住宅專項維修資金使用難，車位只租不賣，業(yè)委會換物業(yè)難于上天……類似現(xiàn)象在湖北省6000 多個實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)中或多或少存在，亟須法律規(guī)范。20日，湖北省政府法制辦舉辦《湖北省物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)立法聽證會，聽取社會各界意見和建議。15名聽證陳述人受邀與會，40多名聽證旁聽人參會。他們中有業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)商、專營服務單位、律師、教授等，代表各界的聲音。在兩個半小時的發(fā)言和辯論中，業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、物業(yè)費的收取、專項維修資金的使用管理、車位的使用等焦點問題在激烈交鋒中得以充分闡述。
建立物業(yè)退出機制成關注重點
按照國家出臺的物業(yè)管理規(guī)定，小區(qū)物業(yè)應由業(yè)主委員會選聘并簽訂合同。但在現(xiàn)實中，業(yè)委會想更換物業(yè)簡直難于上青天。如何才能建立完善的物業(yè)退出機制?成為聽證會上大家關注的重點。
《條例(草案)》明確規(guī)定，房屋自交付之日起，業(yè)主應當交納物業(yè)費。已竣工尚未出售或者尚未交付的房屋，物業(yè)費由建設單位承擔。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘和續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)需要簽訂服務合同。
聽證代表徐昌洪表示，現(xiàn)在新建小區(qū)的前期物業(yè)都是建設單位自己的物業(yè)服務，一旦進入就讓不出來。業(yè)主委員會建立后，想要換物業(yè)公司，經(jīng)常需要采取堵門、拉橫幅等激烈手段。
“我現(xiàn)在住的小區(qū)就經(jīng)常有這個問題�！毙觳榻ㄗh規(guī)定應明確，新建小區(qū)前期物業(yè)由開發(fā)建設單位負責，納入成本，在沒有交付，業(yè)主委員會沒有產(chǎn)生之前，前期物業(yè)服務就應該作為建設單位的成本。由開發(fā)商把這一時段的物業(yè)服務承擔起來。
違規(guī)出租出售車庫最高罰10萬
住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫的使用管理，是物業(yè)管理的難點和重點，物業(yè)糾紛和矛盾比較集中。一些小區(qū)，開發(fā)商擅自將人防工程或公共用地改成停車位或只售不租，引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司的矛盾。
針對糾紛和矛盾比較集中的車位、車庫管理，《條例(草案)》第五十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃停車位、車庫，應當優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。滿足之余，可以臨時出租給其他人，不得超過六個月。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、車庫、車輛停放、收費和管理具體事項，由業(yè)主大會決定。
為了平衡個體業(yè)主利益與全體業(yè)主共同利益的關系，《條例(草案)》第五十七條規(guī)定，利用業(yè)主共有部分及其附屬設施的經(jīng)營收益，屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金。業(yè)主大會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為經(jīng)營共有部分及其附屬設施，并向其支付報酬。物業(yè)企業(yè)應當將經(jīng)營所得收益分類列帳，每半年公布一次經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
凡違規(guī)出售或出租車位，給業(yè)主造成損失的，可處以5萬以上10萬以下的罰款。
供水供電設施需抄表到戶
長期以來，供水、供電等物業(yè)附屬設施的管理維護、計量收費等問題是引發(fā)小區(qū)糾紛、影響安定的重要因素，究其原因主要是供水、供電等物業(yè)附屬設施的配置未實行抄表到戶，管理維護責任不明所致。
為防止今后開發(fā)建設單位在供水、供電等物業(yè)附屬設施配置建設上的隨意性和專業(yè)經(jīng)營單位逃避附屬設施設備的維護責任，《條例(草案)》第十四條明確，新建物業(yè)水、電、氣計量裝置等專業(yè)經(jīng)營設施設備，應當與建設項目同步設計、施工、交付。建設項目竣工驗收后，建設單位應當將專業(yè)經(jīng)營設施設備的所有權移交，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收，以保障水、電、氣等設施設備的使用安全，并有效發(fā)揮專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的專業(yè)技術優(yōu)勢。
建議取消售房時無根據(jù)物業(yè)收費標準
在聽證會舉行過程中，不少與會代表講述了目前市場上物業(yè)管理普遍存在的現(xiàn)狀。
“物業(yè)管理市場上魚龍混雜，多數(shù)小區(qū)物業(yè)公司不是由小區(qū)業(yè)主委員會招標選擇，而是開發(fā)商前期私相授受，以定終身。”聽證代表江宗泉說，現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)普遍存在開發(fā)商有嚴重的利益鏈，這樣的物業(yè)公司不是為業(yè)主服務的，大多數(shù)是追求利益最大化。他們聘用的從業(yè)人員年齡偏大，既沒有經(jīng)過專業(yè)培訓，也沒有從業(yè)資格證，不具備管理能力和專業(yè)能力，小區(qū)亂象叢生。
對于物業(yè)管理費收費標準來說，應該是根據(jù)物業(yè)公司的管理水平、運營成本、收支情況加上稅收和合理利潤，經(jīng)過公開審計公示后確定。但現(xiàn)在是開發(fā)商利用自身優(yōu)勢，在售房中就確定了物業(yè)管理費后期收費標準，這個收費標準沒有法律依據(jù)，沒有事實支撐，開發(fā)商制定的物業(yè)公司管理不到位，賬目不公開。
江宗泉建議，要確定物業(yè)公司為公益服務性微利企業(yè)，取消開發(fā)商將物業(yè)公司私相授受給任何物業(yè)公司，特別是有關聯(lián)的公司，從源頭廢止不合理的利益鏈條。廢除開發(fā)商在售房時確定的毫無根據(jù)的物業(yè)管理費收費標準，售房的物業(yè)管理收費標準也只能作為前期物業(yè)暫定，小區(qū)業(yè)主委員會成立之后要足額公開賬目，詳細收支內(nèi)容確定物業(yè)管理費收費標準，根據(jù)逐年的情況調整。任何單位和個人都不允許在沒有經(jīng)過核算的情況下確定物業(yè)管理費收費標準。
聽證會結束后，湖北省政府法制辦將慎重研究聽證會參加人的意見和建議，吸納合理的意見建議，并結合湖北物業(yè)管理實際，進一步修改完善《條例(草案)》，報省政府常務會議審議通過后，在年內(nèi)提交省人大常委會審議。
