合珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本條例。
第二條 [適用范圍] 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 [政府指導(dǎo)] 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化。
第四條 [主管部門職責(zé)] 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督、管理工作，履行下列職責(zé)：
(一)組織實(shí)施本條例以及其他關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)，執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定;
(二)研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(三)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門以及其他有關(guān)部門、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會等依法開展物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條 [屬地管理] 物業(yè)管理實(shí)行屬地管理原則，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的具體監(jiān)督、管理工作，并接受市物業(yè)管理行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第六條 [街鎮(zhèn)職責(zé)] 街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱街、鎮(zhèn))對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：
(一)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉與換屆工作;
(二)辦理業(yè)主委員會的備案工作;
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動;
(四)負(fù)責(zé)處理轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)管理糾紛;
(五)在法律范圍內(nèi)委托居民委員會或者村民委員會處理相關(guān)物業(yè)管理事務(wù);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條 [其他部門職責(zé)] 市、區(qū)其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。
第八條 [專門機(jī)構(gòu)] 市、區(qū)、街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)專門設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)人員。
第九條 [聯(lián)席會議制度] 街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，物業(yè)管理聯(lián)席會議由街、鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織召集，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成;必要時可邀請市物業(yè)管理行政主管部門和其他部門參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的問題;
(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;
(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;
(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;
(六)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問題。
第十條 [宣傳培訓(xùn)] 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳、教育工作，增強(qiáng)業(yè)主實(shí)施民主管理的能力和意識。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織街、鎮(zhèn)、居民委員會或者村民委員會的工作人員以及業(yè)主委員會委員等進(jìn)行物業(yè)管理法律知識培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級人民政府財政預(yù)算。
第十一條 [行業(yè)管理] 珠海市物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，維護(hù)會員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展;負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，并組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議等。
第十二條 [物業(yè)管理原則] 物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)管理活動參與人應(yīng)當(dāng)通過平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。
第十三條 [誠信管理] 市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)從業(yè)人員、業(yè)主以及非業(yè)主使用人誠信體系。對于不按時繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用的業(yè)主或者非業(yè)主使用人，市、區(qū)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將相關(guān)信息依法予以公示并納入個人征信系統(tǒng)。
第十四條 [電子投票] 本市建立物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進(jìn)行決策。
市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護(hù)，制定電子投票具體操作細(xì)則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。
業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)經(jīng)費(fèi)由相關(guān)部門分年度列入部門預(yù)算。
第十五條 [物業(yè)公示方式] 各級物業(yè)管理行政主管部門、街、鎮(zhèn)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置公告或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第十六條 [物業(yè)管理區(qū)域劃分] 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。具體劃分方法如下：
(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定，但已經(jīng)自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再重新劃分;
(二)分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但已經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成多個相對獨(dú)立小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然連接的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街、鎮(zhèn)處理。
第十七條 [備案流程] 開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)依法劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在七個工作日內(nèi)完成備案手續(xù)。
第十八條 [招標(biāo)物管前的備案手續(xù)] 開發(fā)建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)開發(fā)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照;
(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實(shí)測繪報告;
(六)地名批復(fù)文件。
第十九條 [已實(shí)施物管的備案資料] 已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)服務(wù)合同;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案證明;
(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(五)建設(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;
(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;
(七)地名批復(fù)文件。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第四項(xiàng)至第七項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。
第二十條 [未實(shí)施物管的備案資料] 沒有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在確定物業(yè)管理區(qū)域后提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。
前款第三項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。
第二十一條 [物業(yè)管理區(qū)域分割] 已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
