《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2002年10月24日天津市十三屆人大常委會(huì)第36次會(huì)議通過(guò)，2008年9月10日天津市十五屆人大常委會(huì)第4次會(huì)議修訂，2008年9月10日天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第3號(hào)公布。該《條例》分總則，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理，物業(yè)使用和維護(hù)，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，法律責(zé)任，附則9章77條，自2008年12月1日起施行。
總 則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條
本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條
業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第四條
物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)公平、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第五條
有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第六條
市國(guó)土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價(jià)等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。
第七條
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
業(yè)主大會(huì)委員會(huì)
第八條
業(yè)主享有下列權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權(quán);
(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán);
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(六)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(九)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條
業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(三)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);
(四)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(五)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;
(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。
新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上開(kāi)發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，不得分割進(jìn)行物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。
第十一條
已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
(一)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上;
(二)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。
第十二條
業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。
下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
(一)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng);
(五)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十三條
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)，代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。業(yè)主代表會(huì)的代表組成，不得少于三十五人。
業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。
業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條
符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知后一個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成�；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開(kāi)展工作提供條件。
第十五條
籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù);
(三)確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見(jiàn);
(四)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案，提出臨時(shí)管理規(guī)約的修訂意見(jiàn);
(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表;
(六)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款規(guī)定的各項(xiàng)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日終止。
第十六條
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì);
(四)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十七條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。
第十八條
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的時(shí)間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和任期等事項(xiàng)作出規(guī)定。
第十九條
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十條
業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第二十一條
業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)組織召集。經(jīng)全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。
物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十二條
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第二十三條
業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);
(二)具有完全民事行為能力;
(三)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;
(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;
(六)身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第二十四條
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;
(三)在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;
(六)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(八)組織籌集專項(xiàng)維修資金;
(九)組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作;
(十)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)不履行上述第(三)項(xiàng)、第(九)項(xiàng)職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì)。