依照前款規(guī)定分割后的各物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;
(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;
(三)分割方案;
(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意分割方案的證明材料。
第二十二條 [物業(yè)管理區(qū)域公示] 新建物業(yè)出售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第二十三條 [業(yè)主大會設(shè)立原則] 業(yè)主依法設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會，實(shí)行業(yè)主自治和自律。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能設(shè)立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。
第二十四條 [政府指導(dǎo)] 街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街、鎮(zhèn)指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合居民委員會或者村民委員會的相關(guān)工作。
第二十五條 [建設(shè)單位公告及費(fèi)用承擔(dān)] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在符合業(yè)主大會設(shè)立條件之日起三十日內(nèi)將有關(guān)情況書面報告街、鎮(zhèn)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。
籌備召開首次業(yè)主大會所需費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理行政主管部門制定。
第二十六條 [首次設(shè)立業(yè)主大會的要求] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街、鎮(zhèn)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求：
(一)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積或者先期開發(fā)部分建筑面積百分之五十以上的。
(二)首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積已達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上的。
符合前款規(guī)定的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，符合業(yè)主大會設(shè)立條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
第二十七條 [業(yè)主清冊] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主大會設(shè)立條件之日起七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交業(yè)主清冊。開發(fā)建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)令其七日內(nèi)提供。逾期仍拒不提供的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門依法予以處理。
第二十八條 [業(yè)主大會籌備組] 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、街、鎮(zhèn)代表和居民委員會或者村民委員會代表組成。首次業(yè)主大會籌備組代表人數(shù)應(yīng)為七到十五人的單數(shù)組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于總?cè)藬?shù)的百分之六十，組長由街、鎮(zhèn)代表擔(dān)任。
首次業(yè)主大會籌備組代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦人代表的物業(yè)專屬面積順序確定。每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加首次業(yè)主大會籌備組。
街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)建設(shè)單位委派一名代表參加首次業(yè)主大會籌備組工作，開發(fā)建設(shè)單位不派員參加的，視為棄權(quán)。開發(fā)建設(shè)單位棄權(quán)的，應(yīng)當(dāng)增加一名業(yè)主代表參加。
第二十九條 [籌備組成員] 首次業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力、身體健康;
(二)具有一定組織能力，具備必要的工作時間;
(三)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;
(四)不存在索取、非法收受開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(五)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為;
(六)不存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分的行為，在籌備組成立之日前五年內(nèi)不存在連續(xù)三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的行為;
(七)參加首次業(yè)主大會籌備組前一年內(nèi)接受過物業(yè)管理行政主管部門的培訓(xùn);
(八)首次業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表，應(yīng)依法履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;
(九)在物業(yè)管理征信體系中不存在失信記錄;
(十)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。
首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、代表性和廣泛性等因素進(jìn)行確定。
首次業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表不符合前款規(guī)定的，經(jīng)街、鎮(zhèn)確認(rèn)后，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。
街、鎮(zhèn)代表、居民委員會或者村民委員會代表、開發(fā)建設(shè)單位代表不符合本條第一款第一至五項(xiàng)規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責(zé)的，街、鎮(zhèn)代表、居民委員會或者村民委員會代表、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時更換。
首次業(yè)主大會籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。
擬定的首次業(yè)主大會籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向街、鎮(zhèn)提出。街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)進(jìn)行核查，被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。
第三十條 [籌備組公示] 街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)將擬定的首次業(yè)主大會籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間為七日。公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布首次業(yè)主大會籌備組成立的公告并附具成員名單。
第三十一條 [資料提交] 首次業(yè)主大會籌備組成立后，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為首次業(yè)主大會籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在七日內(nèi)向街、鎮(zhèn)提交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主清冊;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房配置證明;
(五)已歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊。
第三十二條 [籌備組工作程序] 首次業(yè)主大會籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持。
首次業(yè)主大會籌備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。
首次業(yè)主大會籌備組會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔;會議作出的決定，參會成員應(yīng)當(dāng)簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公告。
首次業(yè)主大會籌備組可以持街、鎮(zhèn)出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，印章由組長或者組長指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會議的決定，用于首次業(yè)主大會籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。首次業(yè)主大會籌備組解散后，印章由保管人交回街、鎮(zhèn)銷毀。
第三十三條 [籌備工作要求] 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容公告時間為七日。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前將前款內(nèi)容進(jìn)行公告。
首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。
業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面署名形式向首次業(yè)主大會籌備組提出書面意見。首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書面意見之日起七日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復(fù)。
第三十四條 [時限要求] 首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起設(shè)立。業(yè)主大會設(shè)立之日起，首次業(yè)主大會籌備組自行解散。
首次業(yè)主大會籌備組自成立之日起六個月內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。業(yè)主可以依法重新向街、鎮(zhèn)提出設(shè)立業(yè)主大會的書面要求，再次成立首次業(yè)主大會籌備組。
第三十五條 [業(yè)主大會職權(quán)] 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作;
(四)選舉或者更換業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議、批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行合同義務(wù);
(六)決定籌集和使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(七)決定申報改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和財務(wù)報告;
(九)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(十)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的支付方式和標(biāo)準(zhǔn);
(十一)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第三十六條 [定期會議和臨時會議] 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
經(jīng)百分之二十以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議或者出現(xiàn)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會七日內(nèi)組織召開。逾期仍不組織召開的，由街、鎮(zhèn)負(fù)責(zé)組織召開。
第三十七條 [會議形式] 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。
采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示三十日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)公示七日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，代理人應(yīng)出具有業(yè)主出具的載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限的書面委托書并交業(yè)主大會存檔。
第三十八條 [業(yè)主代表] 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議;但一名業(yè)主代表的業(yè)主數(shù)量不得超過三個。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。
第三十九條 [投票權(quán)重] 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)分為兩類：
(一)根據(jù)專用部分面積計算，每一平方米為一投票權(quán);不足一平方米的，按照四舍五入計算：
1.專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
2.建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。
(二)根據(jù)業(yè)主人數(shù)計算：
1.業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但開發(fā)建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;
2.總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計總和計算。
業(yè)主大會需要查驗(yàn)相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，物業(yè)所在地街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)出具書面證明，房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十條 [業(yè)主大會決定的比例要求] 業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會作出其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第四十一條 [事項(xiàng)公告] 投票表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)書面送交全體業(yè)主或者送至全體業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，籌備組、業(yè)主大會、街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)采取有效措施通知其相關(guān)事項(xiàng)。
第四十二條 [業(yè)主委員會職責(zé)] 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中辦理業(yè)主大會交辦的具體事務(wù)的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責(zé)：
(一)組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況;
(二)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)定期了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督及協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約實(shí)施;
(五)業(yè)主大會依法賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責(zé)。
第四十三條 [業(yè)委會公布事項(xiàng)] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受全體業(yè)主監(jiān)督：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)協(xié)助公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理情況;
(五)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;
(六)業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(七)業(yè)主委員會委員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式、物業(yè)管理費(fèi)繳納情況、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳納情況等;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在每季度首月的第一周將本條第一款第五、六項(xiàng)的內(nèi)容在本物業(yè)管理區(qū)域固定位置予以公布，其他情況和資料應(yīng)當(dāng)及時更新。
業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會七日內(nèi)予以公布，并通告全體業(yè)主。
第四十四條 [業(yè)委會的產(chǎn)生] 業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：
(一)業(yè)主委員會委員為五人以上十五人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定，如物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、代表性和廣泛性等;
(二)業(yè)主委員會委員選舉實(shí)行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會人數(shù)的差額比例不低于百分之三十至百分之五十;
(三)業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主推薦及街、鎮(zhèn)推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生，其中街、鎮(zhèn)推薦的業(yè)主委員會委員候選人不超過候選人總數(shù)的百分之三十。每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。
(四)籌備組中的業(yè)主代表不得被推薦為業(yè)主委員會委員候選人。
推薦的符合條件的業(yè)主委員會委員候選人超過規(guī)定人數(shù)的，按照推薦人人數(shù)多少順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦人代表的物業(yè)專屬面積順序確定。街、鎮(zhèn)推薦的業(yè)主委員會委員候選人列為必然候選人不參加推薦人排名。
街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主委員會候選人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時間為七日。
業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式實(shí)名向街、鎮(zhèn)提出。街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并在公示結(jié)束之日起五日內(nèi)予以書面答復(fù)。
第四十五條 [備案要求] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向街、鎮(zhèn)備案。
(一)業(yè)主委員會名稱和業(yè)主委員會主任、副主任、委員名單;
(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會辦公場地、聯(lián)系電話;
(五)業(yè)主委員會備案表及選舉材料;
(六)街、鎮(zhèn)要求的其他材料。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)向街、鎮(zhèn)進(jìn)行變更備案。
第四十六條 [業(yè)委會組成] 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名，副主任一至二名。
第四十七條 [備案、登記] 在依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會并經(jīng)街、鎮(zhèn)備案后，業(yè)主大會可以依法進(jìn)行社會組織登記。
第四十八條 [業(yè)委會決策程序] 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員出席，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意并簽字認(rèn)可。
第四十九條 [業(yè)委會候選人禁止條件] 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：
(一)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;
(二)在選舉業(yè)主委員會的業(yè)主大會會議召開之日前五年內(nèi)不存在連續(xù)三個月以上或者累計六個月以上無正當(dāng)理由拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的;
(三)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;
(四)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的;
(五)被推薦為業(yè)主大會會議籌備組業(yè)主代表的。
第五十條 [資格終止] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格終止：
(一)已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的;
(二)因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的;
(三)因疾病等原因喪失工作能力的;
(四)無正當(dāng)理由連續(xù)三次、累計六次缺席業(yè)主委員會會議的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的;
(七)在業(yè)主委員會任期內(nèi)拖欠物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的;
(八)本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的;
(九)存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會委員有上述情形的，街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主委員會進(jìn)行公告或者由街、鎮(zhèn)自行公告。
第五十一條 [資格異議處理] 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主委員會委員資格應(yīng)當(dāng)終止而未終止，或者不應(yīng)當(dāng)終止而被終止的，可以向街、鎮(zhèn)提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見，經(jīng)街、鎮(zhèn)審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止或者恢復(fù)委員資格的，由街、鎮(zhèn)向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)接受。業(yè)主委員會拒不接受的，由街、鎮(zhèn)直接公告全體業(yè)主終止或者恢復(fù)相應(yīng)委員的資格。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者恢復(fù)的有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，公告時間不得少于七日。
第五十二條 [每屆不超五年] 業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前一百八十日書面報告街、鎮(zhèn)，提出換屆選舉意見。
街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)按照召開首次業(yè)主大會會議的程序，成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會進(jìn)行換屆選舉。
第五十三條 [業(yè)委會行為禁止] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會決議，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出的決定，不得強(qiáng)迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第五十四條 [業(yè)主大會或者業(yè)委會的決定事項(xiàng)處理] 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會在職權(quán)范圍內(nèi)的決定，對全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告并報街、鎮(zhèn)備案。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)管理行政主管部門或者街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。
業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定造成損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第五十五條 [業(yè)委會違規(guī)行為處理] 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街、鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)每年定期對業(yè)主委員會依法履行職責(zé)的情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法違規(guī)行為的應(yīng)當(dāng)及時予以糾正。
業(yè)主委員會有下列情形之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)要求街、鎮(zhèn)組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：
(一)有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的;
(二)有嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的;
(三)對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責(zé)令改正的違法行為拒不改正的。
第五十六條 [費(fèi)用承擔(dān)] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式由業(yè)主大會決定，也可以從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門賬號，對費(fèi)用實(shí)施依法管理，費(fèi)用的使用接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第五十七條 [代行業(yè)委會職責(zé)] 業(yè)主委員會委員集體辭職、或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者人員在約定的職責(zé)范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有約定代行機(jī)構(gòu)或者人員的，由物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會履行業(yè)主委員會職責(zé)的。
第五十八條 [業(yè)委會候補(bǔ)委員] 未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)半數(shù)以上的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員的人數(shù)不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之三十。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。
第五十九條 [委員遞補(bǔ)] 業(yè)主委員會出現(xiàn)缺員時，由業(yè)主委員會候補(bǔ)委員按照得票順序依次進(jìn)行遞補(bǔ)。
經(jīng)遞補(bǔ)后業(yè)主委員會委員人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一或者低于五人時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
第六十條 [監(jiān)事] 業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的資格參照業(yè)主委員會委員執(zhí)行，選舉辦法以及選舉程序由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
第四章 物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備
第六十一條 [業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和場地] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自占有、處分：
(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;
(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間、垃圾房以及屋面、外墻的附屬空間;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施;
(四)其他法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第六十二條 [車位車庫] 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設(shè)單位辦理商品房預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。
建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。
第六十三條 [人防工程限制出售] 規(guī)劃批準(zhǔn)的人防工程，投資者可以合法利用，但不得出售或者變相出售。
第六十四條 [物業(yè)服務(wù)用房] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積千分之二的比例，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于五十平方米;其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于十平方米，最高不超過二十平方米。分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之二的比例配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立成套裝修房屋，具備水、電使用功能;配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層;沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)在首層。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)無償提供給向本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
第六十五條 [物業(yè)服務(wù)用房保障] 規(guī)劃行政主管部門在確定房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)提出物業(yè)服務(wù)用房的具體建設(shè)要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置以及建筑面積。
開發(fā)建設(shè)單位申請商品房預(yù)售許可證、房地產(chǎn)權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)服務(wù)用房的房號、建筑面積等有關(guān)資料。開發(fā)建設(shè)單位未提交有關(guān)資料的，房地產(chǎn)行政主管部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)登記部門不予核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售許可證中載明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積。
房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)權(quán)證書中載明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置、面積。
第六十六條 [開發(fā)建設(shè)單位的義務(wù)] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同的約定，為業(yè)主完善物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第六十七條 [服務(wù)企業(yè)備案] 在本市注冊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定到物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行備案，憑核發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案證明進(jìn)行物業(yè)管理活動;服務(wù)企業(yè)備案證明的有效期為三年。
沒有取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案證明的，不得在本市進(jìn)行物業(yè)管理活動。
本條例實(shí)施前已取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施后三個月內(nèi)到物業(yè)管理行政主管部門換發(fā)物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案證明。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案管理辦法由市人民政府另行制定。
第六十八條 [加入?yún)f(xié)會] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案證明之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。
第六十九條 [行業(yè)管理] 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。對違反法律、法規(guī)規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正;情節(jié)嚴(yán)重的，給予警告、業(yè)內(nèi)通報批評。
市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案;給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員公開譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會公告。
受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，六個月、一年、二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
受到市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會警告、業(yè)內(nèi)通報批評和公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)六個月、一年、二年內(nèi)不得聘用在特區(qū)其從事物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七十條 [物業(yè)管理招投標(biāo)管理] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請辦理商品房預(yù)售許可核準(zhǔn)之前，應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)選聘取得備案證明的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)，并將簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
除有特別規(guī)定外，本條例關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同的有關(guān)規(guī)定適用于前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法由市人民政府另行制定。
第七十一條 [管理規(guī)約] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本制定臨時管理規(guī)約，作為房屋買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
第七十二條 [承接查驗(yàn)] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域紅線圖及命名文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊;
(三)設(shè)施設(shè)備安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;
(六)物業(yè)服務(wù)用房的相關(guān)資料;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并在三十日內(nèi)補(bǔ)交。
第七十三條 [物業(yè)服務(wù)費(fèi)用] 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)與經(jīng)通過公開招投標(biāo)方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按季度將物業(yè)費(fèi)收支情況在物業(yè)管理區(qū)域固定的顯著位置進(jìn)行公示。
第七十四條 [物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境秩序進(jìn)行管理;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(三)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害公共利益的行為;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七十五條 [物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列義務(wù)：
(一)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔服務(wù)，提供共用部位及設(shè)施設(shè)備和園林景觀等維護(hù)養(yǎng)護(hù)服務(wù);
(二)公布日常維護(hù)費(fèi)用等公共費(fèi)用的使用情況;
(三)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定以及物業(yè)管理服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第七十六條 [物業(yè)管理服務(wù)合同] 物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、措施、目標(biāo);
(二)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法;
(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支管理的措施及目標(biāo);
(四)各方權(quán)利義務(wù);
(五)違約責(zé)任;
(六)合同爭議及糾紛的解決辦法;
(七)提前解除合同的條件;
(八)合同期限;
(九)合同生效條款;
(十)其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目包含物業(yè)維護(hù)及管理、公共秩序維護(hù)及管理、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)及管理、車輛停放管理、物業(yè)使用禁止行為管理、檔案資料建立保管以及其他物業(yè)管理內(nèi)容。
物業(yè)管理服務(wù)合同的期限一般不少于三年，不超過五年。
物業(yè)管理服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將合同報區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第七十七條 [專項(xiàng)服務(wù)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)管理服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的有償服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第七十八條 [管理機(jī)構(gòu)和配合義務(wù)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其接受委托的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，并公示企業(yè)相關(guān)信息。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參與社區(qū)建設(shè)，支持居民委員會或者村民委員會開展工作，配合各有關(guān)部門共同做好有關(guān)工作。
第七十九條 [違約責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行或者沒有完全履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任;有保證人身、財產(chǎn)安全特別約定的，從其約定。
第八十條 [物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)] 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
政府指導(dǎo)價由市價格行政主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、業(yè)主承受能力以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素適時調(diào)整。
政府指導(dǎo)價范圍之外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
第八十一條 [公示服務(wù)和收費(fèi)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著的固定位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行長期公示。
第八十二條 [公共費(fèi)用分?jǐn)俔 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地用水、用電的數(shù)量、單價、金額，按照有關(guān)規(guī)定向全體業(yè)主合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對需要使用水、電、燃?xì)獾确⻊?wù)的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地安裝獨(dú)立計量器。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是否安裝獨(dú)立計量器應(yīng)當(dāng)納入竣工驗(yàn)收范圍。共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地未安裝獨(dú)立計量器的，水、電、燃?xì)獾葘I單位不予辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
第八十三條 [費(fèi)用承擔(dān)] 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付業(yè)主之日發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);
(二)物業(yè)交付業(yè)主后次日起的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。
(三)因質(zhì)量等原因業(yè)主依法拒絕收房的，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)全額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
第八十四條 [委托代收] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取任何附加費(fèi)用。
第八十五條 [費(fèi)用催收] 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用。未按時交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求限期交納并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以每日千分之二的標(biāo)準(zhǔn)加收違約金;物業(yè)服務(wù)合同另有約定的，從其約定。
第八十六條 [信息變更告知] 物業(yè)發(fā)生買賣、交換、贈與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)后十五日內(nèi)將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會并辦理相關(guān)手續(xù)。
第八十七條 [服務(wù)期限屆滿] 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。決定續(xù)聘的，表決前應(yīng)經(jīng)專有面積及人數(shù)百分之二十以上業(yè)主書面提議。
物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定續(xù)聘的，物業(yè)管理服務(wù)合同繼續(xù)履行;業(yè)主大會決定重新選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)5十五日的交接期。
第八十八條 [服務(wù)企業(yè)交接] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;業(yè)主大會依法選聘的新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)并進(jìn)駐物業(yè)管理區(qū)域。
第八十九條 [服務(wù)企業(yè)退出] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)等原因不能繼續(xù)履行合同義務(wù)的，可提出提前終止物業(yè)服務(wù)合同的要求，但應(yīng)提前三個月告知業(yè)主委員會并辦理移交手續(xù)依法退出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期滿拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以請求屬地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。
第九十條 [資料和財物移交] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)所在地居民委員會或者村民委員會代管：
(一)開發(fā)建設(shè)單位按照本條例第七十二條第二款規(guī)定移交的資料;
(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備;
(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建檔保存的資料;
(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財物;
(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料;
(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財物。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)移交管理期間主要財務(wù)資料的復(fù)印件。
第九十一條 [查驗(yàn)問題確認(rèn)] 物業(yè)管理服務(wù)交接時，交接各方應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)共有部分以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當(dāng)書面確認(rèn)。
查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于部分業(yè)主責(zé)任的，部分業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于全體業(yè)主責(zé)任的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第九十二條 [依法履約] 業(yè)主、業(yè)主委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約，履行物業(yè)管理服務(wù)合同。
業(yè)主、業(yè)主委員會、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理合同約定依法追究違約方的違約責(zé)任。業(yè)主不得采用拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等方式拒不履行合同;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采用降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量或者中斷物業(yè)服務(wù)等方式拒不履行合同。
第六章 物業(yè)的使用
第九十三條 [依法使用物業(yè)] 物業(yè)的使用應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、房屋使用、消防管理、治安管理等有關(guān)規(guī)定。
第九十四條 [物業(yè)使用的監(jiān)督] 業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主使用物業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對違反法律、法規(guī)、規(guī)章、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止，督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)報告有關(guān)部門依法處理。
第九十五條 [使用行為禁止] 禁止任何單位和個人在物業(yè)使用過程中從事下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)， 破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標(biāo)高;
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建或者以其他方式改變物業(yè)共有部分，擅自改變物業(yè)的使用功能;對房屋進(jìn)行分割搭建，將廚房間、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租;
(四)占用或者損壞共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，擅自移動共用配套設(shè)施設(shè)備;
(五)超過設(shè)計規(guī)定的荷載使用物業(yè);
(六)擅自改動、接駁共用管線;
(七)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間，或者將廚房間改為衛(wèi)生間;
(八)存放超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;
(九)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫，高空拋物，隨意拋棄垃圾、在公共場地放置雜物;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第九十六條 [車位車庫] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按劃定的地點(diǎn)依序停車。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。
利用人民防空工程停放汽車或者作其他用途的，收益歸投資者所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了管理與服務(wù)的，可以收取相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。
第九十七條 [裝修保證金] 業(yè)主裝飾裝修房屋或者安裝室外設(shè)施，應(yīng)當(dāng)提前七日向物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行登記。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝修保證金，用于可能因裝飾裝修活動對物業(yè)共有部分及毗鄰房屋造成損壞進(jìn)行賠償?shù)谋ＷC。裝飾裝修活動結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程入住使用后三十日退還裝修保證金;發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日退還保證金。
第九十八條 [裝修巡查] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修以及安裝活動進(jìn)行巡查，對違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的行為予以制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)報告城市管理行政執(zhí)法部門。
第九十九條 [違法裝修行為的處理] 城市管理行政執(zhí)法部門接到違法行為報告之后，應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法處理。
屬于正在實(shí)施的裝飾裝修違法行為的，由城市管理行政執(zhí)法部門責(zé)令立即停止違法行為;違法裝修裝飾雖已完工，但是危害到他人居住安全或者正常生活的，責(zé)令限期改正。拒不停止違法行為或者逾期不改正的，城市管理行政執(zhí)法部門可以依法強(qiáng)制拆除違法裝飾裝修，扣押有關(guān)建筑材料、物品、工具設(shè)備。
第一百條 [改變功能] 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第一百零一條 [合法利用物業(yè)] 利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)首先征得相關(guān)業(yè)主同意。
合法利用物業(yè)全體共有部分獲取的收益歸全體業(yè)主所有，合法利用物業(yè)部分共有部分獲取的收益歸該部分物業(yè)的業(yè)主所有。
合法利用物業(yè)共有部分所獲取的收益分配，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占共有部分建筑物的比例確定。
第七章 物業(yè)的維修
第一百零二條 [日常維護(hù)] 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確各自的物業(yè)日常維護(hù)責(zé)任及范圍。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定及時對物業(yè)進(jìn)行日常維護(hù)。
第一百零三條 [維修養(yǎng)護(hù)] 供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
第一百零四條 [物業(yè)保修] 開發(fā)建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。
第一百零五條 [費(fèi)用承擔(dān)] 保修期滿后，物業(yè)專有部分的維修、更新費(fèi)用，由相應(yīng)業(yè)主自行承擔(dān)。
第一百零六條 [物業(yè)專項(xiàng)維修資金] 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法由市人民政府另行制定。
首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)墊交，在銷售時向買受人收取。
屬預(yù)售房的，在申請辦理商品房預(yù)售許可證前交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金;屬現(xiàn)房銷售的，在辦理房屋竣工驗(yàn)收前交存首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。開發(fā)建設(shè)單位在銷售時向買受人收取。
本條例實(shí)施前，業(yè)主未繳納首期物業(yè)專項(xiàng)維修基金的，應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)足。
市、區(qū)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)，依法對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行監(jiān)督管理。市、區(qū)物業(yè)維修資金管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)各自轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理及依法追繳工作。
第一百零七條 [物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶] 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)督管理。各個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，遵循按棟立賬、專戶存儲、核算到戶、�？顚Ｓ谩I(yè)主決策、撥付快速、手續(xù)便捷的原則。
第一百零八條 [維修費(fèi)用承擔(dān)] 物業(yè)共有部分保修期滿后的維修費(fèi)用按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)部分共有的物業(yè)，由共有部分的業(yè)主按其專有部分建筑面積占共有部分建筑面積的份額共同承擔(dān);
(二)全體共有的物業(yè)，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按其專有部分建筑面積占建筑物總面積的份額共同承擔(dān)。
第一百零九條 [經(jīng)營收益] 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第一百一十條 [損壞責(zé)任] 人為造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失或者不良影響的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
第一百一十一條 [物業(yè)維修] 決定對全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占全體業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
決定對部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占部分共有部分建筑物面積三分之二以上的業(yè)主且占部分共有部分業(yè)主人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
維修決定作出后，按照本條例第一百零五條的規(guī)定承擔(dān)維修費(fèi)用的業(yè)主必須服從維修決定，承擔(dān)費(fèi)用，不得以放棄利用或者使用為由拒不承擔(dān)維修費(fèi)用。
第一百一十二條 [維修費(fèi)用籌集] 決定對全體共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用;決定對部分共有的物業(yè)進(jìn)行維修的，由業(yè)主委員會或者部分業(yè)主推選的業(yè)主代表負(fù)責(zé)籌集維修費(fèi)用。
尚未成立業(yè)主大會的，業(yè)主意見的征集和物業(yè)維修費(fèi)用的籌集，由物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會組織推選五人以上十五人以下的業(yè)主代表負(fù)責(zé)。
第一百一十三條 [維修方案] 需要對物業(yè)共有部分進(jìn)行維修的，由共有部分業(yè)主自行決定采用何種方式確定維修方案。
物業(yè)共有部分的維修，應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案，明確維修費(fèi)用的用途及數(shù)額并向相應(yīng)業(yè)主公布，費(fèi)用的使用受業(yè)主監(jiān)督。
第一百一十四條 [危險物業(yè)的維修] 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第一百一十五條 [維修資金的續(xù)籌] 物業(yè)專項(xiàng)維修資金業(yè)主賬面余額不足首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存額的百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金，續(xù)籌的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期歸集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金金額。
第一百一十六條 [維修資金余額的處理] 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其名下的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓;因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額全額退還業(yè)主。
第一百一十七條 [未繳清費(fèi)用的處理] 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會決定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、承擔(dān)有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。
業(yè)主未繳清物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，市房地產(chǎn)登記部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。
第一百一十八條 [費(fèi)用繳清] 物業(yè)發(fā)生買賣、交換、贈與、繼承等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原業(yè)主應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。合同另有約定的，從其約定。
第八章 法律責(zé)任
第一百一十九條 [未報告、公告的法律責(zé)任] 開發(fā)建設(shè)單位未按照本條例第二十五條規(guī)定向物業(yè)所在地街、鎮(zhèn)報告并在物業(yè)管理區(qū)域公告相關(guān)情況的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，可以處一萬元以下的罰款。
第一百二十條 [未配置物業(yè)服務(wù)用房的法律責(zé)任] 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第六十四條第一款，未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)通過購買房屋的方式繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)用房的配置責(zé)任。
第一百二十一條 [物業(yè)服務(wù)用房不符合要求的法律責(zé)任] 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第六十四條第二款，提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合使用要求的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
第一百二十二條 [開發(fā)建設(shè)單位的法律責(zé)任] 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：
(一)違反本條例第六十六條，未按照規(guī)定完善配套設(shè)施和相關(guān)場地的;
(二)違反本條例第八十二條第二款，未按照規(guī)定在共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地安裝獨(dú)立計量器的;
(三)違反本條例第九十一條第二款，未按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)交接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的責(zé)任的。
第一百二十三條 [業(yè)委會的法律責(zé)任] 業(yè)主委員會違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正：
(一)違反本條例第四十五條，未按照規(guī)定辦理業(yè)主委員會備案或者變更備案的;
(二)違反本條例第五十三條，以業(yè)主委員會身份從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動或者超越職權(quán)作出應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會作出的決定的。
第一百二十四條 [未加入?yún)f(xié)會的法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第六十八條規(guī)定，未加入市物業(yè)管理協(xié)會的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期一個月內(nèi)改正;逾期未改正的，按逾期月數(shù)每月處以一萬元罰款。
第一百二十五條 [未退出物業(yè)管理區(qū)域的法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第八十八條，未按照規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)以上物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。
第一百二十六條 [物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例的規(guī)定，有下列情形之一的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款：
(一)違反本條例七十條第一款、第七十六條第四款，未按照規(guī)定辦理物業(yè)管理服務(wù)合同備案的;
(二)違反本條例第九十七條第三款，未按時退還裝修保證金的;
(三)違反本條例第九十八條，未按照規(guī)定對違法裝飾裝修或者安裝行為進(jìn)行制止并報告的。
第一百二十七條 [未公布公攤費(fèi)用明細(xì)的法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第八十二條第一款，未按照規(guī)定公布共用配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地用水、用電的數(shù)量、單價、金額的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。
第一百二十八條 [不分?jǐn)傎M(fèi)用的法律責(zé)任] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第八十二條的規(guī)定，不按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定且不合理分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用的，由區(qū)級以上價格管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
第一百二十九條 [業(yè)主或者非業(yè)主使用人的法律責(zé)任] 業(yè)主或者非業(yè)主使用人有違反本條例第九十五條規(guī)定情形的，由有關(guān)部門依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第九章 附則
第一百三十條 [相關(guān)配套制度] 業(yè)主大會建設(shè)方面的具體管理辦法由市人民政府另行制定。
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約等示范文本。
第一百三十一條 [名詞解釋] 本條例中有關(guān)名詞解釋：
本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。
本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本條例所稱非業(yè)主使用人，是指房屋的承租人或者其他實(shí)際使用人。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格，在特區(qū)進(jìn)行備案的，從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
本條例所稱車庫，是指規(guī)劃批準(zhǔn)用于停放汽車，層高二點(diǎn)二米以上的建筑物。
本條例所稱車位，是指車庫內(nèi)劃定的具體停車位置。
本條例所稱物業(yè)專有部分，是指屬于業(yè)主獨(dú)立所有，由業(yè)主獨(dú)立占有、使用、收益及處分的物業(yè)。
本條例所稱物業(yè)共有部分，包括物業(yè)部分共有部分和物業(yè)全體共有部分。物業(yè)部分共有部分，是指屬于部分業(yè)主共有，由部分業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。物業(yè)全體共有部分，是指屬于全體業(yè)主共有，由全體業(yè)主占有、使用、收益及處分的物業(yè)。
第一百三十二條 [參照執(zhí)行] 業(yè)主自行或者委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第一百三十三條 [施行時間] 本條例自 年 月 日起施行。
